Wiele nieruchomości posiada więcej niż jednego właściciela. Niestety współwłaściciele nie zawsze potrafią się ze sobą dogadać i w efekcie nikt nie może zadbać o ich wspólną nieruchomość. Z tego powodu często widzimy niszczejące domy i mieszkania. Aby zapobiec takiej sytuacji, trzeba podjąć odpowiednie kroki prawne. Z artykułu pt. „Współwłasność domu a remonty” dowiesz się, na czym polega współwłasność nieruchomości i w jaki sposób przeprowadzić prace budowlane bądź remontowe na nieruchomości wspólnej.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawach o nieruchomości, to zapraszam do kontaktu. Udzielam konsultacji dla klientów z całej Polski, w tym także online lub telefonicznie. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą (Adwokat Nieruchomości Poznań) oraz do kontaktu:
Współwłasność nieruchomości – definicja
Jeżeli prawo własności danej nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie, mamy do czynienia ze współwłasnością. W księdze wieczystej wpisuje się wówczas wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości wraz z ułamkowym udziałem, który każda z tych osób posiada w danej nieruchomości.
Na wstępie wyjaśnić należy, że współwłasność nieruchomości może powstać w wyniku wielu zdarzeń. Wśród nich można wymienić:
- dziedziczenie (gdy spadek przypada kilku spadkobiercom),
- zawarcie umowy np. sprzedaży jednej nieruchomości na rzecz kilku osób,
- zasiedzenie przez kilka osób jednocześnie,
- ustanie ustroju wspólności majątkowej między małżonkami.
Podstawową zasadą jest, że udziały współwłaścicieli są równe, ale z okoliczności przeniesienia własności mogą wynikać udziały różnej wielkości. Może do tego dojść przykładowo w sytuacji dziedziczenia ustawowego, jeżeli spadkobiercom przysługują nierówne udziały w spadku.
Przeczytaj także: Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej
Prawa i obowiązki współwłaścicieli domu
Każdy ze współwłaścicieli jest przede wszystkim uprawniony do współposiadania całości wspólnej nieruchomości. Może też korzystać z niej o tyle, o ile nie przeszkadza to swobodnym korzystaniu z niej przez pozostałych współwłaścicieli.
Korzystaniem z rzeczy wspólnej jest:
- pobieranie z niej pożytków,
- posiadanie rzeczy,
- jej używanie.
Dochody i inne pożytki z nieruchomości współwłaściciele ponoszą w stosunku do posiadanych przez nich udziałów. Z drugiej strony każdy ze współwłaścicieli nieruchomości w takim samym stosunku ponosi wydatki i ciężary z nią związane. Wśród wydatków można wskazać przede wszystkim koszty przeprowadzanych remontów oraz prac budowlanych.
Sprawdź także – Zasiedzenie części działki
Zarządzanie nieruchomością wspólną a remonty
Każdy ze współwłaścicieli powinien brać udział w zarządzaniu nieruchomością wspólną. Istnieją dwie główne zasady, według których podejmowane są decyzje dotyczące takiej nieruchomości:
- Po pierwsze, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli;
- Po drugie, do rozporządzania nieruchomością (np. jej sprzedaży czy zawarcia umowy najmu) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Trzeba dodać, że czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniem jej w niepogorszonym stanie – np. podstawowe prace remontowe takie jak wymiana zepsutego gniazdka czy pękniętej rury. Wszystko zaś, co przekracza te granice, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Zgoda współwłaścicieli na remont domu
Spór o przeprowadzenie remontu w domu może zostać więc rozwiązany dwojako. W zależności od zakresu planowanych prac będziesz musiał uzyskać zgodę wszystkich pozostałych współwłaścicieli bądź jedynie większości z nich.
Niestety w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności nie zostały doprecyzowane różnice pomiędzy czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami przekraczającymi ten zakres. Dla prawidłowej kwalifikacji danej czynności, trzeba opierać się na dostępnym orzecznictwie sądów powszechnych.
Można więc przyjąć, że zwykły zarząd przekraczają takie prace remontowo-budowlane jak:
- zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia (np. zamiana pokoju na kuchnię),
- rozbiórka części budynku,
- wymiana poszycia dachowego,
- wzniesienie stałego obiektu budowlanego (np. garażu) na nieruchomości wspólnej,
- nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym przedmiot współwłasności,
- modernizacja wspólnego budynku polegająca na założeniu nowej instalacji gazowej czy docieplenie budynku.
Jeżeli planujesz więc znaczną ingerencję we wspólną nieruchomość, powinieneś uzyskać zgodę każdego ze współwłaścicieli. Jeżeli natomiast chcesz przeprowadzić jedynie drobny remont (np. odmalowanie ścian czy wymianę zużytych płytek), którego głównym celem jest zachowanie nieruchomości w niepogorszonym stanie, to wystarczy Ci zgoda większości współwłaścicieli.
Niestety często występują problemy z uzyskaniem zgody odpowiedniej liczby osób. Nie każdy współwłaściciel chce, by nieruchomość generowała koszty albo po prostu nie zgadza się z planowanym zakresem prac.
W razie sporu z współwłaścicielami o remont nieruchomości wspólnej, w pierwszej kolejności należy rozważyć, czy czynności objęte pracami mieszczą się w granicach zwykłego zarządu. Można ogólnie przyjąć, że prace wymagające pozwolenia na budowę albo zgłoszenia do właściwego inspektoratu nadzoru budowlanego powinny być kwalifikowane jako czynności przekraczające zwykły zarząd.
W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem – specjalistą w prawie nieruchomości. Adwokat lub radca prawny pomogą Ci ocenić, czy w danych okolicznościach będziesz potrzebował zgody wszystkich czy jedynie większości współwłaścicieli oraz wskaże, jakie dalsze kroki możesz podjąć.
Zobacz również: Zasiedzenie domu po rodzicach
Brak zgody współwłaścicieli na remont domu
Jeżeli planujesz prace budowlane bądź remontowe na nieruchomości, ale nie możesz uzyskać zgody wymaganej liczby właścicieli, to droga do rozwiązania problemu nie jest zamknięta. Spór w zakresie braku zgody współwłaścicieli na remont domu może rozstrzygnąć właściwy sąd.
Przede wszystkim, jeżeli nie wszyscy właściciele wyrazili aprobatę na przeprowadzenie czynności przekraczających zwykły zarząd, możesz zwrócić się do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na ich dokonanie. Ważne jest, że stosowny wniosek do sądu mogą złożyć współwłaściciele, którym przysługuje przynajmniej połowa udziału w nieruchomości.
Jeżeli posiadasz więc minimum ½ udziałów, możesz samodzielnie wystąpić do sądu. W przeciwnym wypadku będziesz musiał porozumieć się z innymi współwłaścicielami, abyście łącznie przedstawiali przynajmniej połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd orzeknie o możliwości podjęcia działań we wnioskowanym zakresie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Gdy planujesz drobniejszy remont, który jest jedynie czynnością zwykłego zarządu, ale nie możesz uzyskać zgody większości współwłaścicieli (np. Twoim planom sprzeciwili się współwłaściciele posiadający 75% udziałów), możesz wystąpić do sądu o upoważnienie Cię do wykonania określonych prac.
W razie potrzeby wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd bądź o udzielenie upoważnienia do dokonania czynności zwykłego zarządu powinieneś złożyć do sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości.
Wyznaczenie zarządcy nieruchomości a remonty
Niestety sprzeciw współwłaścicieli nie jest jedynym problemem, na który możesz się natknąć na etapie planowania remontów. Czasem nie da uzyskać się zgody większości bądź wszystkich współwłaścicieli z uwagi na ich brak zainteresowania nieruchomością wspólną.
Jeżeli problem braku zaangażowania współwłaścicieli w zarząd nieruchomością wspólną nie daje się rozwiązać i permanentnie napotykasz trudności z tego powodu, możesz też skorzystać z opcji wyznaczenia sądowego zarządcy.
Zwróć uwagę na treść art. 203 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
W związku z powyższym do sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości możesz wystąpić z wnioskiem o wyznaczenie Twojej osoby na zarządcę nieruchomości wspólnej. Wówczas będziesz mógł samodzielnie podejmować decyzje dotyczące nieruchomości (w tym o remontach i przebudowach), a nadto żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi wykonanej przez Ciebie pracy.
Niezależnie od tego, którą ze ścieżek postępowania sądowego wybierzesz, skonsultuj się z profesjonalnym pełnomocnikiem. Adwokat lub radca prawny wskażą Ci, która z opisanych powyżej opcji będzie najbardziej efektywna w Twojej sytuacji. Pamiętaj też, że każdy z wymienionych wniosków:
- wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd,
- wniosek o upoważnienie do dokonania czynności zwykłego zarządu,
- a także wniosek o wyznaczenie zarządcy
– musi być odpowiednio uargumentowany oraz odpowiadać wszystkim wymogom formalnym przewidzianym w przepisach. Profesjonalny pełnomocnik zadba więc też o to, by wniosek sporządzony był prawidłowo.
Zwrot nakładów za przeprowadzony remont
Warto też dodać, że jeżeli przeprowadzisz działania remontowo-budowlane na swój koszt, będziesz mógł żądać zwrotu nakładów od pozostałych współwłaścicieli. Pamiętaj, że wszyscy współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do udziałów.
Jeżeli więc dokonałeś remontu, który nie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli i miał na celu zachowanie nieruchomości w dobrym stanie, możesz wystąpić o zapłatę do osób, które nie partycypowały w kosztach.
Taka sama sytuacja będzie miała miejsce, jeżeli wykonasz prace budowlane przekraczające zwykły zarząd. Zwrot poniesionych nakładów będzie przysługiwał Ci niezależnie od tego czy czynności dokonałeś na podstawie zgody wszystkich współwłaścicieli, czy na mocy postanowienia sądu.
Zniesienie współwłasności domu a remonty
Na zakończenie warto podkreślić, że w przypadku długotrwałych sporów z współwłaścicielami możesz wnosić o zniesienie współwłasności.
W zależności od okoliczności następuje to na jeden z trzech sposobów:
- przez podział nieruchomości (jeżeli jest on fizycznie możliwy),
- przez przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
- poprzez sprzedaż nieruchomości.
Tego rodzaju postępowania mogą być skomplikowane i długotrwałe, ale czasem jest to jedyne wyjście z sytuacji i najlepszy sposób na uniknięcie dalszych sporów dotyczących podejmowania podstawowych decyzji w zakresie remontów i prac budowlanych na nieruchomości wspólnej. Jeżeli zdążyłeś ponieść nakłady na nieruchomość, to zostaną one rozliczone na etapie zniesienia współwłasności.
Dziękuję za przeczytanie artykułu „Współwłasność domu a remonty„. Być może zainteresują Cię także inne wpisy na moim blogu.
Potrzebujesz pomocy adwokata w sprawie o współwłasność domu a remonty?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o nieruchomości w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o nieruchomość to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz