W dzisiejszych czasach, przy szalejącej inflacji i dużym wzroście cen na rynku nieruchomości zakup mieszkania lub domu w korzystnej cenie to nie lada gratka. Zakup mieszkania w ramach licytacji komorniczej może okazać się świetnym sposobem na znalezienie nieruchomości w niskiej cenie. Jednak wyobraźmy sobie sytuację – nabyłeś mieszkanie w ramach licytacji komorniczej w którym zamieszkują lokatorzy, co teraz? Poniżej wyjaśnię, w jakich warunkach możliwa jest „Eksmisja po licytacji komorniczej”.
Jeśli walczysz o eksmisję po licytacji komorniczej to może uda mi się Ci pomóc. Moja Kancelaria reprezentuje klientów w tego typu sprawach. Doradzam komercyjnie klientom z całej Polski, w tym także online lub przez telefon. Zapraszam do zapoznania się z ofertą Kancelarii (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu:
Eksmisja po licytacji komorniczej a COVID
Licytacje komornicze zamieszkałych lokali mieszkalnych nie stanowią rzadkich przypadków. W czasach pandemii koronawirusa SARS-COV2 wprowadzono zakaz eksmisji i przeprowadzania większej części licytacji komorniczych. To poskutkowało spadkiem licytacji aż o 50%.
Obecnie jednak zakaz ten już nie obowiązuje, a licytacji coraz bardziej przybywa. W związku z tym pojawia się pytanie – co z tą eksmisją? Jak to wygląda? Jak wiesz, sytuacje w życiu bywają różne, licytacja i eksmisja dotyczyć może zarówno właścicieli lokalu/nieruchomości, którzy nie poradzili sobie z długami jak i najemcy, którym wypowiedziano umowę za brak płatności czynszu. Pamiętaj jednak, że takie osoby nie są zupełnie pozbawione ochrony prawnej, ale o tym za chwilę.
Skutek wygrania licytacji komorniczej
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 1000 KPC, z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu Tobie własności nieruchomości, wygasają obciążające ją prawa ujawnione w księdze wieczystej. Oczywiście z pewnym wyjątkiem, który dotyczy praw zgłoszonych najpóźniej 3 dni przed licytacją. Ma to zabezpieczyć Ciebie jako nabywcę przed zmianą stanu prawnego wskazanego w protokole opisu i oszacowania oraz w księdze wieczystej.
Wróćmy do wskazanego przeze mnie wyżej prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Dlaczego jest tak ważne? Ponieważ dzięki temu postanowieniu posiadasz upoważnienie do dokonania eksmisji osób zajmujących Twoją nieruchomość. Owo prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje Ci możliwość dokonania zmian w księdze wieczystej. Dzięki temu będziesz mógł wykonywać swoje właścicielskie uprawnienia. Co istotne – nie ma potrzeby nadawania takiemu postanowieniu klauzuli wykonalności, postanowienie to stanowi tytuł wykonawczy, który uprawnia do przeprowadzenia egzekucji.
Wiesz już czym jest postanowienie o przysądzeniu własności, teraz możesz się zastanawiać – a jak je uzyskać? Już tłumaczę.
Przeczytaj także: Legalizacja samowoli budowlanej w 2022 r.
Jak uzyskać postanowienie o przysądzeniu własności po licytacji komorniczej?
Po zakończeniu licytacji w wyniku której nastąpiło przybicie, zostanie Tobie wydane postanowienie o przybiciu. Staje się ono prawomocne po upływie 7 dni, pod warunkiem, że żaden pozostały uczestnik licytacji nie wniesie zażalenia. Dopiero wówczas może zostać wydane postanowienie o przysądzeniu własności. Jest ono wysyłane do wszystkich uczestników licytacji i dopiero po upływie 7 dni od daty odebrania przez ostatniego z nich stanie się prawomocne, oczywiście jak wcześniej – jeśli żaden nie wniesie wcześniej zażalenia.
Wyobraźmy sobie teraz następującą sytuację – wylicytowałeś mieszkanie, w którym mieszkają lokatorzy, otrzymałeś postanowienie o przybiciu, stało się ono prawomocne, nikt nie wniósł zażalenia. Po wezwaniu komornika uregulowałeś resztę ceny. Uzyskujesz postanowienie o przysądzeniu nieruchomości, które staje się po upływie określonego terminu prawomocne. Wiesz już, że stanowi ono tytuł wykonawczy, czy to oznacza, że możesz wejść już do swojej nieruchomości?
Otóż nie, nie wolno Ci przeprowadzać egzekucji na własną rękę – takie działania mogą Cię narazić na odpowiedzialność karną za naruszanie miru domowego. Wydane przez sąd, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi dla Ciebie podstawę do złożenia wniosku do komornika.
Następnie, aby komornik podjął działania mające na celu opróżnienie nieruchomości musisz wnieść opłatę, która jest określona w Ustawie o kosztach komorniczych. W przypadku nieruchomości, która ma być wykorzystywana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wynosi ona 1.500 zł, w przypadku innej nieruchomości – 2000 zł.
Eksmisja po licytacji komorniczej
W tym momencie Twoja rola się kończy, a resztę czynności niezbędnych do przeprowadzenia eksmisji osób zajmujących Twoje mieszkanie podejmuje komornik.
W pierwszej kolejności wezwie on lokatorów do opuszczenia zajmowanego lokalu, w wezwaniu zazwyczaj wskazuje się na to termin 14 dni, jednak jeśli chcesz dać lokatorom nieco więcej czasu, komornik za Twoją zgodą wydłuży ten okres np. do 21 dni lub do miesiąca.
Jeżeli wezwanie zostanie przez osoby zajmujące Twoje mieszkanie zbagatelizowane – komornik przejdzie do kolejnych działań. Następnym krokiem będzie wówczas sprawdzenie czy nie przysługuje tym osobom tytuł prawny, przykładowo prawo własności do innego lokalu/nieruchomości. Jeżeli tak – komornik zawiadomi odpowiednie organy i osoby zajmujące taki lokal do usunięcia do niego lokatorów/lokatora.
Eksmisja, gdy lokatorzy mają prawa do innego lokalu
Kolejnym krokiem jest już eksmisja. Oczywiście pamiętaj, że póki co przyjęliśmy, że niechciani lokatorzy mają tytuł prawny do innego lokalu, Odmienną sytuację opiszę w dalszej części artykułu. Komornik przeprowadza eksmisję często w asyście Policji, firmy organizującej przeprowadzki, a jeśli lokator stawia opór i nie chce wpuścić do mieszkania bądź nie ma go – także ślusarza.
Jeśli lokatora nie ma podczas przeprowadzania eksmisji posiadane przez niego ruchomości znajdujące się w lokalu i wyłączone spod egzekucji podlegają spisowi. Taki spis przekazuje się następnie dorosłemu domownikowi bądź dozorcy, czyli inaczej mówiąc osobie, która sprawuje nadzór nad ruchomościami dłużnika na jego koszt.
Pamiętaj, że koszty związane z pomocą firmy organizującej przeprowadzki bądź ślusarza obciążają lokatora. Ty nie będziesz ponosił żadnych kosztów z tego tytułu.
Eksmisja, gdy lokatorzy nie mają innego lokalu
Wyżej omówiliśmy sposób przeprowadzenia eksmisji w sytuacji, gdy osoby zajmujące lokal posiadają tytuł prawny do innego lokalu, a co jeśli go nie mają? Jak wtedy wygląda procedura? Już spieszę z wyjaśnieniem.
Komornik nie ma możliwości przeprowadzenia eksmisji bez zapewnienia innego lokum dla lokatorów. Eksmisja „na bruk” w polskim prawie jest absolutnie niemożliwa. Jeśli więc osoby zajmujące Twój lokal nie mają innego lokalu do którego mogłyby się przenieść pojawiają się 3 opcje:
- lokal socjalny
- pomieszczenie tymczasowe
- noclegownia/schronisko.
Prawo do lokalu socjalnego
W pierwszym przypadku, mówimy o sytuacji, gdy sąd z uwagi na określone okoliczności przyznaje osobie zajmującej lokal prawo do lokalu socjalnego/zamiennego. Owo prawo wynika z tytułu wykonawczego. Natomiast, zgodnie z ustawą prawo do lokalu socjalnego będzie zawsze przysługiwało:
- kobietom w ciąży,
- bezrobotnym,
- obłożnie chorzy
- dzieciom niepełnosprawnym lub chorym i ich opiekunom
- oraz emerytom/rencistom, którzy zmuszeni są korzystać z pomocy społecznej
- inne osoby, spełniające przesłanki określone przez radę gminy.
Jeżeli więc Twój lokal zajmuje osoba, która należy do wymienionych wyżej kategorii – gmina właściwa ze względu na położenie Twojego lokalu musi zapewnić jej mieszkanie socjalne/zamienne w którym mogliby zostać zakwaterowani. Dopóki gmina nie zapewni lokalu socjalnego, komornik nie będzie miał możliwości działania. Musisz się wtedy uzbroić w cierpliwość, uzyskanie przydziału do takiego lokalu potrafi trwać naprawdę długo i do tego czasu nie będziesz mieć możliwości przejęcia swojego lokalu.
Sprawdź również – Podatek od sprzedaży nieruchomości – jak uniknąć?
Eksmisja do pomieszczenia tymczasowego
A co jeżeli dłużnik nie posiada prawa do mieszkania socjalnego? Taki scenariusz jest również bardzo prawdopodobny. W takim przypadku owa właściwa gmina, działając na wniosek komornika musi wskazać pomieszczenie tymczasowe do którego lokator mógłby się z Twojego mieszkania przenieść. Czas jaki gmina ma na znalezienie takiego pomieszczenia jest w tym przypadku nieograniczony, co również wpływa na wydłużenie całego postępowania.
A jakie wymagania musi spełniać takie pomieszczenie? Jest to również określone w przepisach – nie musi to być osobny lokal mieszkalny (co wynika już z samego określenia „pomieszczenie tymczasowe”). Musi się jednak nadawać do zamieszkania, czyli prościej mówiąc – posiadać dostęp do wody, do oświetlenia dziennego/naturalnego i elektrycznego oraz mieć możliwość ogrzewania. Ponadto konieczny jest też dostęp do WC i możliwość zamontowania sprzętu do gotowania. Co ważne – toaleta i dostęp do wody mogą być zlokalizowane poza budynkiem. Ostatnim wymogiem jakie musi spełniać pomieszczenie tymczasowe jest powierzchnia – musi to być minimum 5 m2 na jedną osobę.
Pomieszczenie takie musi znajdować się w tej samej miejscowości lub niedalekiej od tej co lokal, który ma być opróżniony.
Ważną kwestią, którą muszę w tym miejscu poruszyć jest też to, że takie pomieszczenie tymczasowe może zostać zaproponowane nie tylko przez gminę. Również Ty jako nowy właściciel lokalu możesz zaproponować pomieszczenie tymczasowe dla dotychczasowych lokatorów. Może to zrobić również osoba trzecia. Oczywiście takie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami do poniesienia, jednak daje to możliwość przeprowadzenia eksmisji.
Eksmisja do noclegowni lub schroniska
Jeżeli natomiast osobie zajmującej lokal nie przysługuje ani prawo do mieszkania socjalnego czy nawet prawo do pomieszczenia tymczasowego – komornik usunie z lokalu lokatora do noclegowni/schroniska wskazanego przez gminę na jego wniosek.
Gdy pojawi się możliwość umieszczenia lokatorów w lokalu socjalnym/pomieszczeniu tymczasowym lub schronisku/noclegowni komornik wyznaczy termin przeprowadzenia eksmisji. Procedura eksmisji wygląda tak samo jak ta, którą opisałam wyżej. Po przeprowadzeniu eksmisji komornik wyda Tobie Twoją nieruchomość.
Zobacz także: Służebność drogi koniecznej – jak ustanowić i znieść?
Odszkodowanie za zajmowanie lokalu i brak eksmisji
Możesz teraz zastanawiać się czy fakt, że przez długi czas nie mogłeś korzystać ze swojej nieruchomości daje Ci prawo do odszkodowania? Oczywiście, że tak – możesz domagać się od osoby zajmującej Twój lokal odszkodowania w wysokości czynszu jaki byś otrzymał, gdybyś lokal ten wynajął. Kwota ta jest liczona miesięcznie. W przypadku osób, które mają prawo do lokalu socjalnego, odszkodowanie, którego możesz się domagać nie może przekroczyć wysokości dotychczasowych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania.
Pamiętaj jednak, że lokator stracił swoje prawo do lokalu przez długi. Trudno więc będzie otrzymać od niego jakiekolwiek odszkodowanie. Inną drogą jest też domaganie się odszkodowania od gminy za zaniechanie, polegające na niewskazaniu miejsca do którego można by przenieść osobę zajmującą Twój lokal.
W takim przypadku musisz udowodnić przed sądem, że miałeś możliwość i chciałeś wynająć dany lokal i miałeś w ten sposób uzyskać kwotę, która stanowi podstawę odszkodowania.
Pamiętaj jednak, że eksmisja to ostateczność, być może uda Ci się znaleźć nić porozumienia z dotychczasowymi lokatorami. Dziękuję za przeczytanie artykułu „Eksmisja po licytacji komorniczej„. Zapraszam także do przeczytania innych wpisów na moim blogu.
Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o eksmisję?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o eksmisję działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o nieruchomość to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Umów się na konsultację!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz