Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości

Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości

Rozgraniczenie nieruchomości to specjalne postępowanie, którego celem jest określenie przebiegu granic gruntów. Polega ono na określeniu położenia punktów granicznych, a następnie przygotowaniu odpowiednich dokumentów, które odzwierciedlą ten stan. Jak wygląda sprawa o rozgraniczenie nieruchomości, postaram się omówić w niniejszym artykule.

 

Jeśli prowadzisz spór o rozgraniczenie nieruchomości, to jestem w stanie Ci pomóc. Moja Kancelaria Adwokacka posiada doświadczenie w prowadzeniu sporów o nieruchomości, w tym spraw o rozgraniczenie i zasiedzenie. Zapraszam do zapoznania się z moją ofertą (Adwokat Nieruchomości) oraz do kontaktu.

 





     

    Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości – główne wnioski

     

    • Jeżeli pomiędzy stanem faktycznym dotyczącym granic sąsiadujących nieruchomości a stanem prawnym w tym przedmiocie zachodzą różnice, konieczne jest wszczęcie postępowania o rozgraniczenie.
    • Zgodnie z prawem rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.
    • Sprawa o rozgraniczenie może mieć dwa etapy – administracyjny oraz sądowy.
    • W każdym przypadku istotne są wszelkiego rodzaju dowody, a szczególnie dokumentacja przygotowana przez geodetę.
    • Alternatywą dla postępowania o rozgraniczenie nieruchomości może być postępowanie o wznowienie granic. Tych spraw nie należy jednak mylić!
    • Wniesienie sprawy o rozgraniczenie nieruchomości przerywa bieg terminu jej zasiedzenia.
    • Koszty rozgraniczenia nieruchomości mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

     

    Sąsiad nie zgadza się z granicą działki

     

    Być może Twój sąsiad nie zgadza się z kształtem granicy, która przebiega pomiędzy Waszymi działkami. Sytuacja ta wcale nie musi być spowodowana jego złą wolą. Często zdarza się bowiem, że z czasem naturalne granice ulegają zatarciu. Niekiedy też wskutek prowadzonych na gruncie prac remontowo-budowlanych dochodzi do przekroczenia granicy. Tego typu sytuacje zdarzają się, a ich konsekwencje prawne mogą być naprawdę poważne. Jeżeli zatem Twój sąsiad nie zgadza się z granicą działki, wówczas nie pozostaje Ci nic innego, jak załatwienie tej sprawy w sposób formalny.

     

    Wówczas w grę wchodzą 2 rodzaje postępowań:

    • Sprawa o wznowienie granic
    • Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości.

     

    Różnice między tymi postępowaniami opiszę poniżej.

     

    sąsiad nie zgadza się z granicą działki
    sąsiad nie zgadza się z granicą działki

     

    Na czym polega sprawa o rozgraniczenie nieruchomości?

     

    Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne:

     

    rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

     

    Rozgraniczenie nieruchomości powinno zajść wówczas, jeśli przebieg granic przestał być jednoznaczny. Dzieje się tak, gdy granice zatarły się, stały się trudne do utrwalenia, lub między sąsiadami powstał spór o przebieg granicy.

     

    Uzgodnienie stanu prawnego oraz stanu faktycznego jest niezwykle istotne dla właścicieli sąsiadujących gruntów. Pozwala ono nie tylko w prawidłowy sposób uregulować stosunki sąsiedzkie, ale także rozporządzać swoją nieruchomością w sposób pewny i nienarażający na odpowiedzialność na przykład podczas sprzedaży.

     

    Sprawa o rozgraniczenie – etapy

     

    Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości składa się z dwóch etapów: administracyjnego oraz sądowego. Omówię je pokrótce poniżej.

     

    Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości
    Sprawa o rozgraniczenie nieruchomości

     

    Etap I: Administracyjne rozgraniczenie nieruchomości

     

    Pierwszym etapem postępowania o rozgraniczenie nieruchomości jest faza administracyjna. Do jego rozpoczęcia konieczne jest złożenie wniosku do właściwego wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Właściwość ustala się mając na uwadze lokalizację nieruchomości.

     

    Następnie geodeta dokonuje odtworzenia przebiegu granic na podstawie śladów, znaków granicznych, dokumentów z ewidencji gruntów oraz punktów osnowy geodezyjnej. Gdyby dokumenty te były niedostępne, wówczas przydatne są oświadczenia właścicieli sąsiadujących ze sobą gruntów. Jeżeli są one zgodne, etap ten kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. W razie istnienia sprawa jest kierowana do sądu powszechnego. Warto dodać, że możliwe jest zawarcie ugody przed geodetą. Po zatwierdzeniu przez sąd ma ona moc ugody sądowej.

     

    W praktyce pierwszy etap jest mało skuteczny, jeśli między stronami zachodzi spór o przebieg granicy. Prace wykonywane przez geodetę zwykle są kwestionowane przez tę stronę, która czuje się skrzywdzona rozstrzygnięciem. Dlatego spory o granicę zwykle przechodzą do II etapu – sprawy o rozgraniczenie w sądzie.

     

    Etap II: Sprawa o rozgraniczenie w sądzie

     

    Właściwym do rozpoznania sprawy o rozgraniczenie nieruchomości jest sąd rejonowy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Postępowanie odbywa się w trybie nieprocesowym.

     

    Niezwykle istotne znaczenie mają wszelkie środki dowodowe. Mogą to być mapy, a ponadto powszechnie stosuje się oględziny i dowód z opinii biegłego geodety. Często stosuje się także akty notarialne, księgi wieczyste, wypisy z rejestru gruntów i budynków, wydruki z geoportalu, a nawet zdjęcia lotnicze i satelitarne. Sądy bardzo często wzywają też świadków, zwykle sąsiadów.

     

    Właściciele muszą także wykazać, że przysługuje im prawo własności danych gruntów.

     

    W praktyce krytyczna dla rozstrzygnięcia sprawy będzie opinia biegłego geodety. Celem ekspertyzy jest ocena, czy możliwy jest do odtworzenia stan prawny granicy. W tym celu biegły analizuje zasoby mapowe oraz ewidencje gruntów i budynków. Zwykle sięga także do ksiąg wieczystych i aktów notarialnych zw. z nieruchomościami. Warto powołać biegłego z miejscowości, w której znajduje się sporna granica. Taki biegły posiada sporo praktycznej wiedzy o kształtowaniu się stanu prawnego nieruchomości i zasobów administracyjnych, pozwalających na odtworzenie przebiegu granicy.

     

    Sąd dąży do tego, aby ustalić granicę według wskazań dokumentów, jeśli jest to niemożliwe, wedle ostatniego spokojnego stanu posiadania. Sąd nie może ustalić przebiegu granicy według ostatniego spokojnego posiadania, jeśli prawny przebieg granicy jest jednoznaczny. Dlatego często strony dążą do tego, aby biegli orzekli, że prawny przebieg granicy jest trudny do odtworzenia. Dopiero wówczas większą wagę zyskują inne dowody, które mają na celu wykazanie, kto w ostatnim czasie faktycznie władał spornym obszarem nieruchomości.

     

    Gdyby i to okazało się to niemożliwe, ustalenie nastąpi przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy. Czyli w praktyce, sąd dokona podziału w taki sposób, jak według niego powinien on przebiegać. W tym ostatnim przypadku sąd może orzec o konieczności dokonania dopłaty przez jednego właściciela na rzecz drugiego.

     

    Musisz jednak wiedzieć, że postępowanie sądowe może być dość kosztowne. Otóż niekiedy zdarza się, że potrzebnych będzie kilka opinii biegłych, za które trzeba będzie zapłacić. Może również pojawić się konieczność złożenia apelacji do sądu okręgowego, co też wiąże się z kosztami.

     

    Sprawa o rozgraniczenie a postępowanie o wznowienie granic

     

    Niekiedy zamiast postępowania o rozgraniczenie gruntów można przeprowadzić postępowanie o wznowienie granic (znaków granicznych). Czym różnią się te dwie możliwości?

     

    Otóż celem rozgraniczenia nieruchomości jest ustalenie przebiegu granic sąsiadujących ze sobą gruntów poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. To, jak wygląda postępowanie w tym zakresie, omówiłam wcześniej.

     

    Jeżeli zaś chodzi o wznowienie granic, dochodzi do niego, kiedy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały wcześniej prawnie ustalone (w toku wcześniejszego postępowania rozgraniczającego albo innego postępowania, w tym podziałowego, wywłaszczenia, scaleniowego lub prawomocnego orzeczenia sądu). Wznowienie granic to zatem nic innego jak odnalezienie istniejącej i obowiązującej linii granicznej, a następnie zaznaczenie jej na gruncie stosownymi znakami granicznymi. W tym celu wykorzystywane są takie dowody jak znaki i ślady graniczne, a także dokumenty. Musisz również wiedzieć, że wznowienia granic dokonuje geodeta na zlecenie właścicieli sąsiadujących ze sobą gruntów, nie zaś organy administracji w prowadzonym przez siebie postępowaniu.

     

    W praktyce rozgraniczenie przeprowadzane jest wówczas, gdy doszło do sporu sąsiedzkiego o przebieg granicy. Natomiast sprawa o wznowienie przeprowadzana jest, gdy granice zostały zatarte i dla porządku właściciel pragnie je ponownie uwidocznić.

     

    Sprawa o rozgraniczenie a zasiedzenie
    Sprawa o rozgraniczenie a zasiedzenie

     

    Sprawa o rozgraniczenie a zasiedzenie

     

    Rozpoczęcie postępowania rozgraniczającego ma niezwykle poważny skutek względem ewentualnego biegu terminu zasiedzenia. Mianowicie zgodnie z wyrokami Sądu Najwyższego  z dnia 7 maja 2009 roku (IV CSK 459/08) oraz z dnia 24 października 2012 roku (III CSK 310/11) sprawa o rozgraniczenie nieruchomości zasadniczo przerywa bieg terminu zasiedzenia, co też sprawia, że zaczyna on biec od nowa.

     

    W związku z powyższym przypomnę pokrótce ogólne kwestie związane z zasiedzeniem. Otóż przesłanki dotyczące nabycia własności nieruchomości w ten sposób są następujące:

     

    • nieprzerwane posiadanie samoistne (władanie daną nieruchomością jak właściciel);
    • upływ przewidzianego prawem czasu – 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze albo 30 lat w razie posiadania w złej wierze.

     

    Warunki te muszą być spełnione łącznie, aby nabycie własności w drodze zasiedzenia było możliwe. Ponadto do nabycia własności przez zasiedzenie konieczne jest uzyskanie postanowienia sądy, co wiąże się ze wszczęciem postępowania w tym zakresie. Decydując się na nie, będziesz musiał wykazać, że władasz daną nieruchomością jak właściciel przez określony prawem czas.

     

    Sprawa o rozgraniczenie – koszty

     

    Zgodnie z art. 262 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego stronę obciążają te koszty postępowania, które:

     

    1) wynikły z winy strony;

    2) zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.

     

    Jeżeli chodzi o postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości, zapadło w tym kontekście sporo orzeczeń sądowych, w których poruszono także temat kosztów, jakie powinny ponieść strony. Co więcej, w dniu 11 grudnia 2006 roku Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę w składzie 7 sędziów (sygn. akt I OPS 5/06), zgodnie z którą możliwe jest obciążenie kosztami rozgraniczenia nieruchomości właścicieli sąsiadujących nieruchomości, czyli obydwu stron postępowania, a nie tylko tej strony, która żądała wszczęcia postępowania.

     

    Jakie mogą być koszty postępowania o rozgraniczenie nieruchomości? Wszystko zależy od stopnia skomplikowania danej sprawy. Zależą także od tego, czy sprawa zostanie zakończona na etapie postępowania administracyjnego, czy także postępowania sądowego. W przypadku przejścia przez oba etapy (administracyjny i sądowy), koszt rozgraniczenia to zwykle co najmniej kilka tysięcy złotych. Nierzadko koszty te sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

     

    Niestety, sprawy o nieruchomości potrafią być bardzo kosztowne.

     

    Ile trwa sprawa o rozgraniczenie nieruchomości?

     

    W myśl regulacji zawartych w Kodeksie postępowania administracyjnego czynności organu prowadzącego powinny się zakończyć w ciągu 60 dni od zainicjowania sprawy. Geodeta jednak ma 120 dni na wykonanie obowiązków dotyczących ustalenia przebiegu granic.

     

    W praktyce administracyjne rozgraniczenie nieruchomości trwa kilka miesięcy, a nierzadko nawet ponad rok.

     

    Jeżeli zaś chodzi o etap sądowy, trudno zakreślać tutaj jakieś konkretne ramy czasowe. Wiele zależy bowiem od tego, w jakim sądzie prowadzone jest postępowanie. Istotne jest także z ilu biegłych sądowych zdecyduje się skorzystać sąd, a także czy opinie biegłych będą kwestionowane przez strony.

     

    Można jednak powiedzieć, że będzie ono trwać kilkanaście miesięcy w sądzie I instancji.

     

    Musisz także liczyć się z tym, że któraś ze stron będzie niezadowolona z ostatecznego rozstrzygnięcia, co spowoduje, że wniesione zostanie odwołanie. Taki obrót sprawy jeszcze przedłuży jej załatwienie o kolejne miesiące.

     

    Sądowa sprawa o rozgraniczenia może więc trwać nawet kilka lat. Takie ramy czasowe niestety nie są niczym nadzwyczajnym.

     

    Co zrobić, gdy nie zgadzam się z pomiarem geodety?

     

    Jeżeli pomiar wykonany przez geodetę Cię z jakiegoś powodu nie satysfakcjonuje, masz prawo do jego zakwestionowania. Konieczne będzie jednak wniesienie sprawy do sądu, który rozpatrzy wszystkie okoliczności danej sprawy. Decydując się na takie rozwiązanie, musisz się liczyć z tym, że postępowanie sądowe będzie trwać kilka miesięcy, a ponadto będzie ono wiązać się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Musisz być na to przygotowany, jeżeli chcesz zakwestionować pomiar dokonany przez geodetę.

     

    Potrzebujesz pomocy adwokata? Walczysz o nieruchomość?

     

    Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, ChełmnoTuchola.

     

    W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!

     

    Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że walka o nieruchomości to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.

     

    Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!

    Adwokat

    Marlena Słupińska-Strysik

    e-mail: biuro@slupinska.eu

    tel. 509 113 302

     

    Komentarze:

    Dodaj komentarz

    Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

    Autor

    Marlena Słupińska-Strysik

    Marlena Słupińska-Strysik

    Potrzebujesz wsparcia dobrego prawnika?

    Zadzwoń: 509113302

    Lub napisz: biuro@slupinska.eu