Współwłasność nieruchomości może powstać na kilka sposobów. Najczęściej spotykanym jest jednak spadkobranie, a więc sytuacja, gdy kilku spadkobierców nabywa własność na przykład domu po swoich rodzicach. Ustawodawca uznaje współwłasność jako stan przejściowy. W związku z czym przewidział w Kodeksie cywilnym możliwość zniesienia współwłasności na 3 sposoby. Co warto wiedzieć na temat zniesienia współwłasności nieruchomości? Jakie są sposoby jego dokonania? O tym przeczytasz w artykule „Zniesienie współwłasności nieruchomości”.
Pamiętaj, że jeśli potrzebujesz pomocy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, to jestem w stanie Ci pomóc. Doradzam klientom z całej Polski, w tym także online i przez telefon (odpłatnie). Moja Kancelaria posiada bogate doświadczenie w tego typu sprawach. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – główne wnioski
- Współwłasność nieruchomości jest zazwyczaj stanem przejściowym, dlatego też dochodzi do jej zniesienia.
- Zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać notarialną umową albo w postępowaniu sądowym.
- Koszty z tym związane każdy ze współwłaścicieli ponosi we własnym zakresie.
- Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej rządzi się innymi regułami niż w przypadku pozostałych nieruchomości.
- Często zniesienie współwłasności nieruchomości pociąga za sobą konieczność rozliczenia nakładów, jakie na daną nieruchomość poczynili jej współwłaściciele.
- Rozliczenie nakładów może odbyć się na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami albo na mocy przepisów Kodeksu cywilnego.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Zgodnie z obecnym stanem prawnym istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości. Mianowicie są to:
- podział fizyczny nieruchomości,
- przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej w ten sposób sumy pomiędzy współwłaścicieli.
Fizyczny podział nieruchomości możliwy jest wówczas, gdy rzecz nadaje się do podziału. Stosunkowo łatwo w ten sposób podzielić wielkopowierzchniową działkę lub budynek wielolokalowy. W przypadku mieszkań lub małych gruntów ta forma podziału trudna jest do przeprowadzenia. Jeśli podział będzie przeprowadzony przez sąd, to nie będzie potrzebna zgoda współwłaścicieli na sposób podziału.
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli możliwe jest jedynie wówczas, gdy wyrazi on na to zgodę. Zielone światło ze strony pozostałych nie będzie wówczas potrzebne. W tym przypadku koniecznością jest spłata pozostałych współwłaścicieli. Aby wycenić nieruchomość, a co za tym idzie także sumy spłat, sąd zaangażuje biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości i podział w ten sposób uzyskanej sumy często pozostaje koniecznością, jeśli żaden inny sposób nie nadaje się do przeprowadzenia.
Przeczytaj również: Pozew o eksmisję – 8 rzeczy, o których musisz wiedzieć
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości, powinniśmy wyróżnić dwie sytuacje:
- zniesienie nieruchomości rolnej,
- zniesienie nieruchomości zabudowanej.
To właśnie te dwie sytuacje najczęściej występują w praktyce. Omówię je poniżej.
Sprawdź także: Adwokat Podział Majątku
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej
Obecnie w wyniku zniesienia współwłasności ziemię może nabyć osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Ustawodawca nałożył jednak na nabywcę pewien istotny obowiązek. Mianowicie osoba, która nabyła gospodarstwo w całości, powinna poprzez co najmniej 5 lat osobiście na nim pracować. Nie może go również zbyć za wyjątkiem uzyskania zgody Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Powyższe regulacje jednak nie znajdują zastosowania w przypadku nabycia własności poprzez dział spadku.
Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej
Jeżeli zaś chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej, nie istnieją tutaj żadne ograniczenia podmiotowe. Oznacza to, że współwłasność może zostać zniesiona w każdej chwili na żądanie któregoś spośród współwłaścicieli. W praktyce najczęściej spotykane sposoby zniesienia współwłasności w takim przypadku to przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli albo jej sprzedaż i podział uzyskanych w jej skutek środków.
Zobacz także: Dowody na zasiedzenie nieruchomości
Tryby zniesienia współwłasności nieruchomości
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, zniesienia współwłasności nieruchomości można dokonać w dwóch trybach. Pierwszym z nich jest umowa zawierana przed notariuszem, natomiast drugim postępowanie sądowe. Zostaną one omówione poniżej.
U notariusza
Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza jest najprostszym i zarazem najszybszym sposobem. Żeby jednak było ono możliwe, konieczne jest, aby wszyscy współwłaściciele zgadzali się w kwestii sposobu zniesienia współwłasności, a także akceptowali jego warunki – przede wszystkim spłaty oraz dopłaty.
Po wysłuchaniu współwłaścicieli oraz sprawdzeniu przedłożonych przez nich dokumentów notariusz przystępuje do sporządzenia aktu notarialnego. Poza wymaganymi prawem elementami dokument ten zawiera dokładne wskazanie przedmiotu współwłasności oraz sposobu jej zniesienia. Może to być przyznanie jej jednemu spośród współwłaścicieli albo podział fizyczny rzeczy. W przypadku nieruchomości gruntowych będzie konieczne zaangażowanie geodety i wydzielenie działek ewidencyjnych.
Sądowe zniesienie współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności ma miejsce zazwyczaj wówczas, gdy współwłaściciele nie zgadzają się w kwestii jego sposobu. Wówczas konieczne jest orzeczenie sądu, które zarazem stanowić będzie rozstrzygnięcie sporu.
Do rozpoczęcia postępowania niezbędny jest wniosek przygotowany przez co najmniej jednego współwłaściciela. Sądem właściwym do jego rozpoznania jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. W toku postępowania wszyscy współwłaściciele zostaną wysłuchani. Bardzo często konieczne może być także przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. W szczególności, jeśli istnieje spór o wartość dzielonej nieruchomości.
Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje postanowienie, w którym określa sposób oraz warunki zniesienia współwłasności nieruchomości. Gdyby strony postępowania nie były z niego zadowolone, mają one prawo wniesienia apelacji do sądu okręgowego.
Zobacz także: Eksmisja po licytacji komorniczej
Zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką
Obciążenie hipoteką nieruchomości stanowiącej współwłasność z reguły wymaga odpowiedzi na 3 pytania:
- Czy hipoteka będzie obciążała nowo wyodrębnione nieruchomości?
- Czy zniesienie współwłasności wymaga zgody banku?
- A także jak wycenić dzieloną nieruchomość?
Odpowiedź na pierwsze z ww. pytań co do zasady jest twierdząca. Co do zasady hipoteka obciążająca nieruchomość podlegającą podziałowi będzie także obciążać nowo wydzielone działki. Wiele razy wypowiadał się na ten temat Sąd Najwyższy. Jednakże może mieć miejsce taka sytuacja, że hipoteka obciąża nie całą nieruchomość, lecz jedynie udziały należące do jednego ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji, po fizycznym podziale nieruchomości, hipoteka będzie obciążać tylko te z nowo wyodrębnionych nieruchomości, które będą należeć do dłużnika hipotecznego.
Odpowiedź na drugie pytanie jest przecząca. Zniesienie współwłasności nieruchomości nie wymaga zgody wierzyciela hipotecznego, czyli banku. Powyższe także było przedmiotem orzeczeń Sądu Najwyższego.
Częstym problemem jest także określenie wpływu hipoteki na cenę dzielonej nieruchomości. Otóż przy podziale nieruchomości powinno się uwzględnić wartość zabezpieczenia hipotecznego i jego wpływ na utratę wartości dzielonej nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości – brak zgody
Może się tak zdarzyć, że pomiędzy współwłaścicielami danej nieruchomości brakuje zgody dotyczącej zniesienia tego stosunku prawnego, jego sposobu lub warunków. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem staje się wniesienie sprawy do sądu.
W tym celu konieczne jest sporządzenie wniosku, w którym zostanie przedstawione żądanie podziału oraz jego sposób. Należy również zawrzeć w nim kwestię wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami postępowania. Oczywiście pozostali uczestnicy mogą wystąpić ze swoimi żądaniami dotyczącymi zniesienia współwłasności. O sprawie zdecyduje jednak sąd po zapoznaniu się ze wszystkimi stanowiskami oraz przedłożonymi środkami dowodowymi.
Właściwość sądu
Właściwość sądu w sprawach o zniesienie współwłasności została określona w art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego (KPC). Otóż zgodnie z tym przepisem sądem właściwym do rozpoznania tego typu sprawy jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Co ważne, nie ma znaczenia jej wartość.
Kto ponosi koszty zniesienie współwłasności nieruchomości?
Zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia opłat. Pojawia się więc pytanie, kto powinien je uiścić.
Jeżeli chodzi o zniesienie współwłasności u notariusza, to współwłaściciele pokrywają koszty we własnym zakresie. Maksymalna wysokość opłaty notarialnej wynosi 10 tysięcy złotych netto. Oczywiście zależy ona od wartości dzielonej nieruchomości. Dlatego zanim zdecydujesz się na podział skontaktuj się z Twoim notariuszem i zapytaj, ile będzie u niego kosztować taka usługa.
Natomiast w sytuacji, gdy podział dokonywany jest na drodze sądowej, konieczne jest uiszczenie opłaty od wniosku. Zasadniczo wynosi ona 1.000 złotych, aczkolwiek jeżeli wszyscy współwłaściciele zgadzają się na projekt zniesienia, wówczas opłata wynosi 300 złotych. Pozostałe koszty każdy z nich ponosi we własnym zakresie. Mogą one dotyczyć na przykład sporządzenia opinii przez biegłego bądź też skorzystania z usług profesjonalnego pełnomocnika – adwokata lub radcy prawnego.
Zniesienie współwłasności nieruchomości a podatek
Zniesienie współwłasności nieruchomości może w niektórych przypadkach rodzić pewne konsekwencje natury podatkowej. Mianowicie, jeżeli w jego wyniku któryś ze współwłaścicieli spłatę w wysokości przekraczającej wartość jego udziału, wówczas zostaje on zobligowany do uiszczenia podatku dochodowego. Tego typu daninę trzeba będzie zapłacić w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat, licząc od końca roku, w którym miało miejsce jej nabycie.
Jeżeli do zniesienia współwłasności nieruchomości dochodzi w drodze umowy zawartej u notariusza, wówczas powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość wynosi 2% wartości przedmiotu umowy. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku spłaty pozostałych współwłaścicieli na podstawie postanowienia sądu. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia.
Istnieje jeszcze trzecia sytuacja, która może również rodzić obowiązek podatkowy. Otóż niekiedy współwłaściciele decydują się na nieodpłatne przekazanie swoich udziałów jednemu z nich albo osobie trzeciej. Tego typu umowa jest kwalifikowana jako darowizna. W związku z tym podlega ona przepisom dotyczącym podatku od spadków i darowizn.
Rozliczenie nakładów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności nieruchomości może wiązać się z koniecznością rozliczenia poniesionych przez współwłaścicieli nakładów. W tym przypadku kluczowe jest to, czy potrafimy udowodnić poniesione nakłady, a także jaki był cel ponoszenia nakładów.
Metody rozliczania nakładów na nieruchomość
Na wstępie musimy zaznaczyć, iż nie istnieje jeden, uniwersalny sposób rozliczania nakładów na nieruchomość wspólną. Wiele zależy od tego, czy współwłaściciele zawarli umowę regulującą kwestie wzajemnych rozliczeń.
Jeżeli współwłaściciele zawarli umowę dotyczącą nakładów na nieruchomość wspólną, wówczas to właśnie jej postanowienia powinny stanowić podstawę rozliczeń. Gdyby jednak okazało się, że zapisy umowne są sprzeczne z regułami wyrażonymi w Kodeksie cywilnym bądź też nie zawarto żadnej umowy, zastosowanie znajdą normy kodeksowe.
W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że w art. 207 KC postanowiono, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
W konsekwencji, nakłady na nieruchomość wspólną powinny być rozliczane w takiej proporcji, w jakiej właściciele władają nieruchomością.
Jak udowodnić poniesione nakłady?
Wszelkie nakłady, które zamierzają pomiędzy sobą rozliczyć współwłaściciele, powinny zostać udowodnione.
Najlepszym sposobem na udowodnienie wysokości nakładów jest przedstawienie faktur – na przykład za usługi remontowe oraz zakup materiałów budowlanych. W praktyce współwłaściciele często nie potrafią wykazać odpowiednich faktur i paragonów. W takich sytuacjach sąd może skorzystać ze wszelkich możliwych środków dowodowych, w tym także z zeznań świadków.
Możesz więc skorzystać z pomocy znajomych, sąsiadów, członków rodziny a także z osób, które najmowały sporną nieruchomość.
Nieco trudniej jest wykazać zasadność nakładów. W tym przypadku sąd najczęściej kieruje się po prostu własnym doświadczeniem życiowym. W skomplikowanych sprawach może także zaangażować biegłego.
Nakłady na nieruchomość bez zgody właściciela
Co ważne, istnieje również możliwość zwrotu nakładów na nieruchomość, które zostały poczynione bez zgody współwłaścicieli. Może ich żądać samoistny posiadać w dobrej wierze, jeżeli nakłady te były konieczne i nie mają one pokrycia w korzyściach, jakie uzyskał w związku z władaniem daną nieruchomością. Jeżeli zaś chodzi o inne nakłady, może żądać ich zwrotu wyłącznie w takiej wysokości, w jakiej zwiększają one wartość nieruchomości. Zwróćmy jednak uwagę, że po dowiedzeniu się o fakcie wytoczenia powództwa przeciwko posiadaczowi o wydanie nieruchomości, może on żądać zwrotu wyłącznie nakładów koniecznych.
W gorszej sytuacji jest natomiast samoistny posiadacz w złej wierze. Otóż on także może żądać zwrotu poniesionych nakładów, jednakże tylko tych koniecznych i to w wysokości, która stanowiłaby bezpodstawne wzbogacenie właściciela jego kosztem.
Ile czasu trwa sądowe zniesienie współwłasności?
Czysto teoretycznie, sądowe zniesienie współwłasności może nastąpić nawet na jednym posiedzeniu. Konieczne jest jednak, aby wszystkie dokumenty były właściwie przygotowane oraz nie budziły większych wątpliwości. Tyle teoria, praktyka jest jednak zupełnie inna.
Sądowe zniesienie współwłasności zwykle wiąże się z występowaniem silnego konfliktu między współwłaścicielami. Tego typu sprawy często toczą się przez wiele miesięcy lub nawet lat. Między posiedzeniami sądu strony zwykle angażują się w organizowanie opinii biegłych i ich wzajemne podważanie. Na długość postępowania wpływ także ma ewentualne zaskarżenie wydanego orzeczenia.
Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o nieruchomość?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o nieruchomości to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz