Prawo zasiedzenia nieruchomości pozwala osobie nie będącej dotychczasowym właścicielem nabyć własność poprzez długotrwałe posiadanie nieruchomości. Dla spadkobierców dotychczasowego właściciela oznacza to, że mogą utracić odziedziczoną nieruchomość, jeśli zbyt długo pozostaje w cudzym władaniu. Warto zrozumieć, na czym polega zasiedzenie i jak się przed nim bronić.
Nabycie własności przez zasiedzenie a spadkobiercy
Prawo przewiduje, że zasiedzenie biegnie przeciwko właścicielowi oraz jego następcom prawnym, więc śmierć właściciela nie zatrzymuje biegu zasiedzenia. Jeśli np. sąsiad lub inna osoba od lat władała nieruchomością, to po śmierci właściciela nadal biegnie termin zasiedzenia względem spadkobierców.
👇👀 Z praktyki
Zasiedzenie może zachodzić także wewnątrz rodziny, np. gdy po śmierci spadkodawcy jeden ze spadkobierców zajmuje cały dom lub grunt, utrzymuje go i korzysta, a pozostali spadkobiercy nie wykazują zainteresowania.
W takiej sytuacji posiadacz (spadkobierca) działa jak wyłączny właściciel, płaci podatki, remontuje, użytkuje nieruchomość, nie dopuszczając innych do współposiadania. Jeżeli stan ten trwa dostatecznie długo, to może on zasiedzieć udziały pozostałych spadkobierców w nieruchomości.
Co może zrobić spadkobierca, by przerwać bieg zasiedzenia?
Przede wszystkim nie powinien pozostawać bierny. Prawo umożliwia właścicielowi, w tym przypadku: spadkobiercy, który nabył własność po zmarłym, podjęcie działań przerywających bieg zasiedzenia. Chodzi o czynności bezpośrednio zmierzające do odzyskania lub zabezpieczenia swojego prawa. Należą do nich m.in.:
- Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości – wniesienie do sądu pozwu przeciwko posiadaczowi o wydanie zajętej nieruchomości lub jej części. Złożenie pozwu przerywa bieg terminu, a po przerwaniu termin zasiedzenia liczy się od początku.
- Wniosek o dział spadku lub zniesienie współwłasności – jeśli nieruchomość należy do kilku spadkobierców, a jeden z nich użytkuje ją kosztem pozostałych, skutecznym krokiem jest wystąpienie do sądu o dział spadku (podział majątku po zmarłym) albo zniesienie współwłasności. Procedura zmierza do rozstrzygnięcia, komu przypadnie własność nieruchomości, co przerywa bieg zasiedzenia między spadkobiercami.
- Inne działania sądowe – np. zawezwanie posiadacza do próby ugodowej przed sądem. Również złożenie wniosku o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może pomóc, jeśli posiadacz nie jest ujawniony w księdze. Ważne, aby każda taka czynność była podjęta przez uprawnionego spadkobiercę (właściciela).
Czy jeden ze spadkobierców może zasiedzieć nieruchomość?
Jest to możliwe – pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek (samoistne, nieprzerwalne posiadanie przez wymagany okres czasu). Samo bycie spadkobiercą nie daje automatycznie pełnej własności, ale jeśli pozostali dziedzice nie korzystają z nieruchomości i nie podejmują działań w celu ochrony swoich praw, jeden z nich po upływie 30 lat może skutecznie zasiedzieć cały dom czy grunt na swoją rzecz.
Jeśli pozostali spadkobiercy wystąpią odpowiednio wcześnie do sądu (np. z wnioskiem o dział spadku lub o wydanie nieruchomości), przerwą bieg zasiedzenia i nie dopuszczą, by jeden spadkobierca przejął całą nieruchomość.
Warto pamiętać, że spadek a zasiedzenie nieruchomości to kwestie, które mogą się przenikać – sprawa o zasiedzenie może wpływać na wynik działu spadku i odwrotnie. To dlatego, warto skorzystać z pomocy doświadczonego adwokata od spraw nieruchomości i spadku.
Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość?
Polskie prawo przewiduje 2 podstawowe terminy zasiedzenia nieruchomości, zależne od dobrej lub złej wiary posiadacza. Zgodnie z art. 172 KC, zasiedzenie w dobrej wierze następuje po 20 latach nieprzerwanego posiadania, natomiast zasiedzenie w złej wierze wymaga 30 lat.
Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od objęcia rzeczy w posiadanie samoistne (posiadacz włada nieruchomością jak właściciel). Posiadanie musi być ciągłe przez cały wymagany okres. Jeśli w międzyczasie posiadanie zostanie przerwane lub posiadacz uzna prawa właściciela, termin 20 lub 30 lat zaczyna biec od nowa.
🧐 Dowiedz się więcej na temat złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia 👉 Zasiedzenie nieruchomości – kiedy jest możliwe? ✍️
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości a posiadanie samoistne
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt: V CKN 164/00 oraz w postanowieniu z 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00 orzekł, iż: „Samoistnym posiadaczem jest bowiem ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności”.
Dobra lub zła wiara wpływa wyłącznie na długość wymaganego okresu, ale nie jest warunkiem wystarczającym do nabycia danej nieruchomości przez zasiedzenie z mocy prawa. Nawet posiadacz nieruchomości w dobrej wierze musi spełnić wszystkie przesłanki zasiedzenia, tj.:
- władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny,
- ciągłość posiadania.
Posiadanie nieruchomości w dobrej wierze
Dobra wiara oznacza, że posiadacz błędnie, lecz usprawiedliwienie sądzi, iż przysługuje mu prawo własności.
💡Przykład zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze:
Osoba kupuje dom od osoby podającej się za właściciela nieruchomości i wprowadza się, nie wiedząc, że akt notarialny był sfałszowany. Posiadacz ten jest przekonany o swoim prawie posiadania nieruchomości, więc działa w dobrej wierze. Jeśli przez 20 lat nikt nie zakwestionuje jego władania, może nabyć dom przez zasiedzenie.
Zasiedzenie w złej wierze
Zła wiara występuje natomiast wtedy, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, albo gdy okoliczności jego objęcia nieruchomości wskazują, że powinien o tym wiedzieć.
💡Przykład zasiedzenia nieruchomości w złej wierze:
To sytuacja, gdy ktoś celowo zagarnia cudzą ziemię, np. przesuwa znak graniczny czy stawia ogrodzenie na działce sąsiada, świadomie powiększając swoją posesję kosztem cudzej własności. Posiadacz wie od początku, że to nie jego grunt, więc działa w złej wierze. Musiałby zatem władać nieruchomością aż 30 lat, by ją zasiedzieć.
Adwokat od spraw spadkowych i prawa do nieruchomości w Poznaniu
By przerwać bieg zasiedzenia, spadkobierca winien aktywnie dochodzić swojego prawa, domagając się wydania rzeczy lub uporządkowania prawa własności, aby przerwać zasiedzenie. Jeżeli nie podejmie żadnych kroków, czas działa na jego niekorzyść.
Należy zaznaczyć, że czynności czysto formalne nie wystarczą. Uzyskanie stwierdzenia nabycia spadku przez zaniedbującego swoje prawa spadkobiercę czy wpisanie go do księgi wieczystej nie przerwie zasiedzenia, o ile nie idzie za tym realne dochodzenie wydania nieruchomości. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do kwestii dziedziczenia, warto skonsultować się z doświadczonym adwokatem od spraw spadkowych i nieruchomości. Posiadamy oddziały w:
- 📍 Poznaniu,
- 📍 Wolsztynie,
- 📍 Świeciu,
- 📍 Nowym Tomyślu.
Źródło:
- https://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/IV%20CSK%20597-19.pdf
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-172
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz