W prawie polskim nie ma nigdzie definicji eksmisji. Niemniej pod pojęciem eksmisji należy rozumieć wszelkie czynności, których celem jest usunięcie danej osoby z zajmowanej przez nią nieruchomości. Podstawą sukcesu jest skuteczny pozew o eksmisję. Jego podstawę prawną stanowi zwykle art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (KC). W niniejszym artykule przedstawię 8 rzeczy, które musisz wiedzieć o eksmisji. Przeczytaj zanim wyślesz do sądu pozew o eksmisję!
Jeśli walczysz o eksmisję to może uda mi się Tobie pomóc. Moja Kancelaria reprezentuje klientów w tego typu sprawach. Doradzam komercyjnie klientom z całej Polski, w tym także online lub przez telefon. Zapraszam do zapoznania się z ofertą Kancelarii (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu:
Pozew o eksmisję – główne wnioski
- Eksmisja to zespół czynności mających na celu usunięcie danej osoby z nieruchomości, którą ona zajmuje.
- Jest ona dopuszczalna w sytuacjach przewidzianych w przepisach. Na przykład gdy dana osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego bądź zalega z płatnością czynszu za okres co najmniej 3 miesięcy.
- Aby zainicjować postępowanie eksmisyjne, niezbędne jest przygotowanie odpowiedniego pozwu o eksmisję.
- W piśmie tym należy dokładnie opisać okoliczności przemawiające za orzeczeniem eksmisji, a także załączyć do niego dowody.
- Opłata od pozwu o eksmisję jest stała i wynosi 200 złotych.
- Koszty związane z pomocą prawnika – adwokata lub radcy prawnego, są zawsze ustalane indywidualnie w umowie.
- Osoba, wobec której wniesiono pozew o eksmisję, może bronić swoich interesów w odpowiedzi na pozew, powołując się na okoliczności wyłączające dopuszczalność orzeczenia eksmisji bądź przemawiają za jej wstrzymaniem.
- Sąd może orzec o przyznaniu eksmitowanemu lokalu zastępczego.
- W związku z okresem obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii COVID-19 nie wykonuje się obecnie tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Przeczytaj również: Dowody na zasiedzenie nieruchomości
Kiedy eksmisja jest dopuszczalna?
Eksmisja jest dopuszczalna tylko w wypadkach przewidzianych przez prawo. W praktyce ma to miejsce wtedy, gdy lokator traci prawo do zajmowanego lokalu. Takie sytuacje mogą mieć miejsce w różnych okolicznościach. Do najbardziej popularnych przyczyn eksmisji należą:
- zakończenie okresu umowy lub dzierżawy,
- wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy,
- przemoc fizyczna wobec innych lokatorów,
- zajęcie lokalu bez tytułu prawnego,
- naganne zachowanie się lokatora,
- alkoholizm lub narkomania,
- inne formy rażącego naruszania porządku domowego.
Zasadniczo eksmisja jest możliwa, jeżeli ktoś nie opuszcza lokalu, który wcześniej wynajmował, jednakże umowa będąca podstawą tego stosunku prawnego została wypowiedziana przez właściciela lub gdy lokator zalega z płatnościami czynszu za 3 okresy płatności. Jeżeli dana osoba nie zamierza wyprowadzić się dobrowolnie, wówczas właściciel nieruchomości może złożyć do sądu pozew o eksmisję. Istnieją również przypadki, w których wskazane przed chwilą ograniczenia nie obowiązują. Mianowicie chodzi tutaj o przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w budynku.
Zobacz także – Eksmisja po licytacji komorniczej
Eksmisja a umowa najmu okazjonalnego
Sytuacja, którą omówiłam powyżej, dotyczy zwykłej umowy najmu. Inaczej wygląda sprawa w przypadku umowy najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Otóż w tych przypadkach wynajmujący może niemal od razu przystąpić do czynności związanych z eksmisją. Nie ma konieczności wszczynania postępowania sądowego, ponieważ najemca złożył oświadczenie o poddaniu się eksmisji w umowie.
Wynajmujący może więc skierować sprawę bezpośrednio do komornika. Należy jednak pamiętać, o konieczności uzyskania tzw. klauzuli wykonalności. Jest to oznaczenie wydawane przez sąd, stwierdzające że łącząca Was umowa najmu okazjonalnego jest tytułem wykonawczym. Wówczas każdy musi się podporządkować takiemu dokumentowi, także najemca oraz komornik sądowy.
Po uzyskaniu takiej klauzuli komornik może przystąpić do pracy. Eksmisja następuje do lokalu wskazanego przez najemcę albo do placówki noclegowej.
Sprawdź także: Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r.
Eksmisja a COVID-19
Wskazane powyżej zasady obowiązują w sytuacji „zwyczajnej”. Jednakże na mocy ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Wyjątkiem są tutaj eksmisje na podstawie:
- orzeczeń wydanych w związku z przeciwdziałaniem przemocy w rodzinie;
- decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;
- decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
- a także decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
- oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego.
W chwili redagowania tego artykułu powyższe ograniczenia nadal funkcjonują. Przepisy zw. z COVID-19 zmieniają się jednak bardzo dynamicznie, dlatego w dniu, w którym czytasz ten tekst być może już zostaną uchylone.
Zastanówmy się teraz, w jaki sposób możesz napisać pozew o eksmisję.
Jak napisać pozew o eksmisję?
Pozew o eksmisję jest pismem procesowym, które inicjuje postępowanie sądowe w tym zakresie. Z tego względu musi on spełniać wymogi przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego.
W pozwie o eksmisję powinny zatem znaleźć się następujące elementy:
- wskazanie miejscowości i daty sporządzenia pisma;
- oznaczenie sądu właściwego do rozpoznania danej sprawy – jest to sąd rejonowy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości;
- informacje dotyczące stron – ich imiona, nazwiska (ewentualnie nazwy w przypadku podmiotów niebędących osobami fizycznymi), adresy oraz numery PESEL; co ważne, jeżeli stroną jest przedsiębiorca, należy także podać jego NIP i siedzibę, z kolei gdy stroną jest podmiot wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego, należy ponadto podać jego numer KRS, a także osobę lub osoby, które są uprawnione do jego reprezentacji;
- oznaczenie wartości przedmiotu sporu, czyli wartość czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nieoznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy;
- oznaczenie rodzaju pisma najlepiej jako „pozew o eksmisję”;
- informację o podjęciu próby mediacji;
- oznaczenie daty wymagalności roszczenia;
- sformułowanie żądań – nakazanie pozwanemu opuszczenia i opróżnienia ze wszystkich rzeczy konkretnego lokalu oraz wydania go powodowi, ustalenie, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, dopuszczenie i przeprowadzenie określonych dowodów;
- uzasadnienie;
- własnoręczny podpis powoda;
- wymienienie załączników.
Czy wiesz, jak napisać pozew o eksmisję alkoholika? W praktyce to często spotykany przypadek.
Jak napisać pozew o eksmisję alkoholika?
Pozew o eksmisję alkoholika powinien zawierać wszystkie elementy, które wskazałam powyżej, jednakże jego najważniejszym punktem jest starannie przygotowane uzasadnienie.
Spożywanie alkoholu samo w sobie nie jest jeszcze podstawą do eksmisji. Są nią jednak okoliczności, które zwykle mu towarzyszą: przemoc lub inne formy nagannego postępowania.
Jeśli alkoholik stosuje przemoc, to podstawą eksmisji będzie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. A jeśli podstawą jest inna niż przemoc forma nagannego zachowania, która uniemożliwia wspólne mieszkanie, to podstawą będzie art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Takimi nagannymi zachowania są np. groźby, libacje, narażenie na niebezpieczeństwo zw. z pozostawianiem otwartych drzwi, ulatniającego się gazu, niedopałków po papierosach, itp.
W uzasadnieniu pozwu o eksmisję powinieneś dokładnie opisać całą sytuację.
Niezwykle istotnymi informacjami są także dane dotyczące interwencji policji, prowadzonych postępowań sądowych, w tym tych w przedmiocie skierowania alkoholika na przymusowe leczenie. Wszelkie dokumenty związane z tymi okolicznościami mogą stanowić bardzo cenne dowody z punktu widzenia sprawy o eksmisję.
Zobacz także: Eksmisja po rozwodzie – eksmisja małżonka
Niektóre sprawy są zwolnione od kosztów sądowych. Czy tak samo jest w przypadku eksmisji? Za chwilę Ci wszystko wyjaśnię.
Ile wynosi opłata od pozwu o eksmisję?
Wniesienie pozwu o eksmisję wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Jej wysokość jest stała i wynosi 200 złotych. Wynika ona wprost z art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach w sprawach cywilnych.
To jednak nie wszystko. Jeżeli bowiem zdecydujesz się na pomoc prawnika – adwokata lub radcy prawnego, wówczas będziesz musiał uiścić jego honorarium. Ile ono wynosi?
Ile kosztuje napisanie pozwu o eksmisję?
Minimalne stawki wynagrodzenia prawnika za prowadzenie sprawy o eksmisję zostały określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. W § 7 tego aktu postanowiono bowiem, że minimalne wynagrodzenie za prowadzenie sprawy o opróżnienie lokalu mieszkalnego to 240 złotych. Jeżeli zaś chodzi o lokal użytkowy, stawka jest obliczana na podstawie § 2 rozporządzenia od wartości sześciomiesięcznego czynszu. Zgodnie z przywołanym przepisem stawki minimalne wynoszą przy wartości przedmiotu sprawy:
- do 500 złotych – 90 złotych;
- powyżej 500 złotych do 1500 złotych – 270 złotych;
- powyżej 1500 złotych do 5000 złotych – 900 złotych;
- od 5000 złotych do 10 000 złotych – 1800 złotych;
- powyżej 10 000 złotych do 50 000 złotych – 3600 złotych;
- powyżej 50 000 złotych do 200 000 złotych – 5400 złotych;
- od 200 000 złotych do 2 000 000 złotych – 10 800 złotych;
- powyżej 2 000 000 złotych do 5 000 000 złotych – 15 000 złotych;
- powyżej 5 000 000 złotych – 25 000 złotych.
Jak zapewne już zauważyłeś, są to stawki minimalne. Sprawy o eksmisję niestety potrafią się ciągnąć nawet kilka miesięcy. Stąd w praktyce wynagrodzenie prawnika zwykle jest wyższe.
Zastanówmy się, jak długo będziesz czekał na sprawę przed sądem.
Ile czeka się na sprawę o eksmisję?
Po wniesieniu pozwu o eksmisję czas oczekiwania na rozprawę to zazwyczaj kilka tygodni lub kilka miesięcy. Tak, nie przewidziałeś się. To czas oczekiwania na samo wyznaczenie rozprawy. Wiele jednak zależy od sądu, do którego zgłoszona została sprawa. Otóż niektóre wydziały prowadzą więcej spraw niż inne, co przekłada się bezpośrednio na czas oczekiwania.
Następnie musisz liczyć się z tym, że do załatwienia sprawy może nie wystarczyć jedna rozprawa. Czasami potrzeba kilku. Często zdarza się, że sąd chce wysłuchać świadków wskazanych przez strony. To powoduje, że pozornie nieskomplikowana sprawa o eksmisję potrafi ciągnąć się wiele miesięcy. I niestety nie ma na to rady.
Zastanówmy się teraz nad inną sytuacją – w jaki sposób możesz bronić się w razie wytoczenia powództwa o eksmisję przeciwko Tobie.
Jak bronić się przed pozwem o eksmisję?
Jeżeli wobec Ciebie zostało wytoczone powództwo o eksmisję, wiedz, że nie pozostajesz bezbronny. Istnieją bowiem środki, które możesz podjąć, aby bronić swoich praw i interesów.
Podstawowym sposobem obrony przed eksmisją jest wniesienie odpowiedzi na pozew. Co więcej, złożenie takiego pisma jest obowiązkowe w świetle obecnie obowiązujących przepisów. W odpowiedzi na pozew możesz podnieść wszelkie argumenty, które świadczą przeciwko orzeczeniu eksmisji, ewentualnie za jej wstrzymaniem lub przemawiają za przyznaniem lokalu zastępczego.
Jednym z najważniejszych argumentów jest występowanie okresu ochronnego dla lokatorów. Zgodnie z przepisami trwa on od dnia 1 listopada do dnia 31 marca każdego roku. W tym okresie dokonanie eksmisji jest niemożliwe, chyba że lokatorowi zostanie zapewniony lokal zastępczy bądź uzyska on prawo do lokalu socjalnego. Musisz jednak wiedzieć, że istnieją dwa wyjątki. Otóż okres ochronny nie dotyczy osób, które:
- stosują przemoc domową
- oraz zajmujących dany lokal bez tytułu prawnego.
Co ważne, istnieją pewne kategorie osób, których nie można eksmitować bez przyznania lokalu socjalnego. Chodzi tutaj o:
- kobiety w ciąży;
- małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych oraz osoby, które nad nimi sprawują opiekę i wspólnie z nimi mieszkają;
- obłożnie chorych;
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
- bezrobotnych.
Pamiętaj również, iż w związku z okresem obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii COVID-19 nie wykonuje się obecnie tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Zobacz także: Skutki wyprowadzki przed rozwodem
W czasie konsultacji z adwokatem jesteś w stanie obrać o wiele więcej rozsądnych linii obrony. Warto skorzystać z pomocy specjalisty.
Czy eksmitowanemu należy zapewnić lokal zastępczy?
O tym, czy eksmitowanemu należy zapewnić lokal zastępczy, zawsze decyduje sąd w wyroku eksmisyjnym. Najczęściej obowiązek ten spoczywa na gminie, która posiada zasób mieszkaniowy bądź w inny sposób realizuje swoje zadania związane z ochroną praw lokatorów. Co ważne, gdyby nie była ona w stanie zapewnić lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi i pozostałby on w zajmowanym dotychczas mieszkaniu, właścicielowi przysługiwałoby odszkodowanie od gminy z tego tytułu.
Eksmisja nie jest rzeczą przyjemną, jednakże jest sytuacją niedopuszczalną, aby ktoś zajmował czyjś lokal bez tytułu prawnego bądź za niego nie płacił. Aby ograniczyć nadużycia w tym zakresie, wprowadzono procedurę sądową, której celem jest wydanie wyroku rozstrzygającego o dopuszczalności eksmisji. Nierzadko też konieczna jest interwencja komornicza. Należy jednak zaznaczyć, że istnieją pewne ograniczenia dotyczące eksmisji dotyczące na przykład okresu ochronnego lokatorów.
Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o eksmisję?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o eksmisję działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o lokal to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Umów się na konsultację!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
DD, Powództwo o eksmisję to ostatni etap, „wieńczący dzieło wierzyciela-gminy”, jednakże sprawa najczęściej rozpoczyna się od powództwa o nakaz zapłaty z powodu powstania zaległości czynszowych w postępowaniu nakazowym lub upominawczym (gdy katalog dowodów nie jest zamknięty lub sprawa zawiła)
Sprzeciw od nakaza zapłaty uruchamia postępowanie upominawcze, które może trwać przez dłuższy czas, szczególnie gdy nie dotyczy ono oczywistych opłat z tytułu samego czynszu najmu, bo te są płacone, ale opłat za media, które w ocenie dłużnika i „zdrowego rozsądku” naliczane są błędnie i to stanowi przedmiot sporu)
Czy pomimo trwania takiego postępowania upominawczego wierzyciel, który wniósł pozew o zapłatę (z powodu ww. zaległości czynszowych dłużnika, które powód traktuje łącznie tj. czynsz i media jako opłata czynszowa), może nie czekając na sądowe rozstrzygnięcie, arbitralnie sam zdecydować o wymagalności tych opłat i na tej podstawie wypowiedzieć umowę najmu a następnie wnieść drugie, osobne powództwo o eksmisję?
Wydaje się, że 2 powództwa cywilne oparte o ten sam dowód (zaległość czynszowa) nie powinny mieć miejsca?! – czy wynika to wprost z przepisów (jakich?) czy orzecznictwa (jakiego?) – a może to jest kruczek prawny wykorzystujący fakt, iż w drugim powództwie pomija się przyczynę wypowiedzenia umowy a bierze pod uwagę wyłącznie jej zakończenie ( rozwiązanie)
Zatem czy należy i jest możliwe zakwestionowanie wypowiedzenia umowy?
Czy wystarczy złożyć sprzeciw wypowiadającemu czy niezbędne jest złożenie powództwa do sądu o uznanie wypowiedzenia umowy za nie ważne z powodu wady prawnej?
Albo może należy zaczekać na pozew o eksmisję i dopiero wtedy zakwestionować nieważność rozwiązania umowy?
To moim zdaniem ciekawe zagadnienia, których omówień jak dotąd nie znalazłem
Z Poważaniem, Jan Krzysztof MAZURKIEWICZ