Jak znieść służebność mieszkania

Czym jest służebność mieszkania i jak ją znieść?

Służebność mieszkania jest jednym z najbardziej popularnych mechanizmów wykorzystywanych w ramach zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości, przekazujących majątek przyszłym pokoleniom. Co więcej, tytuł służebność mieszkania podlega wpisaniu do księgi wieczystej! Przez to każdy potencjalny nabywca z łatwością dowie się o jej ustanowieniu.

Co oznacza służebność mieszkania w akcie notarialnym?

Jeśli w ramach przekazywania majątku dojdzie do powstania służebności mieszkania, to własność mieszkania przechodzi na nabywców. Ci ostatni mogą z niej korzystać jak właściciele, a więc:

  • użytkować ją, 
  • wynajmować, 
  • a nawet sprzedać. 

 

Jednak ich prawo jest ograniczone prawem zbywców, którzy zwani są uprawnionymi ze służebności (zwykle rodziców lub dziadków). W ramach tego prawa zachowują oni uprawnienie do korzystania z części nieruchomości, przykładowo 👉 jednego lub kilku pokoi, łazienki kuchni i korytarza.

Na czym polega służebność mieszkania?

Służebność mieszkania została opisana w art. 296 KC. Zgodnie z powyższym przepisem:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”

Z reguły służebność mieszkania polega na tym, iż rodzice lub dziadkowie zapisują nieruchomość dzieciom lub wnukom, zastrzegając sobie przy tym dożywotnie prawo do korzystania z niektórych lokali lub pomieszczeń. Problem pojawia się wówczas, gdy relacje między stronami ulegają zmianie i jedna ze stron domaga się zniesienia służebności mieszkania.

Jak znieść dożywotnią służebność osobistą mieszkania? – 3 okoliczności!

Zniesienie służebności mieszkania możliwe będzie m.in. w tych 3 najczęściej występujących okolicznościach:

1️⃣  🔄💸 Po pierwsze, na wniosek właściciela nieruchomości w zamian za rentę.

2️⃣  🔄 Po drugie, w związku ze zmianą stosunków.

3️⃣ ❌🏠 Po trzecie, jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości wszelkie znaczenie.

3 OKOLICZNOŚCI UMOŻLIWIAJĄCE ZNIESIENIE SŁUŻEBNOŚCI MIESZKANIA

Okoliczność nr 1: Zamiana służebności mieszkania za rentę

Zgodnie z art. 303 KC, zniesienie służebności w zamian za rentę wymaga wykazania, że uprawniony ze służebności korzysta ze swego prawa w sposób naganny. Chodzi o sytuacje, w których uprawniony ze służebności w sposób powtarzający się:

  • obiektywnie rażąco wykracza poza zasady współżycia społecznego,
  • narusza w ten sposób mir domowy pozostałych domowników lub sąsiadów.

 

Z praktyki ⚖️

Większość takich sytuacji ma miejsce w związku z:

  • 🍷 nadużywaniem przez uprawnionego alkoholu lub innych środków odurzających;
  • 🤬 stosowaniem przemocy, agresji, gróźb lub innych nagannych zachowań.

 

Okoliczność nr 2: Zniesienie służebności mieszkania w zw. ze zmianą stosunków

Zgodnie z art. 294 KC, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia dożywotniej służebności mieszkania za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Ze zmianą stosunków nie ma do czynienia w razie pogorszenia się relacji osobistych między właścicielem nieruchomości, a uprawnionym ze służebności! Przyjmuje się bowiem, że zniesienie służebności jest możliwe, jeśli dojdzie do zmiany stosunków:

  • gospodarczych, 
  • ekonomicznych, 
  • czy wreszcie stosunków dotyczących samej nieruchomości. 

 

Wskazówka 🗝️

Test na zmianę stosunków 👉 analizujesz sytuację sprzed dnia zapisów, a następnie porównujesz ją z sytuacją obecną. Następnie analizujesz co się zmieniło.

Okoliczność nr 3: Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty jej znaczenia

Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty wszelkiego znaczenia tej służebności wynika z art. 295 KC. Ta sytuacja tym różni się od wyżej wymienionych, że dopuszcza zniesienie służebności mieszkania bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia lub renty.

W podobny sposób podchodzi się do problemu, gdy zniesienie służebności mieszkania wynika z podziału nieruchomości. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej także może domagać się zniesienia służebności wobec niektórych z wydzielonych w taki sposób nieruchomości.

Podstawą będzie tu jednak art. 290 § 2 KC. Wiele zależy także od rodzaju nieruchomości:

👉 W przypadku podziału mieszkania na kilka mniejszych, trudno będzie znieść służebność.

👉 Jeśli podziałowi podlega działka, na której postawiony jest dom, to zniesienie służebności w stosunku do nowo wydzielonej działki może być już o wiele łatwiejsze.

Jak znieść służebność mieszkania w praktyce?

Aby znieść służebność osobistą mieszkaniową powinieneś wnieść sprawę do sądu. Robi się to składając pozew w sądzie rejonowym. W treści pozwu należy wskazać:

  • 📆📌 datę i miejscowość;
  • 👥  strony (powoda i pozwanego);
  • ⚖️ oznaczenie sądu 👉 właściwym miejscowo jest sąd, w którego rejonie leży sporna nieruchomość;
  • 💰 określić wartość przedmiotu sporu (tzw. WPS);
  • dokładnie sprecyzować żądanie, przykładowo 👉 zamianę służebności osobistej mieszkania na rentę, zniesienie służebności za wynagrodzeniem;
  • 🧐 uzasadnienie pozwu, w tym przytoczenie dowodów potwierdzających okoliczności uzasadniające zniesienie służebności;
  • 💸 wskazać opłatę od pozwu (w zależności od sprecyzowanego żądania).

 

Jak dobrowolnie zrzec się służebności mieszkania?

Jeżeli strony nie toczą jakiegokolwiek sporu o korzystanie ze służebności mieszkania, wówczas możliwe jest dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Jeśli uprawniony ze służebności zamierza się jej zrzec, musi on złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Następnie notariusz:

  • ✍️📄 sporządza z tej czynności akt notarialny,
  • ⚖️ przekazuje go do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla przedmiotowej nieruchomości.

 

Wskazówka  🤜🤛

umowie sprzedaży nieruchomości możesz zastrzec oświadczenie uprawnionego ze służebności o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Dzięki temu załatwisz obie czynności w 1 akcie notarialnym!

Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością?

Kolejny praktyczny problem to dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości. Oczywiście, nieruchomość obciążoną służebnością osobistą można zbyć.

Z praktycznego punktu widzenia 🧐

Problem w tym, że dożywotnia służebność mieszkania przechodzi na nabywcę. W takiej sytuacji uprawnionemu ze służebności nadal będzie przysługiwać prawo do korzystania z lokalu. Mimo, że nastąpiła sprzedaż mieszkania i jest on własnością nowego właściciela!





    Czy służebność mieszkania obniża wartość nieruchomości?

    Nie ulega wątpliwości, iż ustanowienie służebności mieszkania obniża wartość nieruchomości. Powyższe potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 marca 2014  r., sygn. akt: VI ACa 1530/13 podnosząc, iż:

    Obciążenie nieruchomości służebnością osobistą wpływa na obniżenie wartości tej nieruchomości.”

    Moja rada 🗝️

    Przed zakupem nieruchomości koniecznie sprawdź księgi wieczyste! Jeśli okaże się, że jest w nich wzmianka o służebności obciążającej lokal, to poważnie zastanów się przed zakupem takiej nieruchomości.

    Czym różni się służebność mieszkania od umowy dożywocia? – 2 różnice!

    Służebność mieszkania należy odróżnić od umowy dożywocia! Różnic jest wiele, ale 2 z nich zasługują na szczególne podkreślenie:

    1️⃣  Po pierwsze, w przypadku dożywocia na beneficjentów nieruchomości spada obowiązek opieki i utrzymania darczyńców. Natomiast w przypadku służebności mieszkania takiego obowiązku nie ma. Istnieje jedynie uprawnienie do korzystania z lokali. 

    2️⃣   Po drugie, spisanie umowy dożywocia wyczerpuje prawo innych spadkobierców do zachowku.  Tymczasem w przypadku ustanowienia służebności mieszkania taka sytuacja nie występuje. Oznacza to, że dziadkowie (rodzice) mogą korzystać z  przypisanych sobie lokali, a po ich śmierci ich pozostali spadkobiercy nadal mogą żądać zachowku.

     

    Źródła:

    5/5
    Autor
    Adwokat Poznań Marlena Słupińska-Strysik
    Adwokat

    Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
    Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
    podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
    Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
    Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.

     Adwokat Marlena Słupińska-Strysik

    e-mail: biuro@slupinska.eu

     

    Komentarze:

    • Dzień dobry chciałam zapytać o slozebnosc mieszkania siostry męża są wpisane u nas ale obie mieszkają w swoich domach co zrobić w takiej sytuacji żeby nie miały slozebnosci

    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

    Kontakt

    Marlena Słupińska-Strysik

    Marlena Słupińska-Strysik

    Potrzebujesz wsparcia dobrego prawnika?

    Zadzwoń: 61 646 00 40

    Lub napisz: biuro@slupinska.eu