Służebność mieszkania jest jednym z najbardziej popularnych mechanizmów wykorzystywanych w ramach zabezpieczenia interesów właścicieli nieruchomości, przekazujących majątek przyszłym pokoleniom. Z reguły służebność mieszkania polega na tym, że rodzice (lub dziadkowie) zapisują nieruchomość dzieciom (lub wnukom), zastrzegając sobie przy tym dożywotnie prawo do korzystania z niektórych lokali lub pomieszczeń. Problem pojawia się wówczas, gdy relacje między stronami ulegają zmianie i jedna ze stron domaga się zniesienia służebności mieszkania.
Dlatego w niniejszym artykule opiszę następujące problemy:
- Służebność mieszkania – czym jest
- Zniesienie służebności mieszkania
- Jak znieść służebność mieszkania w praktyce
- Zrzeczenie się służebności mieszkania
- Dożywotnie użytkowanie mieszkania
- Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania.
Zapraszam do przeczytania!
Czym jest służebność mieszkania
Służebność mieszkania została opisana w art. 296 KC. Popatrzmy co mówi powyższy przepis:
Art. 296 KC Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Jeśli w ramach przekazywania majątku dojdzie do powstania służebności mieszkania, to własność mieszkania przechodzi na nabywców. Ci ostatni mogą z niej korzystać jak właściciele, a więc użytkować ją, wynajmować, a nawet sprzedać. Jednak ich prawo jest ograniczone prawem zbywców, którzy zwani są uprawnionymi ze służebności (zwykle rodziców lub dziadków). W ramach tego prawa zachowują oni uprawnienie do korzystania z części nieruchomości – zwykle jednego lub kilku pokoi, łazienki kuchni i korytarza. Służebność mieszkania podlega wpisaniu do księgi wieczystej, przez to każdy potencjalny nabywca z łatwością dowie się o jej ustanowieniu.
Służebność mieszkania a dożywocie
Pamiętaj, że służebność mieszkania należy odróżnić od umowy dożywocia. Różnic jest wiele, ale dwie z nich zasługują na szczególne podkreślenie.
Po pierwsze, w przypadku dożywocia na beneficjentów nieruchomości spada obowiązek opieki i utrzymania darczyńców. Natomiast w przypadku służebności mieszkania takiego obowiązku nie ma. Istnieje jedynie uprawnienie do korzystania z lokali. To czyni dożywocie o wiele korzystniejszą konstrukcją dla przekazujących mieszkanie rodziców lub dziadków. Dzięki dożywociu są lepiej zabezpieczeni na wypadek choroby lub niedołęstwa.
Po drugie, spisanie umowy dożywocia wyczerpuje prawo innych spadkobierców do zachowku. Przyjmuje się bowiem, że godząc się na zapewnienie opieki i utrzymania darczyńców, beneficjenci biorą na siebie tak duży obowiązek, że innym spadkobiercom darczyńców nie powinny już przysługiwać prawa do zachowku. Dlatego mówi się, że dożywocie konsumuje zachowek. Tymczasem w przypadku ustanowienia służebności mieszkania taka sytuacja nie występuje. Oznacza to, że dziadkowie (rodzice) mogą korzystać z przypisanych sobie lokali, a po ich śmierci ich pozostali spadkobiercy nadal mogą żądać zachowku. Jest w tym pewna niesprawiedliwość, gdyż w praktyce uprawnieni ze służebności także korzystają z opieki beneficjentów.
Zniesienie służebności mieszkania
Problem pojawia się wówczas, gdy po jednej ze stron pojawi się wola zniesienia służebności mieszkania. Czy taka sytuacja w ogóle jest możliwa? Tak, okazuje się, że zniesienie służebności mieszkania jest możliwe. Jest to jednak skomplikowany i trudny do przeprowadzenia proces.
Zniesienie służebności mieszkania możliwe jest w następujących okolicznościach:
- Na wniosek właściciela nieruchomości w zamian za rentę
- W związku ze zmianą stosunków
- Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości wszelkie znaczenie
Oczywiście nie są to wszystkie możliwości zniesienia służebności. Są to jednak przypadki zdecydowanie najczęściej wykorzystywane w praktyce. Jeśli interesuje Cię zniesienie służebności mieszkania, to na 99% będziesz musiał skorzystać z jednej z trzech ww. przesłanek. Dlatego poniżej omówię każdą z nich.
Przypadek nr 1: Zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę
Zniesienie służebności mieszkania w zamian za rentę to bardzo często wykorzystywany przypadek w praktyce. Wynika on z przepisu art. 303 KC. Zobaczmy co mówi ww. przepis:
Art. 303 KC: Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Jak widzisz, zniesienie służebności w zamian za rentę nie jest łatwe do przeprowadzenia. Wymaga bowiem wykazania, że uprawniony ze służebności korzysta ze swego prawa w sposób naganny. Chodzi o sytuacje, w których uprawniony ze służebności rażąco wykracza poza zasady współżycia społecznego i narusza w ten sposób mir domowy pozostałych domowników lub sąsiadów.
Znakomita większość takich sytuacji ma miejsce w związku z nadużywaniem przez uprawnionego alkoholu lub innych środków odurzających, stosowaniem przemocy, agresji, gróźb lub innych nagannych zachowań.
Co istotne, tego typu zachowania muszą mieć charakter powtarzających się. Jednorazowy wybryk nie może być bowiem przyczyną zniesienia służebności mieszkania. Co więcej, tego typu postępowanie musi być obiektywnie rażące. Dlatego decydując się na zniesienie służebności mieszkania należy się zastanowić, czy naganne zachowanie uprawnionego może zostać istotnie za takie uznane z perspektywy obiektywnego obserwatora.
Nawet nagannie zachowujący się uprawniony może liczyć na przyznanie renty w zamian za zniesienie służebności mieszkania. O wysokości renty orzeka sąd. Sędzia będzie brał pod uwagę wartość mieszkania oraz zakres prawa do korzystania z tego mieszkania, które podlega zniesieniu.
Przypadek nr 2: Zniesienie służebności mieszkania w zw. ze zmianą stosunków
Zniesienie służebności mieszkania w zw. ze zmianą stosunków to mechanizm wykorzystywany w służebnościach gruntowych. Znajduje jednak odpowiednie zastosowanie także do osobistych, dożywotnich służebności mieszkania. Wynika to z art. 294 KC. Spójrzmy co mówi przepis:
Art. 294 KC Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Przepis nie precyzuje o jakiego typu zmianę stosunków chodzi. Przyjmuje się, że zniesienie służebności jest możliwe, jeśli dojdzie do zmiany stosunków gospodarczych, stosunków ekonomicznych, czy wreszcie stosunków dotyczących samej nieruchomości. Doktryna prawnicza podkreśla jednak, że ze zmianą stosunków nie ma do czynienia w razie pogorszenia się relacji osobistych między właścicielem nieruchomości, a uprawnionym ze służebności. Jak widzisz pojęcie zmiany stosunków jest bardzo nieostre i należy je badać w odniesieniu do sytuacji, w jakiej się znajdujesz.
Test na zmianę stosunków przeprowadza się w taki sposób, że analizujesz sytuację sprzed dnia zapisów, a następnie porównujesz ją z sytuacją obecną. Następnie analizujesz co się zmieniło. Jeśli niewiele się zmieniło lub doszło tylko do pogorszenia Waszych relacji osobistych, to szanse na zniesienie służebności mieszkania będą mizerne.
Na uwagę zasługuje także, że w tym przypadku zniesienie służebności mieszkania wiąże się z zapłatą uprawnionego odpowiedniego wynagrodzenia. O jego wysokości orzeknie sąd.
Przypadek nr 3: Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty jej znaczenia
Zniesienie służebności mieszkania w razie utraty wszelkiego znaczenia tej służebności wynika z art. 295 KC. Zobaczmy co mówi przepis:
Art. 295 KC Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Ta sytuacja tym różni się od wyżej wymienionych, że dopuszcza zniesienie służebności mieszkania bez konieczności zapłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia lub renty. Z żądaniem zniesienia służebności może wystąpić właściciel nieruchomości, a więc w naszym przykładzie dzieci lub wnuki.
W podobny sposób podchodzi się do problemu, gdy zniesienie służebności mieszkania wynika z podziału nieruchomości. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej także może domagać się zniesienia służebności wobec niektórych z wydzielonych w taki sposób nieruchomości.
Podstawą będzie tu jednak inny przepis z Kodeksu cywilnego, a mianowicie art. 290 § 2 KC. Wiele zależy jednak od rodzaju nieruchomości. W przypadku podziału mieszkania na kilka mniejszych, trudno będzie znieść służebność. Natomiast jeśli podziałowi podlega działka, na której postawiony jest dom, to zniesienie służebności w stosunku do nowo wydzielonej działki może być już o wiele łatwiejsze.
