dzierzawa-ziemi-pod-fotowoltaike

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – umowa

W ciągu ostatnich kilku lat znacznie wrosło zainteresowanie odnawialnymi źródłami energii. Z tego powodu coraz więcej osób decyduje się na założenie paneli słonecznych na swoich domach. Powstaje również wiele farm fotowoltaicznych na gruntach dzierżawionych od rolników. Umowy dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę to bardzo skomplikowane kontrakty, dlatego na pewne zapisy trzeba szczególnie zwracać uwagę. Każdy rolnik wydzierżawiający swoją ziemię pod fotowoltaikę powinien również mieć świadomość, z jakim ryzykiem wiąże się zawarcie takiej umowy. O tym wszystkim przeczytasz w poniższym artykule – „Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – umowa”.

 

Jeśli zamierzasz bezpiecznie wydzierżawić ziemię pod fotowoltaikę, warto rozważyć skorzystanie z pomocy adwokata. Pomagamy w procesie negocjacji oraz analizie ryzyka zw. z treścią umowy. Warto zadbać o interesy swojej rodziny! Zapraszam do kontaktu – PRAWO NIERUCHOMOŚCI (kliknij).

 

Dzierżawa ziemi pod solary – wynajem pola pod solary

 

Aktualnie bardzo promuje się tworzenie farm fotowoltaicznych. Jednak nie wszyscy inwestorzy, zainteresowani budową paneli słonecznych posiadają ziemię, która byłaby odpowiednia dla tego celu. Coraz więcej właścicieli gruntów jest więc zainteresowanych dzierżawieniem ziemi pod solary.

 

Polega to na zawarciu stosownej umowy, w której właściciel ziemi decyduje się udostępnić swój grunt przedsiębiorstwu budującemu panele fotowoltaiczne. Najpopularniejszą formą współpracy są umowy dzierżawy. Na ich podstawie których rolnicy umożliwiają inwestorom korzystanie z ziemi w zamian za regularnie uiszczany czynsz.

 

Nie da się ukryć, że wynajem pola pod fotowoltaikę może być bardzo korzystnym przedsięwzięciem. Ma to miejsce z uwagi na możliwość uzyskania dochodu w postaci czynszu. Inwestorzy oferują różne stawki za dzierżawę gruntów. Obecne trendy rynkowe pokazują, że rolnik dzierżawiący grunty pod fotowoltaikę może liczyć na czynsz w przedziale od 8 000 do 12 000 zł za hektar. Jest to stawka płatna w skali roku. Wiele zależy jednak od klasy gruntu i lokalizacji. Do powyższych wartości nie należy się więc przywiązywać.

 

dzierzawa-ziemi-pod-solary
dzierzawa-ziemi-pod-solary

 

Dzierżawa gruntu pod panele fotowoltaiczne

 

Powinieneś wiedzieć, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowy dotyczące farm fotowoltaicznych zawierane są najczęściej na 29 lat, dlatego tak ważne jest zadbanie o ich treść. W przeciwnym razie nawet spadkobiercy właściciela gruntu mogą zmagać się z nieuczciwym dzierżawcą.

 

Ważną informacją jest, że umowę dzierżawy pod panele fotowoltaiczne trzeba zawrzeć w formie pisemnej. Jeżeli jednak dzierżawca będzie żądał ujawnienia jego prawa do korzystania z gruntu w księdze wieczystej, to umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nie jest to tożsame z formą aktu notarialnego, gdyż w tym przypadku notariusz poświadcza jedynie okoliczność złożenia w jego obecności podpisów pod umową. Koszty zawarcia umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi są więc znacznie niższe niż taksy dotyczące standardowych umów zawieranych przed notariuszem.

 

dzierzawa-ziemi-pod-fotowoltaike
dzierzawa-ziemi-pod-fotowoltaike

 

Jaka działka pod fotowoltaikę – panele słoneczne

 

Grunty rolne przeznaczane pod panele słoneczne muszą spełniać określone wymogi w zakresie ich:

  • rodzaju i powierzchni,
  • przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • lokalizacji.

 

Po pierwsze, pod budowę farm fotowoltaicznych przeznacza się przede wszystkim nieużytki oraz grunty o niskiej klasie tj. grunty klas V i VI, czy nawet IV (a i b). Warto też wiedzieć, że inwestorzy najczęściej zainteresowani są dzierżawą ziemi pod fotowoltaikę, na której łączna powierzchnia gruntów pod farmę wynosi co najmniej 2 ha. Aczkolwiek obecnie wzrasta zainteresowanie gruntami już od powierzchni 1 ha. Czasy się zmieniają i technologia też. 😎

 

Po drugie, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien przewidywać możliwość usytuowania na danej działce inwestycji w postaci farmy fotowoltaicznej. Dokładnie chodzi o działki położone w obszarze, na którym dozwolone jest umieszczenie urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW.

 

Pamiętaj również, że nie można budować farm fotowoltaicznych na terenach przeznaczonych na działalność „produkcyjną”. W takiej sytuacji trzeba wystąpić z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Jeżeli natomiast nie uchwalono miejscowego planu, to niezbędne jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunków zabudowy dla danej działki. Z tą częścią procesu wiąże się więcej formalności administracyjnych. Często potrzeba także przejść przez szereg innych postępowań (np. procedura środowiskowa), zwieńczonych wydaniem pozwolenia na budowę. O wszystkim nie napiszemy jednak na blogu, dlatego warto umówić się na konsultację.

 

Po trzecie, jeżeli Twoja działka znajduje się na terenie obszaru objętego ochroną (parku narodowego, krajobrazowego bądź rezerwatu), nie będzie mogła na niej powstać farma fotowoltaiczna. Czasami jednak i od tej zasady istnieją wyjątki. Ponadto grunt nie może leżeć na terenach zalewowych i narażonych na powodzie i podtopienia.

 

dzialka-pod-fotowoltaike
dzialka-pod-fotowoltaike

 

Fotowoltaika na terenach rolnych – problemy

 

Jeżeli Twój grunt spełnia wymienione wyżej wymogi, to musisz przeanalizować jeszcze kilka ważnych kwestii. Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to nie tylko czysty dochód, ale także potencjalne problemy.

 

Powinieneś mieć świadomość, że grunt pod fotowoltaikę powinien być wyłączony z produkcji rolnej. Jeżeli posiadasz bardzo dużą ziemię, to możesz dokonać jej podziału i oddać w dzierżawę tylko jedną z wydzielonych działek. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, żeby koszty podziału nieruchomości oraz koszty związane z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji ponosił w całości dzierżawca.

 

W umowie możesz też udzielić inwestorowi pełnomocnictwa do występowania w Twoim imieniu przed organami administracji publicznej. Wówczas to dzierżawca w całości przeprowadzi proces wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. W takim przypadku dzierżawca powinien zawiadomić Cię z odpowiednim wyprzedzeniem o terminie rozpoczęcia budowy. Chodzi o to byś miał możliwość zebrania ewentualnych płodów rolnych.

 

Musisz również wiedzieć, że w odległości 50 m od wybudowanej na Twoim gruncie farmy nie będziesz mógł ustawić żadnych budynków i urządzeń, których wysokość będzie równa lub wyższa niż 10 m. Nie będziesz mógł również w tej strefie sadzić żadnych drzew ani wysoko pnących się krzewów.

 

Innym problemem jest kwestia drogi ewentualnego przejazdu do paneli słonecznych dzierżawcy, która przebiegać będzie przez inne Twoje działki. Aby umożliwić dzierżawcy korzystanie z farmy, dobrym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności gruntowej. Może to jednak powodować po Twojej stronie niedogodności, które trzeba mieć na uwadze negocjując stawkę czynszu.

 

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę

 

Zanim ostatecznie zdecydujesz się na zaangażowanie się w dzierżawę pola pod panele słoneczne, musisz bardzo szczegółowo przeanalizować zaproponowaną Ci przez inwestora umowę. Ziemia to bardzo cenne źródło majątku i trzeba ją należycie zabezpieczyć.

 

Przy czytaniu umowy warto zwrócić uwagę na kilka podstawowych spraw. Najważniejsze z nich przedstawiamy poniżej. Pamiętaj również, że umowa ma być korzystna dla każdej ze stron, dlatego nie bój się negocjować istotnych dla Ciebie warunków.

 

otowoltaika-dzierzawa
otowoltaika-dzierzawa

 

Sposób realizacji umowy

 

W umowie powinien znaleźć się zapis o tym, że dzierżawca może wykorzystywać dzierżawiony grunt tylko i wyłącznie w celach związanych z budową i eksploatacją farmy fotowoltaicznej oraz infrastruktury z nią związanej.

 

W związku z powyższym bardzo dobrym zabezpieczeniem Twoich interesów jest wprowadzenie zapisów dotyczących odpowiedzialności finansowej dzierżawcy za korzystanie z gruntu niezgodnie z postanowieniami umowy. Zabezpieczysz się w ten sposób przed wykorzystaniem Twojej ziemi np. pod budowę parkingu w miejsce ekologicznej farmy fotowoltaicznej.

 

Ustalenie przedmiotu umowy

 

Zadbaj o to, aby  w umowie bardzo dokładnie opisać grunt, z którego będzie mógł korzystać inwestor. Jest to szczególnie istotne, jeżeli decydujesz się wydzierżawić jedynie część swojej nieruchomości. Szczegółowo musisz wtedy wskazać granice obszaru objętego dzierżawą oraz skutki ich przekroczenia przez dzierżawcę.

 

Do umowy warto załączyć załącznik graficzny. Na rzucie Twojej ziemi zostaną oznaczone granice gruntu, z którego będzie korzystał dzierżawca.

 

Obowiązki inwestora

 

Pamiętaj, żeby w umowie bardzo szczegółowo opisać, jakie obowiązki w związku z budową farmy fotowoltaicznej będzie miał dzierżawca. W przeciwnym razie część kosztów związanych z inwestycją może starać przerzucić się na Ciebie jako właściciela gruntu.

 

Dlatego w umowie powinny znaleźć się zapisy dotyczące tego, że dzierżawca powinien:

  • w całości ponosić koszty budowy farmy fotowoltaicznej,
  • zostać zobowiązany działać zgodnie z przepisami prawa budowlanego, a także prawa ochrony środowiska oraz energetycznego, a ponadto powinien uzyskać niezbędne zezwolenia i koncesje,
  • zobowiązać się do zawarcia umowy ubezpieczeniowej (OC) od niebezpieczeństw wynikających z działania powstającej farmy fotowoltaicznej; ubezpieczenie powinno dotyczyć odpowiedzialności inwestora zarówno w stosunku do osób trzecich, jak i Ciebie jako wydzierżawiającego grunt,
  • usunąć wszelkie szkody powstałe na gruncie w związku z prowadzonymi przez niego robotami budowlanymi.

 

Po upływie terminu, obowiązywania umowy, inwestor powinien być również zobowiązany do przywrócenia wydzierżawianego terenu do stanu niepogorszonego od stanu pierwotnego. W przeciwnym razie będziesz mógł wynająć do tego podmiot trzeci, a kosztami obciążyć dzierżawcę.

 

Służebności przesyłu

 

Zwróć również uwagę, czy w umowie znajdują się zapisy o ustanowieniu służebności przesyłu w zakresie umieszczenia przez inwestora w gruncie kabli przenoszących produkowaną energię z instalacji fotowoltaicznych do sieci energetycznej.

 

Zadbaj wtedy o to, by dodać stosowne zapisy zobowiązujące inwestora, by po okresie obowiązywania umowy uprzątnął on z powierzchni Twojego gruntu wszystkie zainstalowane urządzenia, w tym całe okablowanie. Ponadto powinien on wykreślić ustanowioną służebność z księgi wieczystej na swój koszt.

 

Demontaż instalacji

 

Decydując się na dzierżawę, często nie myśli się, co stanie się po jej zakończeniu. Wykorzystują to inwestorzy, którzy zastrzegają sobie, że na swój koszt zdemontują instalację tylko po upływie okresu, na który została zawarta umowa. Zdarza się, że jest ona rozwiązana wcześniej – np. za wypowiedzeniem.

 

Aby uchronić się przed znacznymi kosztami usunięcia paneli, już w dniu podpisania umowy możesz nałożyć na inwestora ten obowiązek. Dzierżawca powinien podjąć się usunięcia paneli fotowoltaicznych wraz z wszelką infrastrukturą na swój koszt, niezależnie od przyczyn rozwiązania dzierżawy.

 

Zabezpieczenie płatności

 

Z umowy dzierżawy powinno także jasno wynikać, że dzierżawca będzie w określonych terminach uiszczał na Twoją rzecz czynsz. Oczywiście może się zdarzyć, że nie przekaże Ci umówionej sumy na czas. Musisz być zabezpieczony na taką okoliczność.

 

W kontrakcie warto więc uwzględnić zapisy, w których w przypadku braku zapłaty czynszu będziesz mógł wypowiedzieć umowę w szybszym terminie np. w ciągu 14 dni od ponownego wezwania do zapłaty. Możesz również wymagać ustanowienia przez inwestora zabezpieczenia np. w postaci weksla bądź przez wniesienie przez dzierżawcę kaucji, z której będziesz mógł potrącić jego zaległości.

 

Fotowoltaika na gruncie cena

 

Dodajmy jeszcze, że umowa dzierżawy gruntu pod solary jest umową odpłatną. W związku z tym określenie w umowie stawki czynszu dzierżawnego to bardzo istotna kwestia.

 

Zwróć uwagę, by w umowie dokładnie określić, czy wpisywana kwota czynszu stanowi kwotę brutto czy netto, w jakich terminach i w jaki sposób ma być Ci przekazywana. Bardzo cenne są również klauzule waloryzacyjne, które zakładają wzrost czynszu w trakcie trwania umowy wraz ze zmianą inflacji bądź inną istotną zmianą stosunków gospodarczych (np. znacznego wzrostu cen gruntu w danej lokalizacji).

 

Pamiętaj także o tym, że w umowie może zostać podana kwota czynszu za określoną jednostkę powierzchni gruntu np. 1 ha. Warto wtedy doprecyzować, że chodzi o powierzchnię całej działki, którą wydzierżawiasz – nie tylko o powierzchnię, którą zajmie farma fotowoltaiczna. W przeciwnym razie inwestor może dążyć do znacznego obniżenia ceny dzierżawy.

 

Umowa powinna również stanowić, od jakiego momentu wydzierżawiający będzie uiszczał czynsz za korzystanie z Twojego gruntu. Niestety inwestorzy najczęściej dążą do tego, by płacić czynsz dopiero od momentu zakończenia budowy farmy fotowoltaicznej. Może być to jednak bardzo długi okres, w którego trakcie nie będziesz uzyskiwał żadnych dochodów z tytułu dzierżawy. Zadbaj o dodanie do treści umowy zastrzeżenia, że czynsz będzie należał Ci się już od momentu wydania gruntu inwestorowi.

 

fotowoltaika-na-gruncie-cena
fotowoltaika-na-gruncie-cena

 

Koszt dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę

 

Umowa dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę określa, która ze stron ponosi koszty związane z utrzymaniem gruntu. Przede wszystkim możesz żądać, żeby to dzierżawca ponosił ciężar podatków: rolnego bądź od nieruchomości.

 

Niezależnie od faktu, że decyzja w przedmiocie wysokości podatku rolnego wystawiana będzie na Twoje nazwisko, w umowie może zostać zapisane, że dzierżawca będzie zobowiązany przekazać Ci równowartość należności z tego tytułu.

 

Zwróć również uwagę, że dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę wymaga zmiany użytkowania gruntu tj. jego wyłączenia spod produkcji rolnej, co wiąże się ze znacznym wzrostem obciążeń podatkowych. Po zmianie sposobu użytkowania staniesz się podatnikiem podatku od nieruchomości, jednak nadal w umowie możecie przerzucić jego ciężar na dzierżawcę.

 

Ponadto w związku z dzierżawą gruntów, która będzie trwała wiele lat, mogą pojawić się nowe opłaty administracyjne. Dlatego w umowie warto wyraźnie zaznaczyć że to dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty wszelkich należności publicznoprawnych związanych z inwestycją. Taki zapis będzie dotyczył również ewentualnych kosztów podziału gruntu oraz jego odrolnienia.

 

Odrolnienie gruntów pod fotowoltaikę

 

Wspominaliśmy już, że oddanie gruntów rolnych w dzierżawę wymaga ich wyłączenia z produkcji rolnej. Proces ten nazywany jest „odrolnieniem”.

 

Organem właściwym do wydania decyzji w tym przedmiocie jest starosta. Inwestor przed etapem wystąpienia o pozwolenie na budowę, powinien zadbać o złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Oczywiście, jeżeli w umowie dzierżawy otrzyma od Ciebie stosowne upoważnienie.

 

Po złożeniu stosownego wniosku dzierżawca będzie mógł rozpocząć użytkowanie gruntów w inny sposób niż cele rolnicze. Warto też powiedzieć, że w przypadku gleb klas V i VI już sam wniosek jest wiążący. Wówczas decyzja starosty ma charakter deklaratoryjny.

 

Z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej wiąże się konieczność uiszczenia opłaty jednorazowej. Jej wysokość zależy od klasy gruntu oraz jego powierzchni, a także opłat rocznych przez kolejne 10 lat. Odrolnienie generuje więc znaczne koszty (nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych). Dlatego podkreślimy raz jeszcze – obowiązek ich pokrycia zgodnie z umową może spoczywać na dzierżawcy.

 

Umowa dzierżawy na grunty pod fotowoltaikę a urząd skarbowy

 

Bardzo ważną istotną dla Ciebie kwestią będą również obciążenia podatkowe związane z oddaniem gruntu w dzierżawę. Niewątpliwie jest to okoliczność, którą musisz mieć na uwadze, analizując potencjalne zalety i wady dzierżawy pola pod panele solarne.

 

Oprócz wspomnianego już podatku od nieruchomości, którego wysokość znacznie przekracza kwotę podatku rolnego, możesz być zobowiązany do opłacenia podatku od towaru i usług (VAT). Zwolnienie rolników od podatku VAT dotyczy jedynie przychodów z udostępnienia gruntu na cele rolnicze. Budowa farmy fotowoltaicznej niestety nie ma nic wspólnego z działalnością rolniczą.

 

W związku z powyższym możesz skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Zasadą jest, że zwalnia się od podatku VAT podmioty, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł. Jeżeli więc przychody z tytułu dzierżawy przekroczą wskazany poziom, będziesz musiał zgłosić się jako podatnik VAT do właściwego urzędu skarbowego.

 

W związku z powyższym w umowie dzierżawy stawkę czynszu w umowie najkorzystniej opisać w formie kwoty netto. Ponadto możesz zastrzec, że zostanie ona powiększona o ewentualny podatek VAT. W ten sposób ciężar podatku poniesie dzierżawca, a Ty jedynie przekażesz stosowną kwotę na rachunek urzędu skarbowego.

 

urzad-skarbowy-podatek
urzad-skarbowy

 

Podatek dochodowy od dzierżawy gruntu rolnego pod fotowoltaikę

 

W przypadku udostępnienia ziemi pod solary słoneczne musisz liczyć się także z koniecznością uiszczenia podatku dochodowego. Wynika to z faktu, że dochody z dzierżawy gruntów rolnych podlegają opodatkowaniu, jeżeli umowa zawierana jest na cele inne niż działalność rolnicza.

 

Działalność rolnicza w tym znaczeniu to wytwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych z własnych upraw albo hodowli. Definicja ta nie uwzględnia więc produkcji alternatywnych źródeł energii.

 

W związku z powyższym dochody z tytułu czynszu dzierżawnego za grunty udostępnione inwestorowi pod budowę farmy fotowoltaicznej będziesz musiał uwzględnić w zeznaniu podatkowym za dany rok. Następnie musisz uiścić od nich podatek we właściwej wysokości. Stawka podatku wynosi 17% lub 32% w zależności od poziomu uzyskiwanych od Ciebie dochodów.

 

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – podsumowanie

 

Faktem jest, że dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę może być bardzo opłacalna. W szczególności jeżeli posiadasz działkę, która długo nie jest używana, warto rozważyć przeznaczenie jej pod budowę farmy fotowoltaicznej.

 

Umowa dzierżawy pozwala na uzyskiwanie stałych dochodów. Miej jednak na uwadze, że zawarcie takiej umowy będzie wymagało również wysiłku po Twojej stronie. Przede wszystkim musisz dokładnie zweryfikować, czy Twoja ziemia spełnia warunki niezbędne dla takiej inwestycji. Następnie bardzo ważnym etapem jest negocjacja warunków umowy.

 

Pamiętaj, że przez umowę dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę oddajesz swój grunt do używania osobie trzeciej na bardzo długi okres. Dlatego musisz należycie się zabezpieczyć. W przeciwnym razie możesz być narażony na szkody i wplątać się w wieloletnie spory sądowe wytaczane przeciwko dzierżawcy.

 

Warto powierzyć więc ostateczną treść umowy prawnikowi. Adwokat bądź radca prawny zadbają o to, by w kontrakcie znalazły się odpowiednie zapisy. Dzięki nim nie będziesz musiał obawiać się o prawidłowe wykonywanie umowy przez dzierżawcę. W Twoim imieniu adwokat przeprowadzi także niezbędne negocjacje z inwestorem. To zminimalizuje ryzyko wystąpienia po Twojej stronie jakichkolwiek strat związanych z udostępnieniem gruntu na budowę farmy fotowoltaicznej.

 

Potrzebujesz pomocy adwokata? Wydzierżawiasz grunt?

 

Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, ChełmnoTuchola.

 

W sprawach dot. analizy umów pod fotowoltaikę działam w CAŁEJ POLSCE!

 

Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.

adwokat Marlena Słupińska-Strysik
mec. Marlena Słupińska-Strysik

Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!

Adwokat

Marlena Słupińska-Strysik

e-mail: biuro@slupinska.eu

tel. 509 113 302

 

Brak komentarzy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *