LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ w 2022 R

Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r.

Samowola budowlana jest w Polsce nadal często spotykanym zjawiskiem. Zazwyczaj zostaje ona wykryta podczas sporu sąsiedzkiego. W takim przypadku jeden z sąsiadów zawiadamia nadzór budowlany o tym, że właściciel znajdującej się obok nieruchomości dopuścił się samowoli budowlanej. Czym w rzeczywistości jest samowola budowlana? Jak przebiega legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r? Jak wygląda kwestia opłat legalizacyjnych? Na te i inne pytania odpowiem w moim kolejnym artykule „Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r.”.

 

Jeżeli potrzebujesz pomocy w legalizacji samowoli budowlanej, to zapraszam do kontaktu. Udzielamy konsultacji dla klientów z całej Polski, w tym także online i telefonicznie. Zapraszam do zapoznania się z ofertą mojej Kancelarii Adwokackiej (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu.

 





     

    Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r. – główne wnioski

     

    • Samowola budowlana to wzniesienie budynku bez uzyskania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę lub bez dokonania wymaganego zgłoszenia albo rozpoczęcie budowy pomimo uzyskania sprzeciwu od dokonanego zgłoszenia.
    • Zgodnie z polskim prawem istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej.
    • Aby tego dokonać, konieczne jest złożenie wniosku skierowanego do właściwego organu nadzoru budowlanego.
    • Postępowanie w tym zakresie powinno zakończyć się w ciągu 30 dni. Przynajmniej w teorii😊.
    • Zalegalizowanie samowoli budowlanej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty.
    • W przypadku samowoli budowlanych wzniesionych przed 1995 rokiem zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku.
    • Jeżeli chodzi o samowole budowlane starsze niż 20 lat istnieje możliwość zastosowania postępowania uproszczonego, które bywa niekiedy określane mianem abolicji budowlanej.
    • Samowola budowlana wiąże się z karami administracyjnymi oraz sankcjami karnymi.
    • Decydując się na zalegalizowanie samowoli budowlanej, możesz skorzystać z pomocy prawnika – adwokata lub radcy prawnego.

     

    Czym jest samowola budowlana?

     

    W obowiązujących obecnie przepisach nie ma definicji samowoli budowlanej. Można ją jednak wyinterpretować z art. 48 ustawy Prawo budowlane. Z przepisu tego wynika, że samowola budowlana powstaje w dwóch sytuacjach, którymi są:

    • brak uzyskania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę;
    • brak dokonania wymaganego zgłoszenia albo rozpoczęcie budowy pomimo uzyskania sprzeciwu od dokonanego zgłoszenia.

     

    W Polsce większość istotnych prac budowlanych wymaga albo pozwolenia na budowę, albo przynajmniej jego zgłoszenia do odpowiedniego organu administracji. To, czy dane prace wymagają pozwolenia lub zgłoszenia, uregulowane jest w Prawie budowlanym. Przy czym zasadą jest, że prowadzenie robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Dotyczy to zwłaszcza domów jednorodzinnych, większych pomieszczeń gospodarczych (garaży, stajni, obór, chlewni), czy obiektów łączących się z infrastrukturą publiczną.

     

    W przypadku mniejszych obiektów pozwolenie na budowę nie jest wymagane, ale prace trzeba zgłosić. To dotyczy m.in. budynków mieszkalnych o zabudowie do 70m[2], małych oczyszczalni ścieków, małych szamb, niewielkich pomostów, budynków gospodarczych, wiat i garaży do 35m[2].

     

    Informacje, czy Twoja budowa wymagała pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, znajdziesz w Prawie budowlanym, w przepisach od art. 28 do art. 31. Jeśli prowadziłeś tego typu prace bez pozwolenia lub zgłoszenia, to dopuściłeś się samowoli budowlanej.

     

    Zgodnie z prawem istnienie samowoli budowlanej stwierdza inspektor nadzoru budowlanego, rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Co jest niezwykle istotne, w przepisach nie przewidziano możliwości przedawnienia samowoli budowlanej. Oznacza to, że może być ona stwierdzona w każdym czasie, nawet po wielu latach, od zakończenia danej inwestycji.

     

    Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

     

    Legalizacja samowoli budowlanej co do zasady jest możliwa. Niestety jest bardzo kosztowna (o czym niżej), ale na szczęście jest możliwa.

     

    Aby zalegalizować samowolę budowlaną należy spełnić 2 warunki:

    • projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być zgodny z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
    • a także obiekt musi być zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi.

     

    Podobnie wygląda sprawa z ukończonym już obiektem. Wówczas konieczne staje się sprawdzenie wykonanych prac z obowiązującymi przepisami.

     

    W konsekwencji, jeśli wzniosłeś poprawny technicznie budynek, który wpisuje się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to masz bardzo dużą szansę na jego legalizację. Poniżej opiszę szczegółowo jak zalegalizować taki budynek.

     

    LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ w 2022 R
    LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ w 2022 R

     

    Gdzie zgłosić samowolę budowlaną?

     

    W myśl obowiązujących przepisów samowolę budowlaną zgłasza się do organu nadzoru budowlanego. W praktyce jest to najczęściej powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. To właśnie on rozpozna daną sprawę i następnie wyda odpowiednią decyzję.

     

    Zobacz także: Adwokat Prawo Administracyjne

     

    Wniosek o legalizację samowoli budowlanej

     

    Do zgłoszenia samowoli budowlanej konieczne jest przygotowanie odpowiedniego wniosku o legalizację samowoli budowlanej. Co ważne, istnieją dwa sposoby jego sporządzenia oraz wniesienia. Można to bowiem zrobić w tradycyjnej, papierowej formie, a także za pośrednictwem strony internetowej właściwego powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Wniosek służy zainicjowaniu postępowania administracyjnego, którego celem jest wydanie decyzji w przedmiocie danej samowoli budowlanej.

     

    Zanim złożysz wniosek o legalizację samowoli budowlanej sprawdź, czy spełniasz warunki, aby Twoja samowola została zalegalizowana.

     

    W tym celu sprawdź, czy na terenie, na którym wzniosłeś budynek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie obowiązuje, to masz trudniejsze zadanie. Będziesz musiał bowiem zbadać, czy w Twoim przypadku zachodzą warunki, aby gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy, odpowiadającą temu, co wybudowałeś. W praktyce nie jest to takie proste. Należy bowiem wziąć pod uwagę bardzo wiele okoliczności i przepisów rozproszonych w różnych aktach prawnych.

     

    I lepiej nie zgłaszać takiej samowoli „na żywioł”. Jeśli na etapie zgłoszenia okaże się, że są jakieś problemy, to nie będziesz mieć czasu, aby znaleźć dobre rozwiązanie. Będą Cię bowiem goniły terminy, narzucone przez inspektora budowlanego. W konsekwencji sprawa może zakończyć się nawet rozbiórką!

     

    Przed złożeniem wniosku warto też sprawdzić stan techniczny obiektu. W szczególności warto zaangażować architekta, który oceni, czy budynek jest zgodny z projektem. A jeśli nie posiadasz projektu budowlanego, to architekt będzie musiał go przygotować. W przeciwnym wypadku trudno będzie uzyskać zgodę na legalizację.

     

    Oczywiście czasami nie ma czasu na odpowiednie przygotowanie się do legalizacji. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli np. zostaniesz zadenuncjowany przez „życzliwego” sąsiada. Wówczas musisz działać pod presją czasu i sytuacja jest trudniejsza.

     

    Dokumenty związane z legalizacją samowoli budowlanej

     

    Po tym, jak złożysz już wniosek o zalegalizowanie samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego wezwie Cię do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. Chodzi tutaj o:

    • zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dlatego lepiej sprawdzić to wcześniej!);
    • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
    • projekt budowlany (to też lepiej zorganizować wcześniej!);
    • zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków;
    • oświadczenie dotyczące posiadanego prawa do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane;
    • postanowienie w przedmiocie uzgodnienia z odpowiednim starostą takich kwestii jak linie zabudowy, elewacji, przebiegu dróg oraz uzbrojenia technicznego.

     

    Co jest niezwykle istotne, nie musisz składać oryginałów tych dokumentów. Wystarczą bowiem uwierzytelnione kopie. Aby je uzyskać, musisz jednak udać się do notariusza, który sporządzi kopie, a następnie potwierdzi ich zgodność z oryginałem. Kserokopia wykonana na własną rękę będzie jednak niewystarczająca.

     

    W sprawach o legalizację samowoli budowlanej możesz spodziewać się także, że organ nadzoru będzie żądał uzupełnienia złożonych przez Ciebie dokumentów. Możesz także spodziewać się inspekcji i oględzin. Organ nadzoru ma bowiem obowiązek starannie zbadać sprawę, w tym ocenić, czy obiekt jest technicznie gotowy do użytkowania.

     

    SAMOWOLA BUDOWLANA DOKUMENTY
    SAMOWOLA BUDOWLANA DOKUMENTY

     

    Postępowanie w sprawie legalizacji samowoli budowlanej

     

    Po złożeniu wniosku zostanie wszczęte postępowanie o legalizację samowoli budowlanej. Niezwykle istotną kwestią, o której musisz pamiętać, jest brak możliwości modernizacji oraz wykańczania budynku. Oznacza to, że jeżeli prowadzisz jeszcze jakieś prace, muszą one zostać przerwane. W przeciwnym wypadku możesz otrzymać decyzję o rozbiórce.

     

    Aby postępowanie w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej mogło zostać wszczęte, konieczne jest złożenie do organu nadzoru budowlanego następujących dokumentów w wyznaczonym terminie:

     

    • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego; jeżeli tego rodzaju plan nie został jeszcze opracowany, wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
    • oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane aktualnego na dzień opracowania projektu;
    • projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi – w czterech kopiach.

     

    Jeżeli złożysz te dokumenty w zakreślonym terminie, wówczas będą one traktowane jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych. Natomiast gdybyś nie dotrzymał tego terminu, będzie się to wiązało z niespełnieniem nałożonych przez inspektora obowiązków, a co za tym idzie, z wydaniem nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.

     

    Ile trwa legalizacja samowoli budowlanej?

     

    Zacznę od tego, jak to wygląda w teorii.

     

    Postępowanie dotyczące zalegalizowania samowoli budowlanej toczy się w myśl przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (KPA). W związku z czym organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do przestrzegania terminów wynikających z tejże ustawy.

     

    Otóż zgodnie z art. 35 § 3 KPA załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania.

     

    W związku z powyższym legalizacja samowoli budowlanej nie powinna trwać dłużej niż dwa miesiące. Tyle mówią na ten temat przepisy – czyli teoria. Praktyka jest jednak zupełnie inna.

     

    W praktyce sprawy o legalizację samowoli budowlanych potrafią trwać wiele miesięcy, a czasami nawet kilka lat. Z czego to wynika?

     

    Mianowicie organy nadzoru budowlanego są zobowiązane dokładnie zbadać sprawę. Jak już pisałam wiąże się to z odbywaniem inspekcji, oględzinami, czasami angażowaniem ekspertów. Organy nierzadko wydają też zalecenia zw. z koniecznością dostosowania obiektu do obowiązujących norm technicznych. To zaś wiąże się z czasem i kosztami. Strony często odwołują się od tego typu rozstrzygnięć, co istotnie przedłuża postępowanie.

     

    Koszt legalizacji samowoli budowlanej

     

    Na legalizację samowoli budowlanej składają się 3 kategorie kosztów:

    • opłaty legalizacyjne (o czym więcej napiszę poniżej),
    • koszty adaptacji obiektu (prace zw. z dostosowaniem obiektu do norm technicznych, koszty architekta),
    • koszty prowadzenia postępowania (m.in. prawnicy, biegli, ewentualne koszty sądowe).

     

    Spośród tych kosztów stosunkowo najłatwiej jest oszacować koszt opłaty legalizacyjnej. O jej wysokości zdecyduje organ nadzoru budowlanego na podstawie reguł określonych w przepisach (o czym poniżej). Co jednak niezwykle istotne, jeżeli opłata nie zostanie dokonana w wyznaczonym terminie, będzie się to wiązać z wydaniem decyzji w przedmiocie rozbiórki samowoli.

     

    KOSZT LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ
    KOSZT LEGALIZACJI SAMOWOLI BUDOWLANEJ

     

    Opłaty za legalizację samowoli budowlanej

     

    Wysokość opłaty za legalizację samowoli budowlanej uzależniona jest od kilku czynników. Jeżeli została ona dokonana bez wymaganego prawem zgłoszenia, opłata wynosi obecnie 2500 zł albo 5000 zł. Kwota zależy od typu obiektu podlegającego legalizacji.

     

    Sprawa komplikuje się w razie budowy bez pozwolenia, ponieważ w takim przypadku powstaje konieczność ustalenia opłaty. Dokonuje go zawsze organ nadzoru budowlanego.

     

    Opłata legalizacyjna w razie braku pozwolenia na budowę zależy od następujących okoliczności:

    • kategorii, do której zaliczany jest obiekt,
    • jego wielkości,
    • oraz stawki opłaty.

     

    Opłatę liczy się według następującego wzoru:

     

    Współczynnik kategorii obiektu (K)

    x

    Współczynnik wielkości obiektu (W)

    wysokość opłaty za legalizację (S)

    50

    x

    Opłata za legalizację Twojej samowoli

     

    Wartości poszczególnych współczynników znajdziesz w tabelce, w dalszej części artykułu.

     

    Co ważne, wojewoda może podjąć decyzję dotyczącą odroczenia terminu płatności, rozłożenia opłaty legalizacyjną na raty, a nawet jej umorzenia w całości lub w części. Jest to szczególnie korzystne dla osób, które nie mogą ponieść kosztów związanych z legalizacją samowoli bez znacznego uszczerbku majątkowego.

     

    Opłaty legalizacyjne – tabela

     

    W przypadku budowy bez pozwolenia wysokość opłaty jest wyliczana na wzoru zawartego w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

     

    Stawka opłaty, przez którą mnożone są wymienione współczynniki, wynosi 500 złotych.

     

    Opłaty legalizacyjne tabela (POBIERZ PDF)

     

    OPŁATY LEGALIZACYJNE
    OPŁATY LEGALIZACYJNE

     

    Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej za darmo?

     

    W niektórych przypadkach istnieje możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej bez konieczności ponoszenia żadnych opłat. Dotyczy ona jednak samowoli, które mają co najmniej 20 lat. Konieczne jest oczywiście zgłoszenie do organu nadzoru budowlanego, a także przedstawienie ekspertyzy technicznej, w której zostanie potwierdzona możliwość bezpiecznego korzystania z danego obiektu, a ponadto geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.

     

    Inaczej mówiąc, jeżeli właściciel udowodni przed organem nadzoru budowlanego, że jego budynek można użytkować w sposób bezpieczny, ten nie będzie miał innego wyjścia, jak tylko dokonać legalizacji samowoli budowlanej.

     

    Legalizacja starych samowoli budowlanych przed 1995 r.

     

    W przypadku samowoli budowlanych i ich legalizacji sprzed 1995 roku zastosowanie znajdują przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Zgodnie z tamtymi regulacjami zalegalizować można samowolę, gdy znajduje się ona na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju oraz nie stanowi ona zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.

     

    W celu zalegalizowania samowoli budowlanej, o której mowa powyżej, należy wystąpić z wnioskiem do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w przedmiocie wydania pozwolenia na użytkowanie. Należy do niego dołączyć inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

     

    Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach

     

    Na mocy nowelizacji ustawy Prawo budowlane z dnia 13 marca 2020 roku wprowadzono uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych, które są starsze niż 20 lat. Według nowych przepisów organ nadzoru budowlanego nie bada już zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

     

    W myśl art. 49f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, jeżeli doszło do stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.

     

    Kara za samowolę budowlaną

     

    Dopuszczenie się samowoli budowlanej wiąże się z sankcjami natury zarówno administracyjnej, jak i prawnokarnej.

     

    W pierwszym z wymienionych aspektów konsekwencją może być wydanie przez organ nadzoru budowlanego decyzji nakazującej rozbiórkę wzniesionego obiektu. W tym kontekście pragnę podkreślić, że kara administracyjna nie ulega przedawnieniu. Oprócz tego możliwe jest nałożenie obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej w razie wszczęcia postępowania dotyczącego legalizacji.

     

    Natomiast jeżeli chodzi o konsekwencje natury prawnokarnej, ustawodawca przewidział jedynie karę grzywny. Tego rodzaju kary są jednak bardzo wysokie i mogą sięgać nawet 1 080 000 złotych. Istotne jest jednak to, że kara grzywny ulega przedawnieniu po upływie 5 lat, licząc od dnia popełnienia przestępstwa.

     

    JAK ZALEGALIZOWAĆ SAMOWOLĘ BUDOWLANĄ W 2022 R.
    JAK ZALEGALIZOWAĆ SAMOWOLĘ BUDOWLANĄ W 2022 R.

     

    Czy istnieje abolicja budowlana?

     

    Wiele osób zastanawia się, czy istnieje abolicja budowlana, ponieważ tego typu informację można znaleźć w Internecie. W rzeczywistości pod tym pojęciem należy rozumieć uproszczony tryb legalizacji samowoli budowlanych mających co najmniej 20 lat. Kwestia ta została omówiona we wcześniejszej części artykułu.

     

    Problem samowoli budowlanych wciąż jest obecny w polskim obrocie prawnym, czego świadomość miał również ustawodawca podczas projektowania obecnie obowiązujących przepisów. Z tego względu zastosowano możliwość zalegalizowania obiektów, które zostały wybudowane bez załatwienia wymaganych prawem formalności. W tym celu konieczne jest wszczęcie odpowiedniego postępowania przed organem nadzoru budowlanego. Co więcej, istnieje nawet możliwość zalegalizowania samowoli budowlanych sprzed wielu lat, dzięki czemu można uregulować stan prawny wielu nieruchomości. Nierzadko tego typu sprawy wiążą się z koniecznością zgromadzenia obszernej dokumentacji. Jeżeli zatem wiesz, że będzie to dla Ciebie poważny problem, pomyśl o skorzystaniu z pomocy prawnika.

     

    Czy Ty lub Twój bliski potrzebujesz pomocy adwokata?

     

    Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, ChełmnoTuchola.

     

    W trudnych sprawach działam w CAŁEJ POLSCE!

     

    Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!

    Adwokat

    Marlena Słupińska-Strysik

    e-mail: biuro@slupinska.eu

    tel. 61 646 00 40

    tel. 68 419 00 45

    tel. 52 511 00 65

    Komentarze:

    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

    Autor

    Marlena Słupińska-Strysik

    Marlena Słupińska-Strysik

    Potrzebujesz wsparcia dobrego prawnika?

    Zadzwoń: 61 646 00 40

    Lub napisz: biuro@slupinska.eu