Niemal każdy zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest obarczony podwyższonym ryzykiem. Wynika to z faktu, iż to właśnie w księdze wieczystej ustalany jest stan prawny danej nieruchomości. Możesz w niej sprawdzić, kto faktycznie jest jej właścicielem, czy jest ona obciążona hipoteką, a także czy ustanowiono na niej służebności. Co jeszcze powinieneś wiedzieć o zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej? W poniższym artykule dostarczę Ci najistotniejsze informacje na ten temat.
Pamiętaj, że jeśli planujesz zakup nieruchomości bez księgi wieczystej, to jestem w stanie Ci pomóc. Udzielam odpłatnych konsultacji prawnych dla klientów z całej Polski, w tym także online i telefonicznie. Zapraszam do zapoznania się z ofertą mojej Kancelarii Adwokackiej (Adwokat Nieruchomości) oraz do kontaktu.
Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej – główne wnioski
- Księga wieczysta to dokument, który zawiera najważniejsze dane dotyczące danej nieruchomości.
- Dokument ten gwarantuje właścicielowi nieruchomości najszerszy zakres ochrony prawnej.
- W Polsce nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości, a zaszłości historyczne spowodowały, że wiele nieruchomości nie ma tego rodzaju dokumentu.
- Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej, ryzykujesz, że ktoś wystąpi przeciwko Tobie z roszczeniami.
- Zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt hipoteczny jest bardziej skomplikowany niż mieszkania z KW.
- Księgę wieczystą możesz założyć dla danej nieruchomości, składając wniosek do właściwego sądu rejonowego.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta jest urzędowym dokumentem, który stanowi „dowód osobisty” danej nieruchomości. Jest ona jawna, przez co każdy może sprawdzić jej treść, o ile zna numer identyfikacyjny. Wystarczy tylko skorzystać z internetowej wyszukiwarki prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Możesz je sprawdzić TUTAJ.
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece dokument ten składa się z czterech działów. W pierwszym z nich znajdują się informacje dotyczące nieruchomości oraz praw, jakie przysługują jej właścicielowi. Dział drugi zawiera natomiast informacje związane z właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości. W dziale trzecim znajdują się informacje dotyczące praw i roszczeń, z kolei w dziale czwartym informacje o hipotekach.
Jak widzisz, ze struktury księgi wieczystej jesteś w stanie pozyskać informacje o jej właścicielu i najważniejszych zobowiązaniach. Co więcej, z księgami wieczystymi związana jest zasada wiarygodności ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że jeśli jakieś prawo jest wpisane do KW, to znaczy, że prawo to istnieje. To dlatego posiadanie księgi wieczystej jest tak pożądane przez nabywcę nieruchomości.
Przeczytaj także: Zasiedzenie części działki
Czy każda nieruchomość ma mieć księgę wieczystą?
W obecnym stanie prawnym nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej nieruchomości. Jednakże istnieją przepisy, które obligują właściciela nieruchomości do niezwłocznego ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej. Poza tym wpisy do księgi wieczystej są wymagane przy dokonywaniu niektórych czynności prawnych. Praktyka pokazuje jednak, że różnie z tym obowiązkiem bywa.
W rzeczywistość niezałożenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości wynika głównie z zaszłości historycznych. Wciąż bowiem zdarzają się nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym. Znajdują się one głównie na tak zwanych ziemiach odzyskanych, czyli na zachodzie Polski oraz na Warmii i Mazurach. Własność gruntów była tam nabywana tak zwanym aktem nadania, który po upływie 5 lat stawał się jej poświadczeniem.
Oprócz tego trzeba mieć na uwadze, że nie wszyscy mają świadomość tego, że nieruchomość powinna mieć księgę wieczystą, i czasami jej nie zakładają. Jeszcze innym problemem są lokale mieszkalne o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Założenie księgi wieczystej w takim przypadku nie zawsze jest możliwe. Otóż grunt, na którym znajduje się dany budynek, musi mieć uregulowaną sytuację prawną.
Sprawdź także – Zasiedzenie domu po rodzicach
Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej na kredyt
Jeżeli chciałbyś kupić nieruchomość, która nie ma założonej księgi wieczystej i sfinansować ten zakup z kredytu hipotecznego, nie mamy dla Ciebie dobrej wiadomości. Otóż otrzymanie kredytu na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej teoretycznie jest możliwe. Jednak bank może wymagać spełnienia o wiele większej liczby formalności zw. z uzyskaniem kredytu. W szczególności brak księgi wieczystej może przełożyć się na większy koszt ubezpieczenia.
Niektóre banki w ogóle nie dopuszczają możliwości kredytowania nieruchomości bez księgi wieczystej.
Czy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest bezpieczny?
Być może zastanawiasz się, czy zakup mieszkania lub innej nieruchomości, dla której nie została założona księga wieczysta, jest bezpieczny. Jak już wcześniej powiedzieliśmy, dokument ten pełni funkcję zabezpieczającą interesy nabywcy oraz dotychczasowego właściciela.
Jeżeli jednak kupisz mieszkanie bez księgi wieczystej, możesz narazić się na ewentualne roszczenia ze strony osób trzecich (mogą się one pojawić za jakiś czas, nawet po wielu latach, ponieważ roszczenia dotyczące nieruchomości nie ulegają przedawnieniu).
Kupując mieszkanie bez KW podejmujesz też większe ryzyko zw. z niezgodnością samej istoty lokalu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego i lokal dopiero podlega wyodrębnieniu. Wówczas przedmiotem transakcji zwykle są udziały w nieruchomości, w której dopiero zostaną wyodrębnione lokale.
Zobacz także: Zasiedzenie gruntu – 12 rzeczy, o których musisz wiedzieć
Jak ustalić właściciela nieruchomości bez księgi wieczystej?
Jeżeli dana nieruchomość nie ma ustanowionej księgi wieczystej, wówczas ustalenie jej właściciela staje się trudniejsze, jednakże nie jest ono niemożliwe. Otóż nie mając księgi wieczystej można ustalić właściciela za pomocą następujących dokumentów:
- aktów notarialnych;
- postanowienia sądowego wydanego w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku, dziale spadku lub nabycia własności przez zasiedzenie;
- aktów własności ziemi;
- decyzji administracyjnych dotyczących zwrotu nieruchomości;
- umów przeniesienia własności zawierane przed naczelnikiem gminy, które nabyto w latach 1978-1982.
Właściciel nieruchomości powinien jednak wystąpić do sądu rejonowego o wydanie zaświadczenia o braku założonej księgi wieczystej oraz zbioru dokumentów. Następnie należy zawrzeć informację o braku księgi wieczystej wraz z oświadczeniami właściciela w umowie sprzedaży, jeżeli ktoś zamierza nabyć taką nieruchomość.
Dlaczego działka nie ma księgi wieczystej?
Jak już powiedzieliśmy wcześniej, niektóre nieruchomości, w tym również działki, nie mają założonej księgi wieczystej.
Najczęstszym powodem takiego stanu rzeczy jest burzliwa historia Polski. Po II wojnie światowej przyłączono do naszego kraju tak zwane ziemie odzyskane, jednakże nie uporządkowano kwestii własności położonych na nich nieruchomości w sposób należyty.
Innym problemem jest brak prawnego obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych, a nie wszyscy mają świadomość korzyści, jakie płyną z jej założenia.
Musisz jednak pamiętać, że kupując działkę bez księgi wieczystej, ponosisz więc ryzyko, że za jakiś czas ktoś może wystąpić wobec Ciebie z roszczeniami, które nie ulegają przedawnieniu.
Darowizna nieruchomości bez księgi wieczystej
Z prawnego punktu widzenia darowizna jest zbliżoną umową do sprzedaży. Dlatego, jeśli planujesz udział w darowiźnie nieruchomości bez księgi wieczystej, to powinieneś przygotować się do tego w podobny sposób, jak do sprzedaży nieruchomości. Opisałam to powyżej.
W praktyce obrotu darowizny nieruchomości bez księgi wieczystej często mają miejsce w przypadku zapisów (dziedziczenia). W takim przypadku darczyńca zwykle ma jeszcze czas, aby założyć księgę wieczystą i nie przekazywać obdarowanemu „bałaganu prawnego”. Warto zadbać o to w odpowiednim czasie.
Ile trwa założenie księgi wieczystej?
Do założenia księgi wieczystej konieczne jest złożenie wniosku wraz z wymaganymi załącznikami – wypisem z rejestru gruntów, wyrysem mapy ewidencyjnej, a także inne dokumenty poświadczające własność danej nieruchomości. Mogą to być informacje zawarte w urzędowych rejestrach, wszelkie umowy cywilnoprawne, na przykład umowy sprzedaży, darowizny, dotyczące o zniesienia współwłasności, wszelkie postanowienia i wyroki sądu, prawa do nieruchomości, czy też akty nadania ziemi. Ponadto powinieneś wyszczególnić wszystkie ograniczone prawa rzeczowe albo złożyć oświadczenie, że nic nie wiesz o ich istnieniu. Wniosek powinieneś złożyć na formularzu KW-ZAL. Możesz go bez problemu znaleźć w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości lub dowolnego sądu rejonowego. Opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 60 złotych.
Jak długo będziesz musiał czekać na założenie księgi wieczystej? Nie ma ustawowego terminu, w którym tego rodzaju sprawa powinna zostać załatwiona. Najczęściej postępowanie w tym zakresie trwa około miesiąca. W niektórych wydziałach sądów trwa ono dłużej, nawet kilka miesięcy.
Potrzebujesz pomocy adwokata?
Jeśli chciałbyś skorzystać z mojej pomocy, zapraszam do kontaktu. Działam na terenie takich miast jak: Poznań, Luboń, Gniezno, Śrem, Środa Wielkopolska, Grodzisk Wielkopolski, Swarzędz, Leszno, Piła, Kościan, Jarocin, Września oraz Wolsztyn. Posiadam także oddział w Świeciu, pracując w takich miejscowościach jak Grudziądz, Chełmno i Tuchola.
W trudnych sprawach o nieruchomości działam w CAŁEJ POLSCE!
Udzielam także konsultacji telefonicznych oraz konsultacji online. Pamiętaj, że zakup nieruchomości to poważna sprawa, dlatego warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Masz pytania? Napisz! Zadzwoń!
Adwokat
Marlena Słupińska-Strysik
e-mail: biuro@slupinska.eu
tel. 61 646 00 40
tel. 68 419 00 45
tel. 52 511 00 65
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych. Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz