Zasiedzenie gruntu jest instytucją, która w praktyce zachodzi częściej, niż mogłoby się to wydawać. Instytucja ta została uregulowana w Kodeksie cywilnym (KC). Co warto wiedzieć o zasiedzeniu gruntu? W jakich warunkach warto wystąpić o zasiedzenie gruntu? W poniższym artykule postaram się opisać najważniejsze kwestie o zasiedzeniu gruntu.
Pamiętaj, że jeśli walczysz o własność gruntu, to będę w stanie Ci pomóc. Moja Kancelaria Adwokacka posiada doświadczenie w spornych sprawach o nieruchomości. Udzielam konsultacji klientom z całej Polski, w tym także online i telefonicznie. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą (Adwokat od Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu!
Główne wnioski
- Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności nieruchomości.
- Istnieją dwie przesłanki zasiedzenia – posiadanie samoistne (w dobrej albo złej wierze) oraz upływ czasu (odpowiednio 20 albo 30 lat).
- Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wiąże się z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego.
- Do wniosku o zasiedzenie należy załączyć odpowiednie dokumenty, które potwierdzą faktyczne władanie daną rzeczą jak właściciel.
- Postępowanie o zasiedzenie wiąże się z koniecznością uiszczenia różnego rodzaju kosztów; chodzi tutaj o wpis sądowy, a także opłatę za zamieszczenie ogłoszenia w prasie, wynagrodzenie biegłego i honorarium prawnika.
- Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej dotyczącego informacji o nowym właścicielu.
- Uzyskanie prawomocnego postanowienia rodzi również obowiązek podatkowy.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Pełni ono bardzo ważną funkcję w obrocie prawnym. Zasiedzenie pozwala bowiem na uzgodnienie stanu prawnego ze stanem faktycznym.
Dzięki zasiedzeniu osoba, która faktycznie włada rzeczą z czasem nabywa jej własność.
Historia zasiedzenia sięga czasów prawa rzymskiego. Już bowiem starożytni Rzymianie ustalili, że można nabyć własność rzeczy wskutek posiadania przez określony czas. Natomiast w Polsce zasiedzenie pojawiło się w XIII wieku. W czasie Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej istniały pewne ograniczenia dotyczące możliwości nabywania własności nieruchomości przez zasiedzenie. Przede wszystkim niemożliwe było nabycie własności nieruchomości, które należały do państwa. Wskutek przemian ustrojowych, do których doszło po 1989 roku, tego typu restrykcje zostały zniesione.
Kiedy zasiedzenie jest możliwe?
Zgodnie z prawem nabycie własności możliwe jest po spełnieniu określonych warunków. Wśród nich należy wskazać na:
- posiadanie samoistne – faktyczne władanie daną rzeczą jak właściciel (art. 336 KC);
- upływ określonego prawem czasu – 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze albo 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze.
Wskazane powyżej wymogi sprawiają, że zasiedzenie nieruchomości nie jest rzeczą prostą. Niemniej jednak w wielu wypadkach władanie daną rzeczą przez tak długi okres wynika z tego, że posiadacz nawet nie zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem.
Zasiedzenie a sposób władania nieruchomością
Zasiedzenie nieruchomości możliwe jest w przypadku władania nią jak właściciel. Istnieją jednak sytuacje, które rodzą pewne wątpliwości w praktyce, które wynikają ze specyfiki niektórych stosunków prawnych. Należy do nich dzierżawa gruntu oraz użytkowanie wieczyste.
Zasiedzenie gruntu dzierżawionego
Dzierżawa gruntu jest popularnym sposobem władania nad nieruchomością w stosunkach wiejskich. Wielu gospodarzy przekazuje bowiem swoje pola uprawne w dzierżawę innym rolnikom, którzy dysponują lepszym sprzętem do ich zagospodarowania bądź też mają więcej sił i pomysłów na dalsze prowadzenie działalności rolniczej.
Na mocy umowy dzierżawy dzierżawca staje się posiadaczem zależnym. Oznacza to, że nie dochodzi do spełnienia jednego z warunków koniecznych do zasiedzenia, jakim jest posiadanie samoistne. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na art. 336 KC. Otóż w przepisie tym postanowiono, iż posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Podsumowując, władanie gruntem jako dzierżawca nie pozwoli dzierżawcy na zasiedzenie tej nieruchomości.
Zasiedzenie gruntu w użytkowaniu wieczystym
Również użytkowanie wieczyste wzbudza wątpliwości w kontekście ewentualnego zasiedzenia. Otóż zgodnie z prawem samoistny posiadacz nieruchomości może nabyć prawo jej użytkowania wieczystego, o ile zostało ono wcześniej ustanowione. Co więcej, nie jest istotne, czy posiadanie to było w dobrej, czy też w złej wierze.
Należy jednak zwrócić uwagę na inną sytuację, w której istotną rolę odgrywa użytkowanie wieczyste. Otóż użytkownik wieczysty może nabyć własność nieruchomości, na której ustanowione zostało to prawo, w drodze zasiedzenia.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2016 roku. Stwierdzono w niej, że Kodeks cywilny zawiera wyraźne przesłanki zasiedzenia własności, a wśród nich nie ma negatywnej przesłanki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Zawarta w kodeksie regulacja zasiedzenia nie może być więc ograniczana regułą niemającą ustawowej podstawy. Przyjęcie, że ustanowienie użytkowania wieczystego wyłącza możliwość nabycia przez zasiedzenie własności gruntu, na którym to prawo powstało, byłoby jednoznaczne z wyłączeniem spod zasiedzenia szerszego katalogu nieruchomości niż te, których dotyczyło wyłączenie w stanie prawnym obowiązującym do dnia 1 października 1990 r. Wyłączenie to mogłoby objąć także nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego wszystkich szczebli, jeżeli zostały oddane w użytkowanie wieczyste, tymczasem ustawodawca z dniem 1 października 1990 r. zrezygnował z negatywnej przesłanki zasiedzenia o charakterze podmiotowym (uchwała SN (7) z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt III CZP 57/16).
Zasiedzenie gruntu – ile lat?
Jak już wcześniej zostało wspomniane, nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest możliwe po upływie określonego prawem czasu. Jest on uzależniony od tego, czy posiadanie samoistne jest w dobrej czy też w złej wierze.
W przypadku dobrej wiary konieczny jest upływ 20 lat od chwili wejścia w posiadanie nieruchomości. Jeżeli natomiast w danym przypadku istnieje zła wiara po stronie posiadacza, wówczas okres ten wydłuża się do 30 lat. Gdyby jednak właściciel nieruchomości był osobą małoletnią, bieg terminu zasiedzenia nie mógłby zakończyć się przed upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Okresy te wydają się już na pierwszy rzut oka bardzo długie. Jest to jednak rozwiązanie celowe, ponieważ ustawodawca doskonale zdaje sobie sprawę z tego, iż nieruchomości są rzeczami o znacznej wartości. Długie okresy posiadania mają więc na celu zapobieżenie przechodzenia nieruchomości do rąk przypadkowych osób.
Terminy, o których mowa powyżej, mogą ulec przerwaniu. W takiej sytuacji zaczynają one swój bieg od początku. Należy jednak zwrócić uwagę, że przemijające przeszkody w posiadaniu nie skutkują przerwaniem biegu zasiedzenia. Co więcej, tak samo wygląda sytuacja w przypadku oddania rzeczy w posiadanie zależne, na przykład jej wydzierżawienie. Z praktycznego punktu widzenia istotne jest także, iż istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania swojego poprzednika prawnego. Najczęściej korzystają z niej spadkobiercy posiadacza.
Dobra lub zła wiara
W art. 7 KC postanowiono, iż jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Nie istnieje jednak ustawowa definicja pojęcia dobrej i złej wiary. W piśmiennictwie mianem dobrej wiary określa się błędne przeświadczenie o przysługującym komuś prawie lub istnieniu stosunku prawnego. Dana osoba musi jednak być przekonana w sposób usprawiedliwiony, że istnieje określony stan, który w rzeczywistości nie istnieje.
Podobnie wygląda kwestia złej wiary. W doktrynie przyjmuje się jednak, że w złej wierze pozostaje osoba, która powołuje się na prawo lub stosunek prawny i wie lub powinna wiedzieć, że one nie istnieją. Ewentualnie jej mylne wyobrażenie o ich istnieniu nie jest usprawiedliwione. O złej wierze można mówić także wówczas, gdy ktoś faktycznie nie może przypuszczać, nie wie, a powinien wiedzieć, że dane prawo jej nie przysługuje.
Zasiedzenie gruntu w dobrej wierze
Do zasiedzenia gruntu w dobrej wierze konieczne jest nieprzerwane posiadanie samoistne danej osoby przez 20 lat. Musi być ona jednak w przekonaniu, że jej posiadanie jest zgodne z prawem. Najlepszym przykładem takiej sytuacji jest nabycie własności nieruchomości od osoby, która jest wpisana jako jej właściciel do księgi wieczystej. Czasami też takie sytuacje wynikają z błędów zawartych mapach ewidencyjnych lub w aktach notarialnych.
Zasiedzenie gruntu w złej wierze
Jak już wcześniej zostało wspomniane, zasiedzenie gruntu możliwe jest także w złej wierze, jednakże wymagany prawem czas ulega wydłużeniu do lat 30. Sytuacja taka ma miejsce, gdy osoba władająca daną nieruchomością wie, że nie jest jej posiadaczem i że nie przysługuje mu prawo do posiadania, przy czym brak jest podstaw do usprawiedliwienia jego przekonania.
Jako przykład można tutaj wskazać rolnika, który uprawia swoje pole oraz skrawek ziemi do niego przylegający, który w rzeczywistości należy do kogoś innego, aczkolwiek właściciel ten się o niego w żaden sposób nie upomina.
Dowody w sprawie o zasiedzenie gruntu
Postępowanie w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości ma charakter nieprocesowy. Oznacza to, że odbywa się ono na wniosek osoby, która władała rzeczą przez określony prawem czas jak właściciel.
Istotną rolę w postępowaniu prowadzonym przed sądem odgrywają dowody potwierdzające okoliczność władania daną nieruchomością jak właściciel. Co zatem może być dowodem dla sądu? Otóż ich spektrum jest niezwykle szerokie.
Po pierwsze funkcję środka dowodowego może pełnić księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości. Otóż załącznikiem do wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie powinien być odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o jej stanie prawnym, który wynika z dokumentów.
Również inne rodzaje dokumentów mogą mieć istotne znaczenie z punktu widzenia sprawy o zasiedzenie. Należy jednak zwrócić uwagę, że pojęcie dokumentów ma niezwykle szeroki zakres. W kontekście postępowania o zasiedzenie najważniejsze okazują się zwykle dowody uiszczenia podatku od nieruchomości oraz innych opłat publicznych z nią związanych. To jednak nie wszystko, dowodami mogą być także wszelkiej dokumenty urzędowe oraz prywatne, na przykład umowy zawierane z osobami trzecimi, których przedmiotem była nieruchomość.
W sytuacjach bardziej skomplikowanych przydatna może okazać się także opinia biegłego. Może być ona sporządzona na przykład w celu ustalenia ostatecznego podziału działki.
Niezwykle przydatne mogą okazać się również zeznania świadków. Mogą nimi być nie tylko najbliżsi osoby wnioskującej o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie, ale także mieszkańcy sąsiednich domostw. To właśnie oni są w stanie zaświadczyć, że wnioskodawca faktycznie włada daną nieruchomością jak jej właściciel.
Wraz z postępem technologicznym nastąpił rozwój środków dowodowych, które jeszcze kilkadziesiąt lat temu były nieznane bądź stosowane niezwykle rzadko. Otóż w postępowaniu o zasiedzenie istotną rolę mogą odegrać fotografie dokumentujące władanie nieruchomością jak właściciel. Szczególnie ważną rolę odgrywają zdjęcia lotnicze oraz mapy satelitarne. Mogą to być również filmy, także nagrania z coraz popularniejszych dronów, które ukazują dane miejsce ze znacznej wysokości.
Zasiedzenie gruntu rolnego
Istnieje również możliwość nabycia prawa własności nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia. Taka ewentualność została przewidziana w art. 172 § 3 KC.
Nieruchomość rolną w drodze zasiedzenia może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Istnieje również drugie ograniczenie. Otóż powierzchnia tej nieruchomości wraz z nieruchomościami rolnymi, które stanowią własność danego rolnika, nie może przekroczyć 300 hektarów.
Do nabycia własności nieruchomości rolnej przez zasiedzenie konieczne jest:
- osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego – w tym celu do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia należy załączyć oświadczenie prowadzącego gospodarstwo poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta;
- zamieszkiwanie przez co najmniej 5 lat na terenie gminy, w której jest położona nieruchomość – konieczne jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały;
- spełnienie warunku dotyczącego powierzchni nieruchomości rolnych stanowiących własność nabywcy – należy załączyć oświadczenie poświadczone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta;
- posiadanie kwalifikacji rolniczych lub stażu pracy w rolnictwie.
W przypadku zasiedzenia nieruchomości rolnej również występuje rozróżnienie na posiadanie samoistne w dobrej i złej wiary. Ma ona wpływ na okres, po upływie którego nieruchomość zostanie nabyta w tym trybie. W tym przypadku czas ten wynosi również 20 (dobra wiara) i 30 lat (zła wiara).
Zasiedzenie gruntu Skarbu Państwa
Z dniem 1 października 1990 roku, wskutek nowelizacji Kodeksu cywilnego, pojawiła się możliwość nabycia w drodze zasiedzenia nieruchomości należących uprzednio do Skarbu Państwa. Była to nowość w polskim systemie prawnym, ponieważ ustawodawstwo Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej nie przewidywało możliwości zasiedzenia nieruchomości należących do państwa. To jednak nie wszystko, albowiem termin zasiedzenia uległ skróceniu o czas, w którym nieruchomość była własnością państwową, lecz nie więcej niż o połowę.
W praktyce oznaczało to, że nieruchomości należące do Skarbu Państwa można było nabyć przez zasiedzenie nie wcześniej niż w dniu 1 października 2000 roku przy posiadaniu w dobrej wierze albo 1 października 2005 roku przy posiadaniu w złej wierze.
Obecnie zasiedzenie gruntu Skarbu Państwa nadal jest możliwe. Następuje ono na ogólnych zasadach. Przypadki zasiedzenia gruntu Skarbu Państwa bynajmniej nie należą do rzadkości.
Problemy w spawach o zasiedzenie
Sprawy o zasiedzenie przysparzają niekiedy poważnych problemów osobom, które starają się o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w tym trybie. Najczęściej spotykanymi jest zmiana właściciela w czasie biegu terminu zasiedzenia oraz kwestia zasiedzenia nieruchomości przez spadkobierców.
Zasiedzenie gruntu a zmiana właściciela
Zmiana właściciela nieruchomości budzi obawy wśród osób, które zamierzają nabyć własność drogą zasiedzenia. Z praktycznego punktu widzenia okoliczność ta nie ma większego znaczenia. Otóż Sąd Najwyższy w postanowieniu z 3 kwietnia 2003 r. (sygn. akt V CK 60/03) stanął na stanowisku, że sprzedaż po upływie terminu zasiedzenia nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli, nie jest przeszkodą do późniejszego stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na rzecz osób, w których samoistnym posiadaniu nieruchomość się znajdowała przez okres prowadzący do nabycia własności.
Oznacza to, że jeśli nieruchomość był przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży, ale zbywca i nabywca cały czas korzystali z niej jako posiadacze samoistni, to zasiedzenie będzie możliwe.
Zasiedzenie gruntu przez spadkobierców
Z prawnego punktu widzenia nie istnieją żadne przeszkody do zasiedzenia nieruchomości przez spadkobierców jej zmarłego właściciela. Co więcej, spadkobierca może złożyć wniosek o stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie w postępowaniu działowym (spadkowym). Może on także zainicjować odrębne postępowanie.
W przypadku zasiedzenia przez spadkobierców konieczne jest wystąpienie tych samych przesłanek, co w innych okolicznościach. Chodzi więc tutaj o posiadanie samoistne w dobrej albo złej wierze przez określony prawem czas – odpowiednio 20 albo 30 lat. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 roku. Otóż przyznano w nim, że spadkobierca, który objął w samoistne posiadanie nieruchomość spadkową nie jest w dobrej wierze, jeżeli w chwili objęcia w posiadanie wiedział, że są jeszcze inni spadkobiercy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1998 r., sygn. akt II CKN 770/97, LEX nr 82299).
Ponadto należy dodać, iż nie może być mowy o posiadaniu samoistnym, jeżeli z danej nieruchomości korzystają również inne osoby, na przykład pozostali spadkobiercy.
Koszty zasiedzenia gruntu
Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości wiąże się z koniecznością złożenia wniosku w tym przedmiocie w sądzie. W związku z tym istnieje konieczność uiszczenia wpisu sądowego, co wynika z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W przypadku zasiedzenia nieruchomości wpis sądowy wynosi 2.000 złotych. Ze względu na trudną sytuację majątkową, rodzinną lub zdrowotną wnioskodawcy istnieje możliwość zwolnienia od obowiązku uiszczenia wpisu.
Jeżeli zdecydujesz się skorzystać z usług adwokata lub radcy prawnego, konieczne będzie uiszczenie jego honorarium. Wysokość wynagrodzenia prawnika jest ustalana indywidualnie w umowie. Głównymi czynnikami, które mają wpływ na jego kształt, są przewidywany nakład pracy oraz wartość danej nieruchomości.
Niekiedy w sprawach o zasiedzenie pojawiają się pewne trudności, których wnioskodawca nie jest w stanie pokonać nawet przy pomocy prawnika. Wówczas konieczne staje się wsparcie biegłego sądowego. W przypadku spraw o zasiedzenie są to najczęściej geodeci oraz architekci. Koszty związane ze sporządzeniem przez nich potrzebnej opinii uzależnione są od nakładu pracy. Można jednak przyjąć, że przeciętne wynagrodzenie biegłego mieści się w granicach 2.000-3.000 złotych.
W niektórych sprawach konieczne jest także zamieszczenie ogłoszeń w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w piśmie poczytnym w całym kraju o toczącym się postępowaniu sądowym. Wzywa się w nim wszystkich zainteresowanych sprawą o zgłoszenie swojego udziału. Koszt takiego ogłoszenia to najczęściej 1.000-1.500 złotych.
Kolejne koszty wiążą się z dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Wniosek w tym przedmiocie to wydatek 200 złotych. Jeżeli jednak dana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej, wówczas konieczne będzie jej założenie. Wiąże się to z kosztem 60 złotych.
Zasiedzenie gruntu a podatek
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie rodzi obowiązek podatkowy. Jego wysokość wynosi 7%, licząc od podstawy opodatkowania, czyli wartości nieruchomości z dnia nabycia własności. Jeżeli przez zasiedzenie został nabyty jedynie udział, a dana osoba posiadała już część nieruchomości, do podstawy opodatkowania nie wlicza się posiadanej uprzednio części.
Podatnik ma jednak prawo do odliczenia nakładów oraz wydatków, które poniósł w podczas biegu terminu zasiedzenia. Konieczne są jednak dowody ich dokonania.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia dotyczącego stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. W ciągu 30 dni należy złożyć we właściwym urzędzie skarbowym formularz SD-3.
Kiedy zasiedzenie gruntu nie jest możliwe?
Jak już było powiedziane wcześniej, istnieją dwa warunki nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Są nimi posiadanie samoistne oraz dobra albo zła wiara posiadacza. Jeżeli zatem dana osoba nie jest posiadaczem samoistnym, to jest posiadaczem zależnym, co wyklucza możliwość nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Zgodnie z przepisami posiadaczem zależnym jest osoba, która jest podporządkowana właścicielowi lub posiadaczowi samoistnemu na podstawie stosunku prawnego, uprawnia ją do władania daną rzeczą. W praktyce może to być na przykład użytkownik, najemca, dzierżawca oraz zastawnik.
Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o grunty?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o zasiedzenie działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że zasiedzenie gruntu to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Dzień dobry, mam pytanie czy jeżeli jest wjazd na posesję która zawsze byłam pewna ,że jest drogą okazała się działką Skarbu Państwa i chciałabym złożyć wniosek o zasiedzenie, to czy mam szansę na wygranie sprawy jak nie płaciłam żadnego podatku za tą drogę -działkę?