Jak znieść służebność mieszkania w praktyce
Aby znieść służebność mieszkania powinieneś wnieść sprawę do sądu. Robi się to składając pozew w sądzie rejonowym. Właściwym miejscowo jest sąd, w którego rejonie leży sporna nieruchomość. W treści pozwu należy wskazać:
- datę,
- strony (powoda i pozwanego)
- oznaczenie sądu
- określić wartość przedmiotu sporu (tzw. WPS)
- wskazać opłatę od pozwu
- dokładnie sprecyzować żądanie (np. zamianę służebności na rentę, zniesienie służebności za wynagrodzeniem)
- uzasadnienie pozwu, w tym przytoczenie dowodów potwierdzających okoliczności uzasadniające zniesienie służebności
Ponadto pozew należy opłacić. W ostatnim czasie koszty sądowe w sprawach cywilnych często się zmieniają, dlatego sugerujemy, aby przed złożeniem pozwu skonsultować z radcą prawnym wysokość opłaty.
Zrzeczenie się służebności mieszkania
Oczywiście może się zdarzyć, że strony nie toczą jakiegokolwiek sporu o korzystanie ze służebności mieszkania. Wówczas korzystanie z wyżej opisanych środków procesowych nie będzie konieczne. W tego typu sytuacjach warto rozważyć dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania.
Musisz bowiem pamiętać, że służebność mieszkania powstaje zwykle na mocy umowy – najczęściej darowizny. Skoro więc można w umowie zastrzec służebność mieszkania, to zrzeczenie się jej jest możliwe dokładnie tą samą drogą.
Jeśli więc uprawniony ze służebności zamierza się jej zrzec, wówczas należy udać się do notariusza. Następnie uprawniony ze służebności mieszkania składa przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania, a notariusz sporządza akt notarialny z tej czynności. Następnie notariusz przekazuje tak przygotowany akt do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, właściwego dla przedmiotowej nieruchomości.
Częstą przyczyną, dla której dochodzi do zrzekania się służebności mieszkania jest sprzedaż nieruchomości. W takiej sytuacji nie jest konieczne, aby udawać się do notariusza przed sprzedażą nieruchomości. Otóż można obie czynności załatwić w jednym akcie notarialnym, tj. w umowie sprzedaży nieruchomości zastrzec oświadczenie uprawnionego ze służebności o zrzeczeniu się służebności mieszkania.
Dożywotnie użytkownie mieszkania
Dożywotnie użytkowanie mieszkania to bardzo nieostre pojęcie, występujące raczej w mowie potocznej niż w praktyce obrotu gospodarczego. W czasie rozmów z klientami zauważyłam, że bardzo często mylnie utożsamiają dożywotnie użytkowanie mieszkania z takimi instytucjami jak służebność mieszkania lub umowa dożywocia. Tymczasem to nie to samo.
Prawnicy rozumieją dożywotnie użytkowanie mieszkania nieco inaczej. Otóż pod tym pojęciem kryje się tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Mocą tego prawa uprawniony otrzymuje prawo do korzystania z mieszkania i pobierania z niego pożytków. Prawo to podlega wpisaniu do księgi wieczystej nieruchomości. Nie należy stosować go jednak zamiennie w stosunku do służebności osobistej, ponieważ uprawniony z dożywotniego użytkowania mieszkania ma słabszą pozycję niż w przypadku służebności (ma węższe prawo).
W praktyce dożywotnie użytkowanie nieruchomości miałoby sens w przypadku niektórych nieruchomości rolnych lub komercyjnych. Stałoby się tak na przykład, gdy uprawniony chciałby dożywotnio użytkować nieruchomość by podnajmować ją i pobierać korzyści, np. w postaci czynszu. Dożywotnie użytkowanie mieszkania jako alternatywa dla służebności mieszkania lub umowy dożywocia, to jednak zdecydowanie kiepski pomysł.
Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania
Kolejny praktyczny problem to dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż mieszkania. Czy nieruchomość obciążoną służebnością osobistą można zbyć? Oczywiście można.
Problem w tym, że dożywotnia służebność mieszkania przechodzi na nabywcę. W takiej sytuacji uprawnionemu ze służebności nadal będzie przysługiwać prawo do korzystania z lokalu, mimo że jest on własnością nowego właściciela.
Dlatego przed zakupem nieruchomości należy koniecznie sprawdzić księgi wieczyste. Jeśli okaże się, że jest w nich wzmianka o służebności obciążającej lokal, to należy poważnie zastanowić się przed zakupem takiej nieruchomości.
Potrzebujesz pomocy radcy prawnego? Masz trudną sprawę?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że sprawy dotyczące nieruchomości zwykle są skomplikowane, dlatego warto skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Dzień dobry chciałam zapytać o slozebnosc mieszkania siostry męża są wpisane u nas ale obie mieszkają w swoich domach co zrobić w takiej sytuacji żeby nie miały slozebnosci