Zasiedzenie gruntu jest instytucją, która w praktyce zachodzi częściej, niż mogłoby się to wydawać. Instytucja ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym
Co to jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności:
- 🏠 nieruchomości,
- rzeczy ruchomych.
Pełni ono bardzo ważną funkcję w obrocie prawnym! Zasiedzenie pozwala bowiem na uzgodnienie stanu prawnego ze stanem faktycznym. Dzięki zasiedzeniu osoba, która faktycznie włada rzeczą z czasem nabywa jej własność.
Kiedy zasiedzenie jest możliwe?
Nabycie własności możliwe jest po spełnieniu określonych warunków. Wśród nich należy wskazać na:
1️⃣ posiadanie samoistne – faktyczne władanie daną rzeczą jak właściciel;
2️⃣ upływ określonego prawem czasu :
- 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze,
- 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze.
Z praktyki 🙌
W wielu wypadkach władanie daną rzeczą przez tak długi okres wynika z tego, że posiadacz nawet nie zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem.
👀 Sprawdź także: Dowody na zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie a sposób władania nieruchomością
Zasiedzenie nieruchomości możliwe jest w przypadku władania nią jak właściciel. Istnieją jednak sytuacje, które rodzą pewne wątpliwości w praktyce, które wynikają ze specyfiki niektórych stosunków prawnych. Należy do nich:
1️⃣ Po pierwsze, dzierżawa gruntu.
2️⃣ Po drugie, użytkowanie wieczyste.
Czy jest możliwe zasiedzenie gruntu dzierżawionego?
Na mocy umowy dzierżawy dzierżawca staje się posiadaczem zależnym. Oznacza to, że nie dochodzi do spełnienia jednego z warunków koniecznych do zasiedzenia, jakim jest posiadanie samoistne.
Jeżeli zastanawiasz się, po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność, muszę Cię rozczarować. Władanie gruntem jako dzierżawca nie pozwoli dzierżawcy na zasiedzenie tej nieruchomości!
Zasiedzenie gruntu w użytkowaniu wieczystym
Zgodnie z prawem, samoistny posiadacz nieruchomości może nabyć prawo jej użytkowania wieczystego, o ile zostało ono wcześniej ustanowione. Nie jest istotne, czy posiadanie to było w dobrej, czy też w złej wierze.
Należy jednak zwrócić uwagę na inną sytuację, w której istotną rolę odgrywa użytkowanie wieczyste. Otóż użytkownik wieczysty może nabyć własność nieruchomości, na której ustanowione zostało to prawo, w drodze zasiedzenia.
Orzecznictwo ⚖️
Jak stwierdzono w uchwale SN z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt III CZP 57/16: ,,Kodeks cywilny zawiera wyraźne przesłanki zasiedzenia własności, a wśród nich nie ma negatywnej przesłanki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Zawarta w kodeksie regulacja zasiedzenia nie można być więc ograniczana regułą niemającą ustawowej podstawy.’’
Zasiedzenie nieruchomości ile lat?
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest możliwe po upływie określonego prawem czasu. Jest on uzależniony od tego, czy posiadanie samoistne jest w:
- 😇 dobrej wierze – w przypadku dobrej wiary konieczny jest upływ 20 lat od chwili wejścia w posiadanie nieruchomości;
- 😈 złej wierze – jeżeli natomiast w danym przypadku istnieje zła wiara po stronie posiadacza, wówczas okres ten wydłuża się do 30 lat.
⚠️Uwaga!
Gdyby jednak właściciel nieruchomości był osobą małoletnią, bieg terminu zasiedzenia nie mógłby zakończyć się przed upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Czy terminy mogą ulec przerwaniu?
Terminy, o których mowa powyżej, mogą ulec przerwaniu. W takiej sytuacji zaczynają one swój bieg od początku. A co z przemijającymi przeszkodami w posiadaniu? Otóż nie skutkują one przerwaniem biegu zasiedzenia! Tak samo wygląda sytuacja w przypadku oddania rzeczy w posiadanie zależne, przykładowo 👉 jej wydzierżawienie.
Z praktycznego punktu widzenia 🧐
Istotne jest, iż istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania swojego poprzednika prawnego. Najczęściej korzystają z niej spadkobiercy posiadacza.
Czym jest dobra wiara?
W piśmiennictwie mianem dobrej wiary określa się błędne przeświadczenie o:
- ✔️⚖️ przysługującym komuś prawie,
- 🤝⚖️ istnieniu stosunku prawnego.
Dana osoba musi jednak być przekonana w sposób usprawiedliwiony, że istnieje określony stan, który w rzeczywistości nie istnieje. Co więcej, w art. 7 KC postanowiono, iż: ,,jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary’’.
Zasiedzenie gruntu w dobrej wierze
Zasiedzenia gruntu w dobrej wierze konieczne jest nieprzerwane posiadanie samoistne danej osoby przez 20 lat. Musi być ona jednak w przekonaniu, że jej posiadanie jest zgodne z prawem.
💡Przykład:
Najlepszym przykładem takiej sytuacji jest nabycie własności nieruchomości od osoby, która jest wpisana jako jej właściciel do księgi wieczystej. Czasami też takie sytuacje wynikają z błędów zawartych mapach ewidencyjnych lub w aktach notarialnych.
Czym jest zła wiara?
W doktrynie przyjmuje się, że w złej wierze pozostaje osoba, która powołuje się na prawo lub stosunek prawny i wie lub powinna wiedzieć, że one nie istnieją. Ewentualnie jej mylne wyobrażenie o ich istnieniu nie jest usprawiedliwione.
Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze
Zasiedzenie gruntu możliwe jest także w złej wierze, jednakże wymagany prawem czas ulega wydłużeniu do lat 30. Sytuacja taka ma miejsce, gdy osoba władająca daną nieruchomością wie, że nie jest jej posiadaczem i że nie przysługuje mu prawo do posiadania, przy czym brak jest podstaw do usprawiedliwienia jego przekonania.
💡Przykład:
Jako przykład można tutaj wskazać rolnika, który uprawia swoje pole oraz skrawek ziemi do niego przylegający, który w rzeczywistości należy do kogoś innego, aczkolwiek właściciel ten się o niego w żaden sposób nie upomina.
Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa
Z dniem 1 października 1990 roku, wskutek nowelizacji Kodeksu cywilnego, pojawiła się możliwość nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości należących uprzednio do Skarbu Państwa. Była to nowość w polskim systemie prawnym! To jednak nie wszystko, albowiem termin zasiedzenia uległ skróceniu o czas, w którym nieruchomość była własnością państwową, lecz nie więcej niż o połowę.
Z praktyki ⚖️
Oznaczało to, że nieruchomości należące do Skarbu Państwa można było nabyć przez zasiedzenie nie wcześniej niż w dniu:
- ⌛😇 1 października 2000 roku przy posiadaniu w dobrej wierze,
- ⌛😈 1 października 2005 roku przy posiadaniu w złej wierze.
Obecnie zasiedzenie gruntu Skarbu Państwa nadal jest możliwe! Następuje ono na ogólnych zasadach.
Zasiedzenie gruntu a zmiana właściciela
Zmiana właściciela nieruchomości budzi obawy wśród osób, które zamierzają nabyć własność drogą zasiedzenia. Z praktycznego punktu widzenia okoliczność ta nie ma większego znaczenia!
Orzecznictwo ⚖️
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 3 kwietnia 2003 roku, sygn. akt V CK 60/03 stanął na stanowisku, że sprzedaż po upływie terminu zasiedzenia nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli, nie jest przeszkodą do późniejszego stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na rzecz osób, w których samoistnym posiadaniu nieruchomość się znajdowała przez okres prowadzący do nabycia własności.
Oznacza to, że jeśli nieruchomość była przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży, ale zbywca i nabywca cały czas korzystali z niej jako posiadacze samoistni, to zasiedzenie będzie możliwe.
Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy
Nie istnieją żadne przeszkody do zasiedzenia nieruchomości przez spadkobierców jej zmarłego właściciela. Co więcej, spadkobierca może złożyć wniosek o stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w postępowaniu działowym (spadkowym). Może on także zainicjować odrębne postępowanie!
W przypadku zasiedzenia przez spadkobierców konieczne jest wystąpienie tych samych przesłanek, co w innych okolicznościach. Chodzi więc tutaj o:
- 😇/😈 posiadanie samoistne w dobrej albo złej wierze,
- ⌛ przez określony prawem czas – odpowiednio 20 albo 30 lat.
Zasiedzenie nieruchomości a inni spadkobiercy
Nie może być mowy o posiadaniu samoistnym, jeżeli z danej nieruchomości korzystają również inne osoby, przykładowo 👉 pozostali spadkobiercy.
Koszty zasiedzenia gruntu
1️⃣ 📃Po pierwsze, stwierdzenie nabycia własności nieruchomości wiąże się z koniecznością złożenia wniosku w tym przedmiocie w sądzie – w przypadku zasiedzenia nieruchomości wpis sądowy wynosi 2.000 złotych.
2️⃣ 👱♀️ Po drugie, jeżeli zdecydujesz się skorzystać z usług adwokata lub radcy prawnego, konieczne będzie uiszczenie jego honorarium – wysokość wynagrodzenia prawnika jest ustalana indywidualnie w umowie. Głównymi czynnikami, które mają wpływ na jego kształt, są:
- przewidywany nakład pracy,
- wartość danej nieruchomości.
3️⃣ ⚖️ Po trzecie, kiedy w sprawach o zasiedzenie pojawiają się pewne trudności, których wnioskodawca nie jest w stanie pokonać nawet przy pomocy prawnika, wówczas konieczne staje się wsparcie biegłego sądowego. Można jednak przyjąć, że przeciętne wynagrodzenie biegłego mieści się w granicach 2.000-3.000 złotych.
4️⃣📢 W niektórych sprawach konieczne jest także zamieszczenie ogłoszeń w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w piśmie poczytnym w całym kraju o toczącym się postępowaniu sądowym. Wzywa się w nim wszystkich zainteresowanych sprawą o zgłoszenie swojego udziału. Koszt takiego ogłoszenia to najczęściej 1.000-1.500 złotych.
5️⃣ 📖 Kolejne koszty wiążą się z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Wniosek w tym przedmiocie to wydatek 200 złotych. Jeżeli jednak dana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, wówczas konieczne będzie jej założenie. Wiąże się to z kosztem 60 złotych.
Podatek od zasiedzenia nieruchomości
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie rodzi obowiązek podatkowy. Jego wysokość wynosi 7% licząc od podstawy opodatkowania, czyli wartości nieruchomości z dnia nabycia własności. Jeżeli przez zasiedzenie został nabyty jedynie udział, a dana osoba posiadała już część nieruchomości, do podstawy opodatkowania nie wlicza się posiadanej uprzednio części.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia dotyczącego stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. W ciągu 30 dni należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym formularz SD-3.
Wskazówka 🗝️
Jako podatnik masz prawo do odliczenia nakładów oraz wydatków, które poniosłeś podczas biegu terminu zasiedzenia. Konieczne są jednak dowody ich dokonania!
Kiedy zasiedzenie gruntu nie jest możliwe?
Jeżeli dana osoba nie jest posiadaczem samoistnym, to jest posiadaczem zależnym, co wyklucza możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Zgodnie z art. 336 KC, posiadaczem zależnym jest osoba, która jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego, uprawnia ją do władania daną rzeczą.
💡 Przykład – posiadacz zależny:
Może to być m.in. użytkownik, najemca, dzierżawca oraz zastawnik.
Sprawa o zasiedzenie nieruchomości -podsumowanie
✔️ Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności nieruchomości.
✔️ Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 KC, istnieją dwie przesłanki zasiedzenia – posiadanie samoistne (w dobrej albo złej wierze) oraz upływ czasu (odpowiednio 20 albo 30 lat okresu posiadania).
✔️ Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego.
✔️ Do wniosku o zasiedzenie gruntu należy załączyć odpowiednie dokumenty, które potwierdzą faktyczne władanie daną rzeczą jak właściciel.
✔️ Sprawa o zasiedzenie gruntu wiąże się z koniecznością uiszczenia różnego rodzaju kosztów; chodzi tutaj o wpis sądowy, a także opłatę za zamieszczenie ogłoszenia w prasie, wynagrodzenie biegłego i honorarium prawnika.
✔️ Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej dotyczącego informacji o nowym właścicielu.
Źródła:
- https://arslege.pl/definicja-posiadacza-zaleznego-i-posiadacza-samoistnego/k9/a4194/
- https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia3/iii%20czp%2057-16-1.pdf
- https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia1/V%20CK%2060-03.pdf
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-172
- https://arslege.pl/domniemanie-dobrej-wiary/k9/a985/
- https://pl.wikipedia.org/wiki/U%C5%BCytkowanie_wieczyste
- https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1447974,zasiedzenie-nieruchomosci-dobra-i-zla-wiara-posiadacz-samoistny.html
- https://wyszukiwarka-msig.ms.gov.pl/
- https://www.gov.pl/web/gov/zloz-zeznanie-podatkowe-o-nabyciu-rzeczy-lub-praw-majatkowych-formularz-podatkowy-sd-3
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-336
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dzień dobry, mam pytanie czy jeżeli jest wjazd na posesję która zawsze byłam pewna ,że jest drogą okazała się działką Skarbu Państwa i chciałabym złożyć wniosek o zasiedzenie, to czy mam szansę na wygranie sprawy jak nie płaciłam żadnego podatku za tą drogę -działkę?