Aktualnie największa liczba inwestorów potrzebuje gruntów do wydzierżawienia pod elektrownie słoneczne, elektrownie wiatrowe czy też magazyny energii. Z reguły umowy takie są zawierane na okres 29 lat. Zawarta umowa dzierżawy może stanowić atrakcyjny dochód dla właściciela ziemi.
11 najważniejszych elementów i zapisów umowy dzierżawy gruntu pod elektrownie wiatrowe z perspektywy właściciela gruntu
Przed zawarciem umowy dzierżawy gruntu pod wiatraki zwróć uwagę na 12 poniższych informacji:
- Kwestie związane w realizacją umowy przez Dzierżawcę – niezgodne z zapisami umowy korzystanie z gruntu przez dzierżawcę powinno być sankcjonowane finansowo.
- Uzgodnienie dokładnej lokalizacji elektrowni wiatrowej na działce –już na etapie zawierania umowy dzierżawy strony umowy powinny dokładnie ustalić lokalizację elektrowni wiatrowej na działce. Zadbaj, aby mapka z lokalizacją turbiny stanowiła załącznik do umowy dzierżawy.
- Zobowiązania Dzierżawcy.
- Położenie niezbędnych kabli (służebności przesyłu) – należy przeanalizować zapisy dotyczące sposobu, miejsca i czasu, a także ewentualnej odpłatności za ustanowienie właściwych służebności przesyłu.
- Lokalizacja dróg dojazdowych na Twojej działce – należy uzgodnić planowany przebieg dróg dojazdowych, a także ustalić warunki korzystania z nich przez właściciela.
- Likwidacja, demontaż i utylizacja elektrowni wiatrowej – dzierżawca na podstawie zapisów umownych musi być zobowiązany do demontażu i utylizacji elektrowni wiatrowej wraz z betonowym fundamentem w przypadku rozwiązania umowy dzierżawy niezależnie od przyczyny.
- Kwestie dotyczące zabezpieczenia płatności czynszu lub należnych podatków – pamiętaj o zapisach powodujących możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku braku płatności czynszu lub podatków, a także o dodatkowych zabezpieczeniach na wypadek braku płatności czynszu, podatków albo utylizacji.
- Płatność i zabezpieczenie czynszu dzierżawnego – wskaż czy ujęta kwota czynszu dzierżawnego jest kwotą netto czy brutto oraz kiedy i w jaki sposób będzie ona wypłacana w czasie okresu dzierżawy. Pamiętaj o zabezpieczeniach dla płatności czynszu podczas okresu obowiązywania umowy oraz aby negocjować także tzw. czynsz postojowy, który powinien być płatny już od daty zawarcia umowy.
- Waloryzacja kwoty czynszu dzierżawnego – zawrzyj właściwą klauzulę waloryzacyjną, która zabezpieczy kwotę wypłacanego czynszu przed wahaniami cen.
- Należności podatkowe – zabezpiecz konieczność płatności wszelkich podatków przez dzierżawcę na rzecz właściciela.
- Rozwiązanie umowy dzierżawy gruntu – zabezpiecz możliwość wypowiedzenia umowy m.in.: na wypadek braku płatności czynszu, należnych podatków czy też korzystania przez dzierżawcę z gruntu w sposób niezgodny z umową.
5 zobowiązań dzierżawcy w umowie dzierżawy gruntów pod wiatraki
Przede wszystkim w umowie dzierżawy powinny znajdować się zapisy, w których dzierżawca:
- ponosi w całości koszt budowy, eksploatacji i likwidacji elektrowni wiatrowej;
- będzie mógł rozpocząć budowę i eksploatację elektrowni wiatrowej dopiero po uzyskaniu wymaganych prawem zgód, pozwoleń, uzgodnień, służebności, koncesji itp.;
- zobowiązany jest do zawarcia umowy ubezpieczeniowej (OC) od niebezpieczeństw wynikających z budowy, eksploatacji i likwidacji elektrowni wiatrowych; polisa powinna być okazywana na każde żądanie wydzierżawiającego i swoim zakresem powinna obejmować szkody wyrządzone osobom trzecim jak i właścicielowi gruntu;
- na gruncie niewykorzystanym pod budowę elektrowni wiatrowej zapewnić możliwość dalszego uprawiania rolnego gruntu. Za wszelkie szkody wyrządzone na gruncie w związku z budową, eksploatacją i likwidacją elektrowni wiatrowej winien odpowiadać wyłącznie dzierżawca!
Także po wygaśnięciu obowiązującej umowy, bez względu na przyczynę, dzierżawca musi przywrócić grunt do pierwotnego stanu zarówno w sensie faktycznym jak i prawnym.
4 etapy wydzierżawienia gruntu pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych
4 etapy wydzierżawienia gruntu pod elektrownie wiatrowe prezentują się następująco:
Etap 1: Ustal, czy Twój grunt spełnia wymogi dla lokalizacji elektrowni wiatrowej.
Etap 2: Podejmij kontakt z firmą specjalizującą się w budowie i eksploatacji odnawialnych źródeł energii, w szczególności w zakresie elektrowni wiatrowych.
Etap 3: Dokonaj dokładnej analizy prawnej i biznesowej proponowanego wzoru umowy dzierżawy i negocjuj warunki współpracy.
Etap 4: Jeśli warunki proponowane przez inwestora są dla Ciebie korzystne i bezpieczne – podpisz umowę dzierżawy.
Nasi prawnicy mają aktualną wiedzę jakie stawki czynszu postojowego są realnie oferowane i opłacane przez inwestorów planujących realizację elektrowni wiatrowych, farm fotowoltaicznych czy też magazynów energii. W artykule znajdziesz formularz kontaktowy umożliwiający kontakt z naszą Kancelarią.
👀 Sprawdź 👉👉 Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę krok po kroku 👣
Czy mój grunt jest właściwy dla lokalizacji elektrowni wiatrowej?
Czynnikami, które w pierwszej kolejności pozwalają ocenić dany grunt są:
- lokalizacja działki i jej specyfika,
- odpowiedniej odległości od budynków mieszkalnych (minimum 700 m),
- przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod elektrownie wiatrowe.
Specyfika i lokalizacja gruntu pod elektrownie wiatrowe
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2016 roku o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (tzw. ustawa wiatrakowa) lokalizacja elektrowni wiatrowej jest możliwa wyłącznie na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku, kiedy dla danej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub zapisy obowiązującego planu nie dopuszczają lokalizacji wiatraków to koniecznym jest wystosowanie wniosku o zmianę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o procedowanie miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego z przeznaczeniem pod elektrownie wiatrowe.
Aktualnie nie należy także zapominać o kwestii planu ogólnego gminy, gdyż jego zapisy też mają znaczenie dla lokalizacji elektrowni wiatrowych. W zasadzie w tej kwestii kluczowym czynnikiem jest podejście danej gminy do budowy wiatraków na jej terenie. Dodatkowo, pożądane przez inwestorów też są możliwości dodatkowego posadowienia magazynów energii lub punktów GPO wybudowanych na potrzeby planowanej elektrowni wiatrowej.
Wskazówka 🗝️
Jeżeli teren przeznaczono na działalność ,,rolniczą’’, „leśną” lub jakąkolwiek inną wykluczająca posadowienie wiatraków wystąp z wnioskiem o zmianę miejscowego planu.
Dzierżawa gruntu pod wiatraki – jaki jest właściwy grunt do zawarcia umowy dzierżawy pod wiatraki?
Właściwy grunt pod elektrownie wiatrowe:
- powinien posiadać dostęp do drogi publicznej, w szczególności dla pojazdów o zwiększonej nośności i gabarytach,
- być w pobliżu linii średniego napięcia lub GPZu lub w pobliżu innych źródeł wytwórczych (np. elektrownia słoneczna)
- nie powinien być zadrzewiony, chyba, że jest możliwość wycięcia drzew,
- powinien być oddalony od zabudowań mieszkalnych- minimum 700 m,
- nie powinien być zlokalizowana na terenie zalewowym,
- nie powinien znajdować się na terenie parków narodowych, parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000, rezerwatów przyrody, obszarów ochrony ptaków, siedlisk,
- powinien znajdować się poza strefami archeologicznymi oraz strefami ochrony krajobrazu (zabytki),
- z uwagi na występowanie m.in. ptaków, nietoperzy, dobrze, aby był oddalony od terenów, gdzie mogą bytować ptaki czy nietoperze (np. oddalenie od lasu).
Wysokość czynszu dzierżawnego pod wiatrak
Dzierżawa gruntu pod elektrownie wiatrowe to opłacalny biznes! Obecnie, kwota czynszu dzierżawnego płatnego od rozpoczęcia budowy wynosi nawet 200- 250 tys. zł rocznie za 1 maszt w skali roku. Istnieją także inne sposoby rozliczenia np. od ilości mocy wytwórczej wiatraka.
Nie należy także zapominać o czynszu postojowym płatnym już od daty zawarcia umowy dzierżawy, a także o innych bonusach finansowych płatnych przez inwestorów!
👀 Więcej na ten temat pisałam w artykule 👉👉 Ile wynosi wysokość czynszu dzierżawnego z tytułu udostępnienia gruntu pod elektrownie wiatrowe? – wysokość czynszu za dzierżawę gruntu pod wiatraki 💰
Podatek dochodowy należy od czynszu dzierżawnego
Wszelkie dochody podlegają opodatkowaniu. To samo dotyczy kwoty czynszu lub innych opłat np. tzw. bonusów finansowych, które na Twoją rzecz będzie wypłacać dzierżawca.
Stawka podatku dochodowego jest zróżnicowana i zależy od:
- wysokości Twojego dochodu,
- wybranej przez Ciebie formy opodatkowania,
- czy prowadzisz działalność gospodarczą czy nie.
Podstawową stawką podatku płatnego w formie ryczałtu od przychodu osiągniętego z czynszu dzierżawnego to ryczałt 8,5 % (do kwoty przychodu 100 tys.) lub 12,5 % (powyżej 100 tys. zł przychodu).
Jeśli natomiast dzierżawa jest składnikiem działalności gospodarczej to:
- 12% na zasadach ogólnych lub 32% kwota podatku należna od nadwyżki płatnej po przekroczeniu progu 120 tys. zł dochodu na zasadach ogólnych.
- 19% na zasadach podatku liniowego
👀 Zobacz również 👉👉 Podatki przy dzierżawie ziemi pod fotowoltaikę 🌟🔋
Dzierżawa ziemi pod wiatraki a ochrona przyrody
Elektrownie wiatrowe mogą powstać jedynie na ściśle wyselekcjonowanych obszarach. Wiatraki nie mogą zostać posadowione na obszarze:
- parku narodowego,
- rezerwatu,
- parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000
- rezerwatów przyrody,
- obszarów ochrony ptaków, siedlisk.
Ciekawostka 🧐
Działka nie powinna leżeć na terenach zalewowych, narażonych na powodzie i podtopienia. W teorii lokalizowanie odnawialnych źródeł energii jest możliwe na terenie zalewowym, ale bardzo często wymaga to poniesienia znacznych nakładów finansowych i akceptacji występowania ryzyka powodziowego, co często powoduje, że dany projekt będzie nieopłacalny w realizacji. Z uwagi na treść przepisu art. 4c ustawy z dnia 20 maja 2016 roku o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych elektrownie wiatrowe mogą być lokalizowane w odległości nie mniejszej niż dziesięciokrotność całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej w przypadku parku narodowego. Ponadto elektrownia wiatrowa nie może powstać bliżej niż 500 m w przypadku rezerwatu.
🧐 Zobacz także 👉👉 Czy wydzierżawić grunt pod elektrownie wiatrowe? – dzierżawa ziemi pod wiatraki 🔋
Podsumowanie – negocjowanie warunków umowy dzierżawy gruntu pod elektrownie wiatrowe i analiza elementów umowy dzierżawy adwokat z Poznania
Przez umowę dzierżawy ziemi pod wiatrak oddajesz swój grunt do używania na bardzo długi okres. Dlatego na czas trwania umowy musisz należycie się zabezpieczyć!
Nasi prawnicy posiadają wieloletnie doświadczenie zarówno teoretyczne jak i praktyczne w kwestii odnawialnych źródeł energii, w tym w szczególności w zakresie przedmiotu dzierżawy. Na co dzień analizujemy umowy dzierżawy dotyczące farm fotowoltaicznych, wiatraków czy magazynów energii. Negocjowaliśmy szereg umów z największymi inwestorami na rynku. Doradzamy właścicielom gruntów począwszy od negocjacji zapisów umowy dzierżawy po pomoc prawną na etapie wybudowanych już instalacji odnawialnych źródeł energii.
Znamy aktualne realia finansowe, wysokości czynszów, formy i wysokości udzielanych zabezpieczeń oraz wiemy na co należy zwrócić uwagę. Wiemy także jakie projekty na dzisiaj są opłacalne, a jakie są nierealne i nierentowne. Pamiętaj, że zawierasz umowę na 29 lat, co wymaga naprawdę dużej ostrożności przy zawieraniu tego typu umów.
Warto więc powierzyć ostateczną treść umowy prawnikowi. Adwokat bądź radca prawny zadbają o to, by w kontrakcie znalazły się odpowiednie zapisy. W artykule powyżej znajdziesz formularz kontaktowy. Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Adwokacką!
Źródło:
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
