Niemal każdy zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest obarczony podwyższonym ryzykiem. Wynika to z faktu, iż to właśnie w księdze wieczystej ustalany jest stan prawny nieruchomości.
Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Tak, zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwy. Jest to jednak dokument, który:
- 🔒 pełni funkcję zabezpieczającą interesy nabywcy oraz dotychczasowego właściciela;
- ⚔️ gwarantuje właścicielowi nieruchomości najszerszy zakres ochrony prawnej.
Ciekawostka 🧐
W Polsce nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości, a zaszłości historyczne spowodowały, że wiele nieruchomości nie ma tego rodzaju dokumentu.
👀 Zobacz także 👉 Zasiedzenie gruntu – kompleksowy poradnik 📖
Mieszkanie bez księgi wieczystej ryzyko
Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej, ryzykujesz, że ktoś wystąpi przeciwko Tobie z roszczeniami.
- 👥 Po pierwsze, możesz narazić się na ewentualne roszczenia ze strony osób trzecich – mogą się one pojawić nawet po wielu latach, ponieważ roszczenia dotyczące nieruchomości nie ulegają przedawnieniu.
- 🏘️🤔 Po drugie, podejmujesz większe ryzyko zw. z niezgodnością samej istoty lokalu – dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego i lokal dopiero podlega wyodrębnieniu. Wówczas przedmiotem transakcji zwykle są udziały w nieruchomości, w której dopiero zostaną wyodrębnione lokale.
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt hipoteczny
Teoretycznie, otrzymanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest możliwe. Bank może jednak wymagać spełnienia o wiele większej liczby formalności zw. z uzyskaniem kredytu. W szczególności brak księgi wieczystej może przełożyć się na większy koszt ubezpieczenia.
⚠️Uwaga
Niektóre banki w ogóle nie dopuszczają możliwości kredytowania nieruchomości bez księgi wieczystej!
🔔 Sprawdź także 👉 Zasiedzenie domu po rodzicach 🏚️
Jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Nie mając księgi wieczystej można ustalić właściciela mieszkania za pomocą następujących dokumentów:
- aktów notarialnych;
- postanowienia sądowego wydanego w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku, dziale spadku lub nabycia własności przez zasiedzenie;
- aktów własności ziemi;
- decyzji administracyjnych dotyczących zwrotu nieruchomości;
- umów przeniesienia własności zawierane przed naczelnikiem gminy, które nabyto w latach 1978-1982.
Kupno domu bez księgi wieczystej
- Jeżeli ktoś zamierza nabyć nieruchomość bez księgi wieczystej, informację o braku księgi wieczystej wraz z oświadczeniami właściciela należy zawrzeć w umowie sprzedaży. Właściciel nieruchomości powinien bowiem wystąpić do sądu rejonowego o wydanie:
- zaświadczenia o braku założonej księgi wieczystej,
- zbioru dokumentów.
- Po drugie, aby bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nie jest ono zadłużone – poproś zatem sprzedającego o zaświadczenie potwierdzające brak zadłużenia.
- Po trzecie, umowę sprzedaży nieruchomości zawrzyj przed notariuszem.
Jak założyć księgę wieczystą?
Do założenia księgi wieczystej konieczne jest złożenie wniosku na formularzu KW-ZAL wraz z wymaganymi załącznikami:
- wypisem z rejestru gruntów,
- wyrysem mapy ewidencyjnej,
- a także inne dokumenty poświadczające własność danej nieruchomości -mogą to być informacje zawarte w urzędowych rejestrach, umowy cywilnoprawne, przykładowo 👉 umowy sprzedaży, darowizny, wszelkie postanowienia i wyroki sądu, prawa do nieruchomości, czy też akty nadania ziemi.
Ponadto powinieneś wyszczególnić wszystkie ograniczone prawa rzeczowe albo złożyć oświadczenie, że nic nie wiesz o ich istnieniu.
Dlaczego warto założyć księgę wieczystą nieruchomości?
Dzięki księgom wieczystym:
- 🤓 możesz sprawdzić m.in.:
- stan prawny mieszkania,
- kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości (prawo własności),
- czy jest ona obciążona hipoteką,
- czy ustanowiono na niej służebności.
- 💸 możesz wynegocjować wyższą cenę przy sprzedaży mieszkania, niż w przypadku sprzedaży nieruchomości bez KW.
- ⚖️ w przypadku zapisów (dziedziczenia) nie przekażesz obdarowanemu „bałaganu prawnego”.
Nadto, z księgami wieczystymi związana jest zasada wiarygodności ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że jeśli jakieś prawo jest wpisane do KW, to znaczy, że prawo to istnieje.
Zakup mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej – podsumowanie
✔️ Księga wieczysta jest urzędowym dokumentem, który stanowi „dowód osobisty” danej nieruchomości.
✔️ Księga wieczysta jest jawna, przez co każdy może sprawdzić jej treść, o ile zna numer identyfikacyjny. Wystarczy tylko skorzystać z internetowej wyszukiwarki prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Możesz je sprawdzić TUTAJ.
✔️ Zakup mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt hipoteczny jest bardziej skomplikowany niż mieszkania z KW.
✔️ Księgę wieczystą możesz założyć dla danej nieruchomości, składając wniosek o założenie księgi wieczystej do właściwego sądu rejonowego.
Źródła:
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz