JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

Służebność drogi koniecznej – jak ustanowić i znieść?

Istnieją działki, do których dostęp jest znacząco utrudniony ze względu na brak dostępu do drogi. Korzystanie z tego rodzaju nieruchomości jest więc niezwykle niewygodne. Taka sytuacja została jednak przewidziana w przepisach Kodeksu Cywilnego, regulujących służebność drogi koniecznej. Otóż zgodnie z prawem istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej. Na czym dokładnie polega służebność drogi koniecznej? Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? Jak znieść służebność drogi koniecznej? Odpowiem na te pytania w moim kolejnym artykule.

 

Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie dotyczącej nieruchomości zapraszam do kontaktu. Udzielam konsultacji prawnych dla klientów z całej Polski, w tym także online lub telefonicznie. W trudnych sprawach o nieruchomości działam w całej Polsce. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu.

 





     

    Służebność drogi koniecznej – główne wnioski

     

    • Jeżeli dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, wówczas istnieje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej.
    • Można to zrobić na mocy umowy zawartej u notariusza bądź w postępowaniu sądowym.
    • Istnieje także możliwość zasiedzenia służebności drogi koniecznej.
    • Zgodnie z przepisami właściciele obydwu nieruchomości – obciążonej i władnącej – mają określone prawa i obowiązki.
    • Aby ustanowić służebność w postępowaniu sądowym, konieczne jest sporządzenie wniosku w tym zakresie oraz przygotowanie wymaganych załączników.
    • Tego rodzaju postępowania trwają jednak długo, przez co lepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy u notariusza.
    • Istnieje również możliwość zniesienia służebności drogi koniecznej – można tego dokonać poprzez zawarcie odpowiedniej umowy albo przed sądem.

     

    Co to jest służebność drogi koniecznej?

     

    Służebność drogi koniecznej jest instytucją, która ma na celu zapewnienie dostępu do drogi nieruchomości, która takiego dostępu nie posiada. To instytucja sięgająca jeszcze czasów prawa rzymskiego.

     

    Zgodnie z art. 145 § 1 KC:

    Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

     

    Innymi słowy, służebność drogi koniecznej to prawne wytyczenie drogi przebiegającej przez jeden grunt, która pozwoli swobodnie dojechać do nieruchomości sąsiedniej.

     

    W związku z tym, że osoby, które zgłaszają się do mojej Kancelarii w tego typu sprawach często posługują się różnymi określeniami, poniżej uporządkuję jeszcze kwestię nazewnictwa.

     

    Służebność drogi koniecznej a służebność przejazdu

     

    Często moi klienci pytają się mnie o służebność przejazdu. To określenie potoczne.

     

    Służebność przejazdu to w zasadzie inna nazwa służebności drogi koniecznej. Należy ją rozpatrywać w kategorii służebności gruntowej. Polega ona tym, że dana nieruchomość zostaje obciążona prawem do przejeżdżania przez nią przez każdoczesnego właściciela nieruchomości, na rzecz której ustanowiona została służebność przejazdu. Jest ona ustanawiana, kiedy dana nieruchomość nie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

     

    Na mocy służebności właściciel nieruchomości obciążonej (tej, na której służebność została ustanowiona) zobowiązuje się do zapewnienia swobodnego przejazdu właścicielowi nieruchomości władnącej. Ten z kolei powinien wykonywać swoje prawa w sposób możliwie najmniej uciążliwy.

     

    "<yoastmark

     

    Służebność drogi koniecznej a służebność przesyłu

     

    Kolejny rodzaj obciążenia nieruchomości to służebność przesyłu. To ograniczone prawo rzeczowe, które przysługuje przedsiębiorcom, którzy zamierzają wybudować lub których własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej bądź inne urządzenia podobne. W praktyce są to najczęściej słupy energetyczne, gazociąg oraz rurociąg.

     

    Służebność przesyłu to inna instytucja prawna niż służebność drogi koniecznej. Regulują ja inne przepisy prawa.

     

    W tym kontekście należy zwrócić uwagę na to, że pomiędzy służebnością drogi koniecznej a służebnością przesyłu zachodzą pewne istotne różnice. Przede wszystkim ta druga może zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego ściśle określoną działalność gospodarczą. Co jednak istotne do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy odnoszące się do służebności gruntowych.

     

    Ok, a teraz wróćmy do służebności drogi koniecznej.

     

    Prawa i obowiązki właścicieli służebności przejazdu

     

    Ustanowienie służebności przejazdu wiąże się z powstaniem różnego rodzaju praw i obowiązków zarówno po stronie właściciela nieruchomości władnącej, jak i właściciela nieruchomości obciążonej.

     

    Przede wszystkim właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek udostępnić swoją nieruchomość w zakresie przewidzianym służebnością. Oznacza to, że nie może on blokować przejazdu ani utrudniać go w inny sposób właścicielowi nieruchomości władnącej.

     

    W tym miejscu trzeba jednak zwrócić uwagę, że służebność ma charakter odpłatny, co oznacza, że właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się odpowiednie wynagrodzenie. Z tego względu właściciel nieruchomości władnącej ma obowiązek pokrycia kosztów związanych z korzystaniem ze swojego prawa.

     

    Co ważne, właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo do ubiegania się o wygaśnięcie służebności drogi koniecznej, jeżeli zachodzą do tego podstawy. Taka sytuacja może mieć miejsce, jeśli zmieniły się stosunki gospodarcze. Przykładowo działka władnącą połączyła się z inną działką i ma już samodzielny dostęp do drogi.

     

    JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ
    JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

     

    Ustanowienie służebności drogi dojazdowej

     

    Jeżeli Twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej, korzystanie z niej jest znacząco utrudnione. Powinieneś więc podjąć starania, aby doprowadzić do ustanowienie służebności drogi koniecznej. Pozwoli to nie tylko uzyskać formalne pozwolenie na korzystanie z nieruchomości sąsiada, ale też dostosować stan prawny do stanu faktycznego. Poniżej wyjaśnię Ci, w jaki sposób możesz ustanowić służebność drogi koniecznej.

     

    Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

     

    Zgodnie z prawem istnieją dwa sposoby ustanowienia służebności drogi koniecznej. Mianowicie chodzi tutaj o:

    • zawarcie odpowiedniej umowy,
    • uzyskanie postanowienia sądu.

     

    Ponadto można również nabyć tego rodzaju prawo przez zasiedzenie służebności drogi koniecznej.

     

    Jeżeli chodzi o ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzez zawarcie umowy, należy zwrócić uwagę na jego fundamentalny warunek. Mianowicie tego rodzaju kontrakt musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego. Muszą się w nim znaleźć odpowiednie postanowienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej, a także określone prawa i obowiązki stron.

     

    Pozostałe sposoby zostaną szczegółowo omówione w dalszej części artykułu.

     

    Wniosek o ustanowienie służebności drogi

     

    Ustanowienie służebności drogi koniecznej w postępowaniu sądowym wiąże się z wymogiem złożenia wniosku do sądu.

     

    Powinien on zawierać typowe elementy, jakie zamieszcza się w pismach kierowanych do sądu, a więc miejscowość i datę sporządzenia, oznaczenia stron oraz sądu. Konieczne jest również oznaczenie rodzaju pisma, możesz po prostu zatytułować je jako „wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej” oraz podanie wartości przedmiotu sporu. Chodzi tutaj o wartość służebności. Nie musisz jej znać, wystarczy, że wskażesz kwotę, która Twoim zdaniem jest odpowiednia.

     

    Następne elementy wniosku o ustanowienie służebności to precyzyjne określenie Twojego stanowiska oraz jego uzasadnienie. Są one niezwykle ważne, ponieważ sąd musi wiedzieć dlaczego zależy Ci, aby ustanowić służebność drogi koniecznej.

     

    Wskaż tutaj dokładnie, o jakie nieruchomości chodzi, najlepiej, jeśli podasz numery ich ksiąg wieczystych. Podaj także wymiary drogi koniecznej, którą chciałbyś ustanowić. Żeby lepiej zobrazować stan faktyczny, możesz posłużyć się wydrukiem mapy, na przykład z Geoportalu. Przydatnym jest także wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych. Jeden z nich, geodeta, przygotuje projekt przebiegu, natomiast drugi – rzeczoznawca majątkowy – ustali wysokość wynagrodzenia, które będziesz musiał zapłacić sąsiadowi.

     

    Załączniki do wniosku o ustanowienie drogi koniecznej

     

    Nie zapomnij też podpisać pisma oraz wymienić załączników. Jakie to mogą być załączniki? Otóż w praktyce najczęściej wymienia się tutaj:

    • aktualne odpisy ksiąg wieczystych nieruchomości – Twojej oraz tej, na której chcesz ustanowić służebność;
    • wypisy z ewidencji gruntów – jak wyżej;
    • kopie map zasadniczych – również jak wyżej;
    • kopię mapy ewidencyjnych – wszystkich nieruchomości, których dotyczy sprawa.

     

    Pamiętaj, że nie musisz sporządzać wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej samodzielnie. Możesz bowiem zwrócić się o pomoc do prawnika – adwokata lub radcy prawnego, który nie tylko pomoże Ci przygotować pismo, ale i zastąpi Cię w postępowaniu sądowym.

     

    KOSZT USTANOWIENIA DROGI KONIECZNEJ
    KOSZT USTANOWIENIA DROGI KONIECZNEJ

     

    Ile kosztuje ustanowienie drogi koniecznej?

     

    Rozpoczęcie postępowania sądowego dotyczącego ustanowienia służebności drogi koniecznej wiąże się z kosztami. Samo złożenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej podlega opłacie sądowej w wysokości 200 złotych. Należy ją uiścić na rachunek bankowy sądu, a dowód wpłaty dołączyć do wniosku. Musisz jednak liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów przygotowania opinii przez biegłych powołanych w sprawie. Trudno przewidzieć ich dokładną wysokość, niemniej jednak jest to kilka tysięcy złotych. Wydatkiem podobnej wielkości jest skorzystanie z pomocy prawnika, który będzie występował w sądzie w Twoim imieniu.

     

    Skorzystanie z usług notariusza również wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownych opłat. Nawet w przypadku polubownego załatwienia sprawy będziesz więc musiał liczyć się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej. Jej wysokość w dużej mierze zależy od tego, ile uda Ci się wynegocjować z rejentem.

     

    Wreszcie, samo ustanowienie służebności zwykle jest odpłatne. Otóż w jej wyniku będziesz musiał płacić regularne wynagrodzenie właścicielowi nieruchomości, przez którą będzie biegła droga. Wysokość takiego wynagrodzenia zależy od bardzo wielu okoliczności (np. wartość nieruchomości obciążonej, przebieg drogi koniecznej, długość i szerokość drogi). Często wartość takiej opłaty zbliżona jest do kwoty, jaką płaciłoby się tytułem dzierżawy.

     

    Ustanowienie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie

     

    Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego istnieje także możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie. Chodzi tutaj o wykonywanie uprawnienia przez określony prawem czas – 20 lat w przypadku dobrej wiary albo 30 lat w przypadku złej wiary. Stwierdzenie ustanowienia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie dokonuje się poprzez wydanie przez sąd odpowiedniego postanowienia w tym przedmiocie. Właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością.

     

    W tym miejscu pojawia się jednak pewien problem. Mianowicie do ustanowienia służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie niezbędne jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, co świadczy o tym, że nieruchomość, która ma zostać obciążona, faktycznie jest wykorzystywana przez sąsiada. W orzecznictwie wskazuje się na przykład utwardzenia gruntu służące do wytoczenia drogi, mostki czy też nasypy. Wiele zależy tutaj od okoliczności danej sprawy oraz od zgromadzonego materiału dowodowego.

     

    Brak zgody na ustanowienie drogi koniecznej

     

    Jeżeli właściciel nieruchomości, przez którą miałaby biec droga konieczna, nie wyraża zgody na jej ustanowienie, wówczas możesz skorzystać z możliwości wniesienia sprawy do sądu. Zawarcie odpowiedniej umowy będzie bowiem w takim przypadku niemożliwe.

     

    Musisz również pamiętać, że w niektórych przypadkach sąd może nie zgodzić się na ustanowienie drogi koniecznej. Otóż chodzi tutaj o następujące sytuacje:

    • jeżeli pozbawiłeś swoją nieruchomość dostępu do drogi publicznej w sposób lekkomyślny bądź zawiniony;
    • gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, aczkolwiek nie jest on odpowiednio przystosowany;
    • kiedy oczekujesz jedynie zwiększenia wygody korzystania ze swojej nieruchomości;
    • jeśli przyłącze lub wewnętrzna instalacja gazowa usytuowana jest w miejscu, które wyklucza możliwość poprowadzenia tamtędy drogi koniecznej;
    • w razie dużego ryzyka wystąpienia sporów sąsiedzkich w przyszłości;
    • jeżeli właściciel nieruchomości mającej zostać obciążoną zostałby narażony na powstanie poważnych szkód;
    • gdyby ustanowienie służebności drogi koniecznej stało w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

     

    Jak zatem widać, może być wiele okoliczności, które spowodują oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Powyższe wyliczenie ma jednak charakter wyłącznie przykładowy.

     

    Ile trwa sądowe ustanowienie drogi koniecznej?

     

    Postępowanie sądowe w przedmiocie ustanowienia służebności drogi koniecznej trwa zazwyczaj długo, co jest związane z koniecznością rozpatrzenia wielu okoliczności sprawy. W związku z tym tego rodzaju postępowanie może trwać od roku do około 3 lat. Wiele zależy również od sądu, który rozpoznaje sprawę.

     

    Wiele zależy także od tego ilu biegłych powołano, od tempa ich pracy, a także czy rozstrzygnięcie z I instancji zostało następnie rozpatrzone. W skrajnych przypadkach tego typu sprawy potrafią trwać nawet około 5 lat.

     

    JAK ZNIEŚĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ
    JAK ZNIEŚĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

     

    Zniesienie służebności drogi koniecznej

     

    Możliwość zniesienia służebności drogi koniecznej została przewidziana w art. 294 KC. Zgodnie z tym przepisem:

    właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”

     

    Opiszę to poniżej.

     

    Pozew o zniesienie służebności drogi koniecznej

     

    Zniesienia służebności drogi koniecznej można dokonać w postępowaniu sądowym. W tym celu niezbędne jest przygotowanie pozwu w tym zakresie. Podstawę prawną takiego roszczenia stanowi art. 294 Kodeksu cywilnego.

     

    Bardzo ważne jest, aby w pozwie opisać okoliczności, z powodu których domagasz się zniesienia służebności. Zwykle sprowadza się to do zmiany okoliczności. Tego typu sytuacje należy zawsze rozpatrywać indywidualnie.

     

    Zniesienie służebności gruntowej u notariusza

     

    Istnieje również możliwość zniesienia służebności gruntowej u notariusza. Żeby jednak móc z niej skorzystać właściciele przedmiotowych nieruchomości muszą być zgodni w tym zakresie. W przeciwnym razie pozostaje wyłącznie droga sądowa. Warto zaznaczyć, że zniesienie służebności drogi koniecznej u notariusza to rozwiązanie zdecydowanie szybsze i prostsze niż postępowanie sądowe.

     

    Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o nieruchomość?

     

    Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, ChełmnoTuchola.

     

    W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!

     

    Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o nieruchomość to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.

     

    Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!

    Adwokat

    Marlena Słupińska-Strysik

    e-mail: biuro@slupinska.eu

    tel. 61 646 00 40

    tel. 68 419 00 45

    tel. 52 511 00 65

     

    Komentarze:

    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

    Autor

    Marlena Słupińska-Strysik

    Marlena Słupińska-Strysik

    Potrzebujesz wsparcia dobrego prawnika?

    Zadzwoń: 61 646 00 40

    Lub napisz: biuro@slupinska.eu