podatek od sprzedazy nieruchomosci

Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak uniknąć?

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Istnieją jednak sytuacje, w których podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie należny. O jakie przypadki konkretnie chodzi? Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Jaki jest termin zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości? W poniższym wpisie znajdziesz odpowiedzi na te oraz inne zagadnienia związane z tym podatkiem dochodowym.

 

Jeżeli przeprowadzasz transakcję związaną ze sprzedażą nieruchomości (domu, mieszkania, gruntu), to warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego. Możesz skorzystać z pomocy mojej Kancelarii. Udzielam konsultacji online oraz konsultacji telefonicznych. Udzielam porad klientom z Całej Polski! Być może będę w stanie rozwiązać Twój problem.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2021 r.

 

Kiedy należy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Otóż to, czy będziesz musiał zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości zależy od 3 czynników:

  • Czy nieruchomość nabyłeś drożej, czy taniej niż ją nabyłeś?
  • Ile czasu minęło, od momentu, w którym nabyłeś własność tej nieruchomości?
  • Na co przeznaczysz pieniądze pochodzące ze sprzedaży nieruchomości.

 

Najprostsza do ustalenia jest pierwsza z powyższych okoliczności. Podatek od nieruchomości jest podatkiem dochodowym. Oznacza to, że jest on należny tylko wówczas, gdy transakcja przyniosła Ci zysk. Chodzi więc o sytuację, gdy cena, jaką otrzymałeś za sprzedane mieszkanie jest wyższa niż koszt jego nabycia. Dotyczy to oczywiście także sytuacji, w których mieszkanie nabyłeś za darmo. Z tymi ostatnimi sytuacjami możemy mieć do czynienia, jeśli mieszkanie otrzymałeś w darowiźnie lub w spadku.

 

Odpowiedzi na kolejne 2 pytania są już bardziej złożone. Dlatego opiszę je w osobnych akapitach.

 

podatek od sprzedazy nieruchomosci
Podatek od sprzedaży nieruchomości

 

Jak obliczyć 5-letni termin?

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić, jeżeli sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat od jej nabycia. Stawka podatku wynosi 19% dochodu, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że poprzez nabycie trzeba rozumieć nie tylko zakup, ale również nabycie własności poprzez zasiedzenie, egzekucję sądową, dziedziczenie, nadania przez władzę, czy też umowę przenoszącą własność.

 

Niezwykle istotną kwestią jest również obliczenie okresu 5 lat, ponieważ sposób jego dokonania ma specyficzny charakter. Rzeczony termin liczony jest bowiem w latach podatkowych, a nie kalendarzowych! Tak więc czas ten liczony jest od początku następnego roku od daty nabycia nieruchomości. Oznacza to, że w praktyce rzeczony termin jest dłuższy niż 5 lat! Piękna pułapka na tych, którzy nie doczytali do tego miejsca, prawda? 😊

 

Przykład:

Jeżeli ktoś kupił dom w dniu 15 września 2020 roku, to przewidziany prawem okres 5 lat rozpocznie swój bieg dopiero od dnia 1 stycznia 2021 roku.

 

Jeżeli natomiast nieruchomość zostaje zbyta po upływie 5 lat od chwili jej nabycia, wówczas podatku od sprzedaży nieruchomości nie będzie trzeba płacić. Warto mieć tego świadomość, kiedy zbywa się własność domu lub mieszkania. Jego sprzedaż może okazać się po upływie 5 lat znacznie bardziej opłacalna. Dlatego też warto dokładnie przekalkulować planowaną operację.

 

Po dokonaniu sprzedaży nieruchomości należy poinformować o tym fakcie właściwy urząd skarbowy. Rodzaj nieruchomości nie ma znaczenia, obowiązek ten istnieje bowiem zarówno w przypadku domu, mieszkania, działki, czy też innego typu nieruchomości.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości a spadek

 

W nieco inny sposób oblicza się 5-letni termin, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, w przypadku, gdy do jej nabycia doszło w drodze spadkobrania. W takim przypadku 5-letni termin będzie liczony od dnia, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Jest to efekt zmian w prawie podatkowym z 2019 r. Zresztą, w podobny sposób liczony jest termin w przypadku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Za początek terminu uznaje się wybudowanie lub nabycie nieruchomości do majątku wspólnego, a nie moment nabycia jej do majątku osobistego po ustaniu tejże wspólności. Dzięki temu zlikwidowano praktykę zwaną „wdowim groszem”, która była wielce niesprawiedliwa.

 

W praktyce będzie to miało taki skutek, że w większości przypadków spadkobiercy nie będą musieli uiszczać podatku od nieruchomości. Tę zmianę przepisów należy więc ocenić pozytywnie.

 

wlasne cele mieszkaniowe
własne cele mieszkaniowe

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości a własne cele mieszkaniowe

 

Skoro dotarłeś do tego miejsca, to oznacza, że pewnie sprzedałeś swój dom lub mieszkanie z zyskiem oraz że nie minęło jeszcze 5 lat od jego nabycia. Czas więc ustalić, na co wydasz pieniądze pochodzące ze sprzedaży.

 

Odpowiedź na to pytanie jest ważna, ponieważ w ustawie o podatku dochodowym przewidziano możliwość zwolnienia od podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia, o ile uzyskany w ten sposób dochód przeznaczony będzie na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. Aby skorzystać z takiego zwolnienia, transakcję nabycia kolejnej nieruchomości należy przeprowadzić w ciągu 3 lat, od dnia, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości zw. z podatkiem.

 

Niestety w tym miejscu zaczynają się schody… lub pole do ekwilibrystyki prawno-podatkowej. No bo przecież czym właściwie są „własne cele mieszkaniowe”? A co, gdy ktoś ma 2 mieszkania, w których mieszka? Czy układ: mieszkanie w mieście + dom poza miastem to jeszcze własne cele mieszkaniowe? A mieszkanie + działka ROD? Co w sytuacji, gdy ktoś wykorzystuje jedno z mieszkań jako mieszkanie służbowe? A co w sytuacji, gdy mieszkanie jest całkowicie lub częściowo wynajmowane? Jak wygląda sytuacja, gdy część nieruchomości jest wykorzystywana na działalność gospodarczą? A co, gdy za pieniądze ze sprzedaży mieszkania ktoś kupił działkę i dopiero ma się na niej budować? Ma sobie na niej postawić namiot? 😊

 

Oczywiście nie odpowiem w tym miejscu na wszystkie ww. pytania. Wiele bowiem zależy od interpretacji organów skarbowych w konkretnych przypadkach. Zadaniem strony jest przekonać organy skarbowe lub ewentualnie sąd administracyjny, że w okolicznościach jego sprawy cele mieszkaniowe są zaspokajane. Jeśli ta sztuka się uda, to będzie można liczyć na zwolnienie od podatku. Jeśli jednak sąd orzeknie, że środki ze sprzedaży mieszkania lub domu nie służą na realizację celów mieszkaniowych, wówczas 19% zysku będzie trzeba oddać fiskusowi.

 

Stawka podatku od sprzedaży nieruchomości

 

W obecnym stanie prawnym obowiązuje jedna stawka podatku od sprzedaży nieruchomości. Takie rozwiązanie powoduje, że podatnicy nie mają większego problemu z obliczeniem należności. Otóż stawka podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%, a do rozliczenia się z urzędem skarbowym konieczne jest złożenie odpowiedniej deklaracji.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości – deklaracja

 

Jak już wspomniałam, uregulowanie podatku od sprzedaży nieruchomości wymaga złożenia deklaracji w urzędzie skarbowym. Chodzi o formularz, w którym dokonuje się corocznego rozliczenia z fiskusem. Będzie to więc deklaracja PIT-39. Co ważne, dochód ze sprzedaży nieruchomości nie może być doliczony do pozostałych dochodów. Należy więc złożyć osobną deklarację w tym zakresie.

 

Odpowiedni formularz można znaleźć w urzędzie skarbowym, a często także w urzędach gmin. Ponadto można je pobrać z Internetu i samodzielnie wydrukować. Z kolei w przypadku rozliczania się przez Internet wszystkie dane wpisuje się bezpośrednio do systemu. Po przesłaniu deklaracji można wydrukować potwierdzenie oraz swoje zeznanie, aby móc je przechować w tradycyjnej formie w domowych archiwum.

 

sprzedaz nieruchomosci
sprzedaż nieruchomości

 

Jak obliczyć podatek od nieruchomości?

 

W myśl obowiązujących przepisów podstawę wymiaru podatku od sprzedaży nieruchomości stanowi różnica pomiędzy przychodem uzyskanym w wyniku sprzedaży nieruchomości a kosztami jego uzyskania. Należy jednak pamiętać, że w przypadku istotnej niezgodności ceny transakcyjnej z wartością rynkową nieruchomości urząd skarbowy ma prawo do określenia przychodu w wysokości rynkowej. Fiskus ustala wartość nieruchomości, korzystając z pomocy rzeczoznawcy.

 

Jeżeli chodzi o koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, należy w tym kontekście wymienić przede wszystkim:

  • opłaty notarialne,
  • koszty związane z pośrednictwem sprzedaży,
  • koszt uprzedniego zakupu nieruchomości lub jej budowy,
  • oraz koszty remontu modernizacji.

 

Wszelkie koszty muszą jednak zostać udowodnione przez podatnika za pomocą faktur.

 

Co ciekawe, również w przypadku nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny, na przykład w formie dziedziczenia lub darowizny, mogą wystąpić koszty, które obniżą należny podatek. Takim kosztem jest choćby podatek od spadku bądź darowizny lub koszty notarialne.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości – termin

 

Podobnie jak w przypadku innych danin publicznych również w kwestii podatku od sprzedaży nieruchomości istnieje termin na złożenie deklaracji oraz uregulowanie należności. Ustawodawca postanowił, że podatnicy mają obowiązek złożyć zeznanie do dnia 30 kwietnia danego roku. Z kolei należny podatek trzeba zapłacić do dnia 31 maja.

 

Co ważne, zeznanie podatkowe można złożyć na kilka sposobów. Pierwszym z nich jest osobiste złożenie deklaracji w urzędzie skarbowym. Podatnicy jednak coraz mniej chętnie korzystają z tego rozwiązania ze względu, chociażby na konieczność znalezienia czasu. Drugi sposób to przesłanie zeznania podatkowego pocztą. To rozwiązanie także z roku na rok traci na popularności. Trzecia możliwość to złożenie deklaracji przez Internet. Jest to niezwykle prosty sposób, który pozwala na przesłanie zeznania w dowolnej chwili i bez wychodzenia z domu, kiedy tylko podatnik ma czas na jej przygotowanie.

 

Podatek od sprzedaży mieszkania

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości ma w praktyce największe znaczenie przy transakcjach, których przedmiotem są lokale mieszkalne. Jest tak, ponieważ obrót mieszkaniami jest najbardziej popularny, szczególnie w dużych miastach.

 

W przypadku zbycia mieszkania, bez względu na to, na jakiej podstawie prawnej do niego doszło (na przykład sprzedaż, dziedziczenie bądź darowizna) również rodzi obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości. Podatek od sprzedaży mieszkania będzie należny, jeśli do sprzedaży dojdzie przed upływem 5 lat od momentu nabycia. Zbycie lokalu po upływie tego terminu zwolnione jest od konieczności uiszczenia daniny.

 

W takiej sytuacji niezbędne jest złożenie deklaracji podatkowej uwzględniającej dochód, którego źródłem jest sprzedaż danej nieruchomości. Wysokość podatku należy obliczyć samodzielnie. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli będzie ona nieadekwatna do wartości mieszkania, urząd skarbowy ma prawo naliczyć podatek w innej wysokości w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę.

 

jak uniknac podatku od nieruchomosci
Jak uniknąć podatku od nieruchomości

 

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

 

Wiadomo, podatki należy płacić. Jednak jeśli nie masz ochoty dzielić się zyskami z fiskusem, to należy w pełni wykorzystać treść przepisów, stanowiących podstawę do pobierania podatku od nieruchomości. Z powyższego tekstu dowiedziałeś się bowiem, w jakich okolicznościach zaktualizuje się obowiązek uiszczenia podatku od sprzedaży działki lub innej nieruchomości.

 

Kiedy więc będziesz mieć szanse uniknięcia konieczności zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości:

  • jeśli nie sprzedasz jej z zyskiem (np. pochłoną Cię koszty remontu),
  • jeśli sprzedasz ją po dłuższym czasie niż w ciągu 5 lat od jej nabycia,
  • lub jeśli pieniądze z transakcji przeznaczysz na realizację własnych celów mieszkaniowych – i uda Ci się zrobić to w ciągu 3 lat.

 

W praktyce zdecydowanie największe pole do popisu daje ostatnia przesłanka. Jednak wszystko zależy od okoliczności Twojej sprawy. Życie pisze bowiem tak różne scenariusze, że często trzeba sięgać do interpretacji podatkowych, wydawanych w sprawach indywidualnych. To zresztą jeden z najpewniejszych i najbezpieczniejszych sposobów, aby upewnić się, czy od sprzedaży nieruchomości będzie trzeba zapłacić podatek.

 

Podsumowanie

 

Sprzedając nieruchomość, której własność objąłeś stosunkowo niedawno, musisz liczyć się z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego. Dlatego Twoją sytuację powinieneś ocenić jeszcze przed zrealizowaniem transakcji. To pozwali Ci się odpowiednio przygotować. Czasami wystarczy zdobyć się na odrobinę cierpliwości lub staranności, aby nie musieć dzielić się z fiskusem zyskiem ze sprzedaży mieszkania lub działki.

 

Niestety przepisy podatkowe są wyjątkowo dynamiczne – także te, które regulują zasady uiszczania podatku od sprzedaży nieruchomości. Dokładamy wiele starań, aby nasze artykuły były rzetelne i wyczerpujące. Prosimy jednak, abyś miał na uwadze, że stan prawny mógł ulec zmianie lub, że organy skarbowe właściwe dla Twojego miejsca zamieszkania mogą forsować inną wykładnię przepisów. Dlatego przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji powinieneś skorzystać z możliwości konsultacji.

 

Potrzebujesz pomocy Adwokata od nieruchomości?

 

Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, ChełmnoTuchola.

 

Jeśli szukasz wsparcia prawnego przy transakcjach związanych z nieruchomościami, to w tym miejscu znajdziesz więcej informacji o moich usługach:

PRAWNIK OD NIERUCHOMOŚCI W POZNANIU

 

W trudnych sprawach działam w CAŁEJ POLSCE!

 

Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Współpracuję z biurem rachunkowym. Jesteśmy w stanie pomóc Ci  Twoim problemie z podatkiem od nieruchomości.

adwokat Marlena Słupińska-Strysik
mec. Marlena Słupińska-Strysik

Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!

adwokat

Marlena Słupińska-Strysik

e-mail: biuro@slupinska.eu

tel. 509 113 302

 

Brak komentarzy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *