Służebność mieszkania jest jednym z najbardziej popularnych mechanizmów wykorzystywanych w ramach zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości, przekazujących majątek przyszłym pokoleniom. Co więcej, tytuł służebność mieszkania podlega wpisaniu do księgi wieczystej! Przez to każdy potencjalny nabywca z łatwością dowie się o jej ustanowieniu.
Co oznacza służebność mieszkania w akcie notarialnym?
Jeśli w ramach przekazywania majątku dojdzie do powstania służebności mieszkania, to własność mieszkania przechodzi na nabywców. Ci ostatni mogą z niej korzystać jak właściciele, a więc:
- użytkować ją,
- wynajmować,
- a nawet sprzedać.
Jednak ich prawo jest ograniczone prawem zbywców, którzy zwani są uprawnionymi ze służebności (zwykle rodziców lub dziadków). W ramach tego prawa zachowują oni uprawnienie do korzystania z części nieruchomości, przykładowo 👉 jednego lub kilku pokoi, łazienki kuchni i korytarza.
Na czym polega służebność mieszkania?
Służebność mieszkania została opisana w art. 296 KC. Zgodnie z powyższym przepisem:
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”
Z reguły służebność mieszkania polega na tym, iż rodzice lub dziadkowie zapisują nieruchomość dzieciom lub wnukom, zastrzegając sobie przy tym dożywotnie prawo do korzystania z niektórych lokali lub pomieszczeń. Problem pojawia się wówczas, gdy relacje między stronami ulegają zmianie i jedna ze stron domaga się zniesienia służebności mieszkania.
Jak znieść dożywotnią służebność osobistą mieszkania? – 3 okoliczności!
Zniesienie służebności mieszkania możliwe będzie m.in. w tych 3 najczęściej występujących okolicznościach:
1️⃣ 🔄💸 Po pierwsze, na wniosek właściciela nieruchomości w zamian za rentę.
2️⃣ 🔄 Po drugie, w związku ze zmianą stosunków.
3️⃣ ❌🏠 Po trzecie, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości wszelkie znaczenie.
Okoliczność nr 1: Zamiana służebności mieszkania za rentę
Zgodnie z art. 303 KC, zniesienie służebności w zamian za rentę wymaga wykazania, że uprawniony ze służebności korzysta ze swego prawa w sposób naganny. Chodzi o sytuacje, w których uprawniony ze służebności w sposób powtarzający się:
- obiektywnie rażąco wykracza poza zasady współżycia społecznego,
- narusza w ten sposób mir domowy pozostałych domowników lub sąsiadów.
Z praktyki ⚖️
Większość takich sytuacji ma miejsce w związku z:
- 🍷 nadużywaniem przez uprawnionego alkoholu lub innych środków odurzających;
- 🤬 stosowaniem przemocy, agresji, gróźb lub innych nagannych zachowań.
Okoliczność nr 2: Zniesienie służebności mieszkania w zw. ze zmianą stosunków
Zgodnie z art. 294 KC, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia dożywotniej służebności mieszkania za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Ze zmianą stosunków nie ma do czynienia w razie pogorszenia się relacji osobistych między właścicielem nieruchomości, a uprawnionym ze służebności! Przyjmuje się bowiem, że zniesienie służebności jest możliwe, jeśli dojdzie do zmiany stosunków:
- gospodarczych,
- ekonomicznych,
- czy wreszcie stosunków dotyczących samej nieruchomości.
Wskazówka 🗝️
Test na zmianę stosunków 👉 analizujesz sytuację sprzed dnia zapisów, a następnie porównujesz ją z sytuacją obecną. Następnie analizujesz co się zmieniło.
Okoliczność nr 3: Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty jej znaczenia
Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty wszelkiego znaczenia tej służebności wynika z art. 295 KC. Ta sytuacja tym różni się od wyżej wymienionych, że dopuszcza zniesienie służebności mieszkania bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia lub renty.
W podobny sposób podchodzi się do problemu, gdy zniesienie służebności mieszkania wynika z podziału nieruchomości. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej także może domagać się zniesienia służebności wobec niektórych z wydzielonych w taki sposób nieruchomości.
Podstawą będzie tu jednak art. 290 § 2 KC. Wiele zależy także od rodzaju nieruchomości:
👉 W przypadku podziału mieszkania na kilka mniejszych, trudno będzie znieść służebność.
👉 Jeśli podziałowi podlega działka, na której postawiony jest dom, to zniesienie służebności w stosunku do nowo wydzielonej działki może być już o wiele łatwiejsze.
Jak znieść służebność mieszkania w praktyce?
Aby znieść służebność osobistą mieszkaniową powinieneś wnieść sprawę do sądu. Robi się to składając pozew w sądzie rejonowym. W treści pozwu należy wskazać:
- 📆📌 datę i miejscowość;
- 👥 strony (powoda i pozwanego);
- ⚖️ oznaczenie sądu 👉 właściwym miejscowo jest sąd, w którego rejonie leży sporna nieruchomość;
- 💰 określić wartość przedmiotu sporu (tzw. WPS);
- dokładnie sprecyzować żądanie, przykładowo 👉 zamianę służebności osobistej mieszkania na rentę, zniesienie służebności za wynagrodzeniem;
- 🧐 uzasadnienie pozwu, w tym przytoczenie dowodów potwierdzających okoliczności uzasadniające zniesienie służebności;
- 💸 wskazać opłatę od pozwu (w zależności od sprecyzowanego żądania).
Jak dobrowolnie zrzec się służebności mieszkania?
Jeżeli strony nie toczą jakiegokolwiek sporu o korzystanie ze służebności mieszkania, wówczas możliwe jest dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Jeśli uprawniony ze służebności zamierza się jej zrzec, musi on złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Następnie notariusz:
- ✍️📄 sporządza z tej czynności akt notarialny,
- ⚖️ przekazuje go do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla przedmiotowej nieruchomości.
Wskazówka 🤜🤛
W umowie sprzedaży nieruchomości możesz zastrzec oświadczenie uprawnionego ze służebności o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Dzięki temu załatwisz obie czynności w 1 akcie notarialnym!
Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością?
Kolejny praktyczny problem to dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości. Oczywiście, nieruchomość obciążoną służebnością osobistą można zbyć.
Z praktycznego punktu widzenia 🧐
Problem w tym, że dożywotnia służebność mieszkania przechodzi na nabywcę. W takiej sytuacji uprawnionemu ze służebności nadal będzie przysługiwać prawo do korzystania z lokalu. Mimo, że nastąpiła sprzedaż mieszkania i jest on własnością nowego właściciela!
Czy służebność mieszkania obniża wartość nieruchomości?
Nie ulega wątpliwości, iż ustanowienie służebności mieszkania obniża wartość nieruchomości. Powyższe potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 marca 2014 r., sygn. akt: VI ACa 1530/13 podnosząc, iż:
„Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą wpływa na obniżenie wartości tej nieruchomości.”
Moja rada 🗝️
Przed zakupem nieruchomości koniecznie sprawdź księgi wieczyste! Jeśli okaże się, że jest w nich wzmianka o służebności obciążającej lokal, to poważnie zastanów się przed zakupem takiej nieruchomości.
Czym różni się służebność mieszkania od umowy dożywocia? – 2 różnice!
Służebność mieszkania należy odróżnić od umowy dożywocia! Różnic jest wiele, ale 2 z nich zasługują na szczególne podkreślenie:
1️⃣ Po pierwsze, w przypadku dożywocia na beneficjentów nieruchomości spada obowiązek opieki i utrzymania darczyńców. Natomiast w przypadku służebności mieszkania takiego obowiązku nie ma. Istnieje jedynie uprawnienie do korzystania z lokali.
2️⃣ Po drugie, spisanie umowy dożywocia wyczerpuje prawo innych spadkobierców do zachowku. Tymczasem w przypadku ustanowienia służebności mieszkania taka sytuacja nie występuje. Oznacza to, że dziadkowie (rodzice) mogą korzystać z przypisanych sobie lokali, a po ich śmierci ich pozostali spadkobiercy nadal mogą żądać zachowku.
Źródła:
- https://arslege.pl/sluzebnosc-osobista/k9/a4067/
- https://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003003_VI_ACa_001530_2013_Uz_2014-03-11_002
- https://lexlege.pl/kc/art-303/
- https://arslege.pl/zniesienie-sluzebnosci-gruntowej-za-wynagrodzeniem/k9/a4065/
- https://arslege.pl/zniesienie-sluzebnosci-gruntowej-bez-wynagrodzenia/k9/a4066/
- https://lexlege.pl/kc/art-290/
- https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
- https://www.infor.pl/prawo/prawa-seniora/opieka-nad-seniorem/6346943,dozywocie-co-to-za-umowa-i-jakie-ma-skutki.html
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dzień dobry chciałam zapytać o slozebnosc mieszkania siostry męża są wpisane u nas ale obie mieszkają w swoich domach co zrobić w takiej sytuacji żeby nie miały slozebnosci
Dzień dobry
czy w przypadku, gdy moja mama (posiadająca służebność mieszkaniową na domu, którego jestem właścicielem) została ubezwłasnowolniona, a ja jestem jej opiekunem prawnym oraz osobą finansującą jej pobyt w specjalistycznym zakładzie – wystarczy złożyć do Ksiąg Wieczystych wniosek o wykreślenie zapisu? Czy konieczne są inne czynności?
Witam, czy w przypadku służebności czesci domu zapisanej przez rodziców córce, która po kilku latach od wprowadzenia się przestała dokonywać opłat za część rachunków oraz została rodzina zastępcza 3 dzieci, za które również nie płaciła (woda, prąd etc.), przez co znacznie pogorszyły się stosunki z właścicielami domu (wielokrotne interwencje policji) kwalifikuje się do zniesienia z tytułu pogorszenia stosunków? Pani zostało przydzielone mieszkanie z tytułu statusu rodziny zastępczej, do którego się wyprowadziła lecz nadal utrudnia życie właścicielom mimo, ze nie przebywa w mieszkaniu objętym służebnością.