W dzisiejszych czasach, przy szalejącej inflacji i dużym wzroście cen na rynku nieruchomości zakup mieszkania lub domu w ramach licytacji komorniczej może okazać się świetnym sposobem na znalezienie nieruchomości w niskiej cenie. Jednak często problemem są lokatorzy – dotychczasowi właściciele. Jak sprawnie przeprowadzić eksmisję po licytacji komorniczej? Zapraszam do lektury artykułu.
Prawa nabywcy wynikające z postanowienia o przysądzeniu własności
Dzięki prawomocnemu postanowieniu o przysądzeniu własności posiadasz upoważnienie do dokonania eksmisji osób zajmujących Twoją nieruchomość. Owo prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje Ci możliwość:
- dokonania zmian w księdze wieczystej;
- wykonywania właścicielskich uprawnień (np. zajęcia nieruchomości, czerpania korzyści z nieruchomości).
Czy można przeprowadzić egzekucję na własną rękę?
Nie wolno Ci przeprowadzać egzekucji na własną rękę! Takie działania mogą Cię narazić na odpowiedzialność karną za naruszanie miru domowego. Wydane przez sąd, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi dla Ciebie podstawę do złożenia wniosku do komornika. Wynika to z art. 999 KPC.
Opłata stała 💰
Aby jednak komornik podjął działania mające na celu opróżnienie nieruchomości musisz wnieść opłatę, która została określona w art. 34 Ustawy o kosztach komorniczych. W przypadku:
- nieruchomości, która ma być wykorzystywana do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – opłata wynosi 1.500 zł,
- innej nieruchomości – opłata wynosi 2000 zł.
Eksmisja po licytacji komorniczej krok po kroku
Czynności niezbędne do przeprowadzenia eksmisji z mieszkania po licytacji komorniczej podejmuje komornik.
Krok 1: W pierwszej kolejności wezwie on lokatorów doopuszczenia zajmowanego lokalu. Jeżeli wezwanie zostanie przez osoby zajmujące Twoje mieszkanie zbagatelizowane – komornik przejdzie do kolejnych działań.
Krok 2: Drugim krokiem będzie sprawdzenie, czy nie przysługuje tym osobom tytuł prawny, 👉 przykładowo prawo własności do innego lokalu/nieruchomości. Jeżeli tak – komornik zawiadomi odpowiednie organy i osoby zajmujące taki lokal do usunięcia do niego lokatorów/lokatora.
Krok 3: Kolejnym krokiem jest już eksmisja.
Eksmisja, gdy lokatorzy mają prawa do innego lokalu
Jeżeli niechciani lokatorzy mają tytuł prawny do innego lokalu, komornik może przeprowadzić eksmisję w asyście Policji, firmy organizującej przeprowadzki, a jeśli lokator stawia opór i nie chce wpuścić do mieszkania bądź nie ma go – także ślusarza.
Z praktyki ⚖️
Jeśli lokatora nie ma podczas przeprowadzania eksmisji posiadane przez niego ruchomości znajdujące się w lokalu i wyłączone spod egzekucji podlegają spisowi. Taki spis przekazuje się następnie dorosłemu domownikowi bądź dozorcy, czyli inaczej mówiąc osobie, która sprawuje nadzór nad ruchomościami dłużnika na jego koszt.
Eksmisja, gdy lokatorzy nie mają innego lokalu
Komornik nie ma możliwości przeprowadzenia eksmisji bez zapewnienia innego lokum dla lokatorów! Eksmisja „na bruk” w polskim prawie jest niemożliwa. Jeśli więc osoby zajmujące Twój lokal nie mają innego lokalu do którego mogłyby się przenieść pojawiają się 3 opcje:
1️⃣ lokal socjalny,
2️⃣ pomieszczenie tymczasowe,
3️⃣ noclegownia/schronisko.
Eksmisja lokatora po licytacji komorniczej a prawo do lokalu socjalnego
Mówimy o sytuacji, gdy sąd z uwagi na określone okoliczności przyznaje osobie zajmującej lokal prawo do lokalu socjalnego/zamiennego. Owo prawo wynika z tytułu wykonawczego. Natomiast, zgodnie z ustawą prawo do lokalu socjalnego będzie zawsze przysługiwało:
- 🤰 kobietom w ciąży,
- 💼❌ bezrobotnym,
- 🤕 obłożnie chorzy,
- 🤒👧 dzieciom niepełnosprawnym lub chorym i ich opiekunom,
- 👵 emerytom/rencistom, którzy zmuszeni są korzystać z pomocy społecznej,
- 🧐 innym osobom, spełniającym przesłanki określone przez radę gminy.
Jeżeli więc Twój lokal zajmuje osoba, która należy do wymienionych wyżej kategorii – gmina właściwa ze względu na położenie Twojego lokalu musi zapewnić jej mieszkanie socjalne/zamienne w którym mogliby zostać zakwaterowani. Dopóki gmina nie zapewni lokalu socjalnego, komornik nie będzie miał możliwości działania.
Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej do pomieszczenia tymczasowego
Jeżeli dłużnik nie posiada prawa do mieszkania socjalnego, owa właściwa gmina, działając na wniosek komornika musi wskazać pomieszczenie tymczasowe do którego lokator mógłby się z Twojego mieszkania przenieść.
Wskazówka 🗝️
Również Ty jako nowy właściciel lokalu możesz zaproponować pomieszczenie tymczasowe dla dotychczasowych lokatorów. Może to zrobić również osoba trzecia! Oczywiście takie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami do poniesienia, jednak daje to możliwość przeprowadzenia eksmisji.
Eksmisja z mieszkania po licytacji komorniczej do noclegowni lub schroniska
Jeżeli natomiast osobie zajmującej lokal nie przysługuje ani prawo do mieszkania socjalnego, czy nawet prawo do pomieszczenia tymczasowego –komornik usunie z lokalu lokatora do noclegowni lub schroniska wskazanego przez gminę na jego wniosek.
Gdy pojawi się możliwość umieszczenia lokatorów w lokalu socjalnym/pomieszczeniu tymczasowym lub schronisku/noclegowni komornik wyznaczy termin przeprowadzenia eksmisji. Po przeprowadzeniu eksmisji komornik wyda Tobie Twoją nieruchomość.
Czas na opuszczenie mieszkania po licytacji komorniczej
W wezwaniu komornika do opuszczenia zajmowanego lokalu zazwyczaj wskazuje się termin 14 dni. Jednak jeśli chcesz dać lokatorom nieco więcej czasu, komornik za Twoją zgodą wydłuży ten okres, przykładowo 👉 do 21 dni lub do miesiąca.
Eksmisja z domu jednorodzinnego po licytacji komorniczej – podsumowanie
✔️ Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 1000 KPC, z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu Tobie własności nieruchomości, wygasają obciążające ją prawa ujawnione w księdze wieczystej.
✔️ Możesz domagać się od osoby zajmującej Twój lokal odszkodowania w wysokości czynszu jaki byś otrzymał, gdybyś lokal ten wynajął.
✔️ Koszty związane z pomocą firmy organizującej przeprowadzki bądź ślusarza obciążają lokatora. Ty nie będziesz ponosił żadnych kosztów z tego tytułu!
✔️ Eksmisja to ostateczność! Być może uda Ci się znaleźć nić porozumienia z dotychczasowymi lokatorami.
Źródła:
- https://lexlege.pl/koszty-komornicze/art-34/
- https://lexlege.pl/kpc/art-1000/
- https://www.infor.pl/prawo/pomoc-spoleczna/bezdomnosc-i-mieszkanie-komunalne/327032,Pomieszczenie-tymczasowe-komu-przysluguje.html
- https://stat.gov.pl/metainformacje/slownik-pojec/pojecia-stosowane-w-statystyce-publicznej/1730,pojecie.html
- https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-postepowania-cywilnego-16786199/art-998
- https://statystyka.policja.pl/st/kodeks-karny/przestepstwa-przeciwko-4/63488,Naruszenie-miru-domowego-art-193.html
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Czy prawda jest ze można zaproponować lokum zastępcze tylko dłużnikowi a dzieciom i osobie niepełnosprawnej ma być zapewniony lokal socjalny. Jaka jest prawda. Chodzi o osoby które nie mają prawa do innego lokalu