Z roku na rok wzrasta liczba ogłaszanych upadłości konsumenckich. Bardzo często wynika to z nieregularnej spłaty mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Upadli konsumenci są więc właścicielami nieruchomości, które w toku postępowania upadłościowego zostają wystawione na sprzedaż. Sprzedażą takich nieruchomości zajmuje się syndyk. O szczegółach sprzedaży nieruchomości przez syndyka przeczytasz w artykule „Syndyk – sprzedaż nieruchomości”.
Jeśli potrzebujesz pomocy adwokata, zapraszam do kontaktu. Zachęcam też do odwiedzenia mojej oferty w zakresie nieruchomości oraz upadłości konsumenckiej. Udzielam konsultacji dla klientów z całej Polski, w tym także online i telefonicznie. Zapraszam do kontaktu:
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka
Syndyk to podmiot, który odpowiedzialny jest za prowadzenie postępowania upadłościowego po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej. Przede wszystkim przeprowadza on likwidację majątku upadłego konsumenta, czyli sprzedaje poszczególne jego składniki, a uzyskane kwoty przeznacza na poczet spłaty wierzycieli. Jeżeli upadły konsument jest właścicielem nieruchomości, musi więc liczyć się z tym, że najprawdopodobniej zostanie ona sprzedana przez syndyka.
Sprawdź również nasz wpis – Upadłość konsumencka bez majątku
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka ma podobny przebieg jak sprzedaż prowadzona przez komornika. Następuje w drodze przetargu lub aukcji, których warunki są akceptowane przez sędziego prowadzącego postępowanie upadłościowe (sędziego-komisarza).
W warunkach przetargu bądź aukcji podawana jest wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego. Następnie o przetargu lub aukcji należy zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie przed posiedzeniem, na którym będą one przeprowadzane. Najlepszą ofertę wybiera syndyk. Jego wybór musi zostać zaakceptowany przez sędziego-komisarza w drodze postanowienia. Postanowienie sędziego w zakresie wyboru najlepszej oferty może zostać zaskarżone zażaleniem przez każdego z uczestników licytacji.
Ostatnim krokiem do nabycia nieruchomości jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Syndyk musi podpisać umowę z nabywcą w terminie określonym przez sędziego-komisarza, ale nie dłuższym niż 4 miesiące.
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki
Zdarza się, że syndyk pomija organizację aukcji bądź przetargu i dokonuje sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki. Musi jednak najpierw uzyskać na to zgodę sędziego-komisarza. Przed przystąpieniem do sprzedaży syndyk samodzielnie musi też sporządzić spis inwentarza i dokonać oszacowania nieruchomości.
W przeciwieństwie do klasycznego przetargu, syndyk nie ma obowiązku zawiadamiania o planowanej sprzedaży w formie obwieszczenia. Zazwyczaj opublikowana zostaje oferta sprzedaży, a syndyk czeka na zgłoszenia potencjalnych kupców. Jeśli zostanie wybrany nabywca, syndyk niezwłocznie przystąpi do podpisania z nim aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
Przy sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, można zatem negocjować z syndykiem warunki sprzedaży. Sam proces będzie również znacznie szybszy, ponieważ wyboru nabywcy nie musi zaakceptować sędzia-komisarz.
Przeczytaj również nasz artykuł – Upadłość konsumencka – co sprawdza sąd
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka a podatek
Jeżeli jesteś zainteresowany kupnem nieruchomości pochodzącej z masy upadłości, pewnie interesuje Cię kwestia ewentualnych podatków. Przy kupnie nieruchomości trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim obowiązek zapłaty:
- podatku od towarów i usług (VAT),
- podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- oraz podatku dochodowego.
Sprzedaż nieruchomości przez syndyka a VAT
Sprzedaż organizowana przez syndyka może być niewątpliwie świetną okazją do nabycia atrakcyjnie położonej nieruchomości w korzystnej cenie. W zamieszczanych przez syndyków ogłoszeniach podane są często ceny netto, co sugeruje konieczność doliczenia do nich podatku VAT.
Jeżeli kupisz nieruchomość w toku postępowania z zakresu upadłości konsumenckiej, nie będziesz musiał uiścić podatku VAT. Zasadą jest bowiem, że jeżeli ogłaszająca upadłość osoba fizyczna nie prowadziła działalności gospodarczej ani nie wykorzystywała do niej posiadanej przez siebie nieruchomości, w przypadku sprzedaży tej nieruchomości podatek VAT nie będzie obowiązywać.
Syndyk – sprzedaż nieruchomości a PCC
Niestety brak jest zwolnienia od podatku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Nabywca nieruchomości w ramach sprzedaży organizowanej przez syndyka, będzie musiał uiścić PCC w wysokości 2% od wartości kupowanej nieruchomości.
Pamiętaj, że jeżeli wynegocjowałeś cenę niższą niż oszacowana przez syndyka bądź biegłego, to wartości PCC nie będziesz mógł obliczyć według zapłaconej kwoty. Podstawą opodatkowania jest zawsze wartość nieruchomości czyli kwota wskazana w ogłoszeniu syndyka, w warunkach aukcji bądź przetargu.
Syndyk – sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy
W momencie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości z syndykiem, nie będziesz musiał obliczać i wpłacać do urzędu skarbowego podatku dochodowego.
Miej jednak na uwadze, że jeżeli zechcesz sprzedać kupioną nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia, będziesz musiał liczyć się z koniecznością poniesienia tego podatku. PIT płaci się od dochodu, czyli obowiązek podatkowy powstanie, jeżeli nieruchomość sprzedasz drożej niż ją kupiłeś. Zwolnić się od podatku możesz, przeznaczając uzyskaną kwotę na własne potrzeby mieszkaniowe.
Czy syndyk może sprzedać mieszkanie z lokatorem
Nasuwa się także pytanie, co dzieje się w sytuacji, gdy sprzedawany lokal jest wynajmowany. Niestety często słyszy się o sytuacjach mieszkań kupionych z lokatorami w drodze licytacji komorniczej.
Nie będzie to jednak miało miejsca w przypadku sprzedaży przez syndyka. Na syndyku spoczywa bowiem obowiązek sprzedaży i przekazania nabywcy nieruchomości wolnej zarówno od lokatorów jak i ruchomości znajdujących się w lokalu. Z tej perspektywy nabycie nieruchomości od syndyka jest bardzo korzystne.
Czy syndyk może wyrzucić z mieszkania?
Oczywiście możliwy jest również scenariusz, że mieszkanie nie jest wynajmowane, ale zajmuje je upadły konsument. Wówczas wraz ze sprzedażą jego nieruchomości przez syndyka, upadły może otrzymać środki na zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych oraz osób pozostających na jego utrzymaniu.
Z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Aby upadły taką pomoc otrzymał, musi najpierw złożyć wniosek do sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz konsultuje się z syndykiem i biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu oraz jego zdolności zarobkowe, określa ww. kwotę.
Syndyk może również zlecić eksmisję z zajmowanego lokalu przez upadłego. Czynności wykonuje komornik właściwy dla okręgu, w którym znajduje się nieruchomość. Najpierw wzywa on do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w przypadku upływu wyznaczonego terminu usuwa upadłego do innego lokalu bądź noclegowni. Warto wiedzieć, że eksmisji nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu nie wskazano innego lokalu.
W praktyce upadłym najczęściej wypłaca się zaliczki na jego cele mieszkaniowe jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Wpływa to na znacznie szybsze opuszczenie przez niego lokalu. Ponadto ewentualna eksmisja musi mieć miejsce jeszcze przed zbyciem przez syndyka nieruchomości, więc jako nabywca nie musisz martwić się problemem z długotrwałym zajmowaniem byłego właściciela kupionej przez Ciebie nieruchomości.
Współwłasność nieruchomości a upadłość konsumencka
Jeżeli upadły jest tylko współwłaścicielem nieruchomości, również możliwa sprzedaż jego prawa przez syndyka. Wówczas następuje zbycie udziału nieruchomości.
W takim przypadku syndyk musi opisać i oszacować wartość całej nieruchomości, a odrębnie określić wartość sprzedawanej części ułamkowej. Syndyk działa wyłącznie w granicach uprawnień przysługujących upadłemu. O zamiarze likwidacji ułamkowej części nieruchomości syndyk musi powiadomić także pozostałych współwłaścicieli.
Zapoznaj się również z naszym wpisem na temat konsekwencji upadłości konsumenckiej – https://slupinska.eu/blog/upadlosc-konsumencka-konsekwencje/
Upadłość konsumencka a sprzedaż nieruchomości
Podsumujmy więc, że sprzedaż lokalu mieszkalnego należącego do upadłego konsumenta, czyli osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, wobec której prowadzone jest postępowanie upadłościowe, ma bardzo wiele zalet. Jest ono korzystne zarówno dla kupującego, jak i samego upadłego oraz dla jego wierzycieli.
Kupujący nabywa lokal bez obciążeń, zarówno finansowych, jak i bez lokatorów. Pamiętaj, że wszystkie prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej wygasają wraz ze sprzedażą nieruchomości w toku postępowania upadłościowego. Dotyczy to między innymi ustanowionych na nieruchomości zabezpieczeń (w tym hipoteki). Ponadto nabywca nie odpowiada za długi obciążające nabytą nieruchomość.
Upadłemu natomiast, na jego wniosek wydziela się z sumy uzyskanej ze sprzedaży kwotę służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jego i osób pozostających na jego utrzymaniu.
Wierzyciele również zyskują, ponieważ kwota uzyskana przez syndyka ze sprzedaży nieruchomości zostaje przeznaczona na ich spłatę. Nie muszą oni występować z wnioskiem egzekucyjnym do komornika, ale wszystko zostaje załatwione bez ich zaangażowania przez syndyka.
Pamiętaj, że jeżeli jesteś zainteresowanym nabyciem nieruchomości od syndyka, możesz skonsultować się z adwokatem lub radcą prawnym. Pomogą Ci złożyć ofertę kupna, a także będą reprezentować Cię w aukcji bądź przetargu. W ten sposób nie będziesz musiał martwić się o niekorzystne warunki zawieranej umowy sprzedaży nieruchomości.
Dziękuję za przeczytanie artykułu: „Syndyk – sprzedaż nieruchomości”. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą w zakresie upadłości konsumenckiej.
Potrzebujesz pomocy Adwokata?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że sprzedaż nieruchomości to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz