Służebność warto sprawdzić od razu, ponieważ od tego zależy m.in.: możliwość sprzedaży, rozmowy z bankiem o kredycie, a czasem nawet plan remontu. Pomocna jest księga wieczysta, w której znajdziesz informacje o tym, czy ustanowiono służebność oraz jaki ma zakres.
Czy służebność mieszkania wygasa wraz ze śmiercią właściciela nieruchomości?
Służebność mieszkania nie wygasa w związku ze śmiercią właściciela nieruchomości obciążonej. Mieszkanie przechodzi na spadkobierców razem z obciążeniem, a zatem nowy właściciel ma obowiązek dalej tolerować korzystanie z mieszkania przez służebnika.
Śmierć właściciela nie zamyka sprawy. Skoro służebność obciąża nieruchomość, to spadkobiercy dziedziczą mieszkanie razem z tym ograniczeniem – dokładnie tak samo, jak nabywca przy sprzedaży.
💡 Przykład – służebność mieszkania a śmierć właściciela mieszkania:
Pani Marta ustanowiła służebność na rzecz taty – prawo do zajmowania jednego pokoju oraz korzystania z kuchni i łazienki. Po kilku latach pani Marta zmarła, a mieszkanie odziedziczył jej syn. Dla taty nic się nie zmienia – nadal może mieszkać na dotychczasowych zasadach. Dla spadkobiercy oznacza to, że nie może wypowiedzieć służebności ani zmusić dziadka (służebnika) do wyprowadzki tylko dlatego, że stał się właścicielem mieszkania.
Do kiedy trwa ustanowiona służebność mieszkania?
Co do zasady służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Nie można jej sprzedać ani przekazać komuś innemu, ponieważ jest niezbywalna. Można umówić się jednak, iż po śmierci uprawnionego prawo będzie przysługiwało jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jeśli taka klauzula jest zapisana w akcie notarialnym, służebność może przetrwać śmierć pierwszego uprawnionego, ale nadal jest ograniczona do wskazanego kręgu osób.
Co zrobić po śmierci właściciela mieszkania przy ustanowionej służebności mieszkania?
Jeśli jesteś spadkobiercą właściciela, zwykle nie podpisujesz żadnej nowej umowy ze służebnikiem – prawo działa dalej na dotychczasowych zasadach. Warto jednak od razu ustalić sprawy organizacyjne:
- kto opłaca czynsz do wspólnoty lub spółdzielni,
- jak rozliczane są media,
- w jakich sytuacjach masz prawo i obowiązek wejść do lokalu (np. awaria, przegląd instalacji).
Przy większych remontach dopilnuj, by nie odcinały służebnika od pomieszczeń objętych prawem. Te ustalenia najlepiej spisać, ponieważ ułatwia to późniejsze rozliczenia i ogranicza konflikty po obu stronach.
Czym jest służebność mieszkania? – służebność osobista
Służebność mieszkania to odmiana służebności osobistej, czyli ograniczonego prawa rzeczowego ustanawianego na nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej.
Najczęściej spotyka się ją w rodzinnych relacjach, np. rodzic przenosi własność mieszkania na dziecko, ale zostawia sobie dożywotnie prawo do pokoju, kuchni i łazienki. Służebność ma ustalony zakres: wskazane pomieszczenia, prawo korzystania z części wspólnych, czasem także zapis o tym, kto ponosi opłaty eksploatacyjne.
👀 Sprawdź także 👉👉 Umowa dożywocia a śmierć obdarowanego – co warto wiedzieć? ✍️⚖️
Służebność mieszkania – 2 kroki co zrobić po śmierci służebnika?
- Po śmierci służebnika, po pierwsze sprawdź, czy w akcie notarialnym nie ma zapisu o przejściu służebności na bliskich po śmierci uprawnionego. Jeśli brak jest zapisu, wygaśniecie służebność następuje z mocy prawa wraz ze śmiercią służebnika.
- Drugi krok to uporządkowanie informacji w księdze wieczystej. Należy złożyć wniosek o wykreślenie służebności do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Najczęściej robi to właściciel albo spadkobiercy po właścicielu. Można to zrobić w prosty sposób przez Internet:
- pobierasz formularz KW-WPIS z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości,
- wpisujesz numer księgi,
- wskazujesz wpis do wykreślenia,
- dołączasz odpis aktu zgonu oraz dowód opłaty sądowej (100 zł).
Jeżeli masz wątpliwości, co dokładnie jest wpisane w dziale III księgi, zacznij od sprawdzenia treści księgi w portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Czy można znieść służebność mieszkania?
Tak, ale nie zawsze można to zrobić bezpośrednio. Najlepiej jest to zrobić za zgodą uprawnionego. Składa się wówczas:
- oświadczenie o zrzeczeniu się służebności (u notariusza),
- wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej.
Można to też połączyć z inną czynnością w akcie notarialnym, np. ze sprzedażą. Gdy nie ma zgody, pozostaje sąd. Najczęściej spotyka się:
- zamianę służebności na rentę, jeżeli uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu prawa,
- zniesienie za wynagrodzeniem, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej,
- zniesienie bez wynagrodzenia, gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
🤔 Więcej na temat zniesienia służebności mieszkania dowiesz się z mojego artykułu 👉👉 Czym jest służebność mieszkania i jak ją znieść? 🏠🔚
Sprzedaż mieszkania ze służebnością
Można sprzedać mieszkanie wraz ze służebnością, ale nowy właściciel nieruchomości przejmuje mieszkanie razem z obciążeniem. Służebnik zachowuje swoje prawo do korzystania z lokalu, mimo że zmienił się właściciel.
😉🤝 Z praktyki
To dlatego, przy sprzedaży wraz z dożywotnią służebnością mieszkania często pojawiają się trudności tj.:
- mniejsza liczba chętnych,
- niższa cena,
- dłuższe negocjacje.
Część kupujących od razu pyta o zakres tytułu służebności (jakie pomieszczenia obejmuje, czy uprawniony może przyjąć bliskich do zamieszkania) oraz o koszty – ponieważ to one w codziennym życiu generują najwięcej sporów.
Jeżeli sprzedajesz lokal obciążony służebnością, dopilnuj, żeby w umowie i w rozmowach z notariuszem zakres służebności był dokładnie opisany. To ogranicza potencjalne nieporozumienia po transakcji i ułatwia wycenę.
Podsumowanie – służebność mieszkania a śmierć właściciela mieszkania adwokat Poznań
✔️ Zgodnie z art. 296 Kodeksu Cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).
✔️ Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
✔️ Stosując odpowiednie przepisy o służebnościach gruntowych – służebność wygaśnie wskutek niewykonywania przez 10 lata. Jednak w sporach o służebność trzeba wykazać, że prawo faktycznie nie było wykonywane.
✔️ Najłatwiejszym sposobem, aby szybko rozwiać wątpliwości związane z służebnością mieszkania jest konsultacja z adwokatem. Może się ona odbyć online, telefonicznie lub w naszym oddziale w:
📍 Poznaniu,
📍 Wolsztynie,
📍 Świeciu,
📍 Nowym Tomyślu.
Źródła:
- https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/elektroniczna-ksiega-wieczysta
- https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-296
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
