W przypadku ustanowionej rozdzielności majątkowej, wspólny dom nabyty w trakcie małżeństwa może stanowić współwłasność ułamkową. Oznacza to, że każdy z małżonków posiada określony udział w nieruchomości. Rozdzielność majątkowa nie zwalnia wówczas małżonków ze współpracy w zarządzaniu nieruchomością, ani też z odpowiedzialności za zobowiązania, takie jak kredyt hipoteczny.
Wspólne nabycie domu przez małżonków przy rozdzielności majątkowej
W trakcie trwania związku małżeńskiego z ustanowioną rozdzielnością majątkową, nabyć dom można:
- samodzielnie – w tym przypadku nieruchomość stanowi wyłączną własność jednego z małżonków;
- na zasadach współwłasności ułamkowej – w tej sytuacji nieruchomość, którą małżonkowie nabywają wspólnie, nie staje się automatycznie częścią majątku wspólnego, lecz jest traktowana jako współwłasność. Każdy z małżonków ma prawo do określonego udziału w nieruchomości, który zostaje ustalony w akcie notarialnym.
Nabycie domu na zasadach współwłasności ułamkowej
W przypadku nabycia nieruchomości na zasadach współwłasności ułamkowej każdy z małżonków posiada określoną część domu 👉 przykładowo może to być stosunek 2/3 i 1/3 chyba, że strony ustaliły inaczej.
Intercyza zabezpiecza majątek każdego z małżonków, co oznacza, że ich udziały w nieruchomości nie wchodzą do wspólnego majątku, który przy tradycyjnej wspólności majątkowej małżeńskiej byłby dzielony równo.
🧐 Dowiedź się więcej 👉 Intercyza małżeńska a rozwód 💸
Rozporządzenie udziałem w nieruchomości nabytej na zasadzie współwłasności ułamkowej
Kiedy małżonkowie nabędą dom na zasadzie współwłasności ułamkowej, mimo rozdzielności majątkowej, oboje zachowują prawo do swojej części nieruchomości. Każdy z małżonków może bowiem samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, nie pytając drugiego o zgodę. Oznacza to, że małżonek ma prawo do:
- sprzedaży,
- darowizny,
- obciążenia – poprzez ustanowienie hipoteki
własnego udziału. Nie może on jednak podejmować decyzji dotyczących całej nieruchomości, chyba że uzyska zgodę drugiego małżonka.
Podział wspólnego domu w przypadku rozwodu
W przypadku rozwodu, przy ustanowionej rozdzielności majątkowej, nieruchomość jest dzielona proporcjonalnie do udziałów każdego z małżonków. Jeśli nie ustalono inaczej, udziały te są równe. Oznacza to, że każda ze stron ma prawo do 1/2 wartości nieruchomości. Jeżeli któryś z małżonków wniósł większy wkład może on dochodzić swoich praw przed sądem, żądając rozliczenia nakładów wniesionych z majątku osobistego na majątek wspólny.
Stosownie do art.212 KC, podział nieruchomości może nastąpić w następujący sposób:
- przejęcie nieruchomości przez jedną ze stron z obowiązkiem spłaty drugiej;
- sprzedaż i podział uzyskanej kwoty;
- ewentualnie, jeśli to możliwe, dokonanie fizycznego podziału nieruchomości.
W praktyce jednak najczęściej dochodzi do przejęcia domu na wyłączną własność i spłaty współmałżonka w odpowiedniej części.
👀 Dowiedź się więcej 👉 Podział majątku wspólnego – dom po rozwodzie 🏠
Kredyt hipoteczny a wspólny dom
Niezależnie od ustanowienia rozdzielności majątkowej, jeśli dom został zakupiony na kredyt, oboje małżonkowie są odpowiedzialni za spłatę zobowiązania, jeśli kredyt został zaciągnięty wspólnie. Rozdzielność majątkowa nie zwalnia żadnej ze stron z odpowiedzialności za kredyt, co oznacza, że bank może dochodzić spłaty od obojga małżonków.
W przypadku rozwodu, jedna ze stron może przejąć dom i zobowiązać się do spłaty kredytu, jednak wymaga to zgody banku, który ocenia zdolność kredytową osoby przejmującej kredyt. Jeśli bank nie wyrazi zgody na przejęcie kredytu, obie strony pozostają odpowiedzialne solidarnie za spłatę kredytu.
💡 Przykład:
Pani Agnieszka i Pan Piotr, którzy ustanowili rozdzielność majątkową, zdecydowali się na zakup domu finansowanego kredytem hipotecznym. Oboje zostali współkredytobiorcami, co oznacza, że nawet po rozwodzie muszą solidarnie spłacać kredyt. Mimo, że Pani Agnieszka przejęła dom po rozwodzie, bank nie zgodził się na przeniesienie na nią całego kredytu. W związku z powyższy, Pan Piotr nadal jest zobowiązany do spłaty części zobowiązania.
Zasady zarządzania nieruchomością przy ustanowionej rozdzielności majątkowej w trakcie trwania małżeństwa
Przy ustanowionej rozdzielności majątkowej zarządzanie wspólną nieruchomością opiera się na zasadach współwłasności ułamkowej. Art. 199 KC precyzuje, że wszelkie decyzje przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, takie jak jej:
- sprzedaż,
- wynajem,
- obciążenie hipoteką,
– muszą być podejmowane wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Żaden z małżonków nie ma zatem prawa samodzielnie decydować o nieruchomości bez zgody drugiej strony.
💡 Przykład:
Jeżeli jeden z małżonków chce wynająć lub sprzedać dom, musi uzyskać na to zgodę drugiego. Podobnie jest w przypadku zaciągnięcia kredytu zabezpieczonego na nieruchomości. Aby takie zobowiązanie było ważne, niezbędne są oba podpisy.
Mechanizm ten na celu ochronę interesów obu współwłaścicieli. Zapobiega on sytuacjom, w których jedno z współwłaścicieli działałoby wbrew interesom drugiego.
Rozdzielność majątkowa w trakcie trwania małżeństwa a wspólny dom – podsumowanie
✔️ Rozdzielność majątkowa ustanowiona poprzez intercyzę (umowę majątkową małżeńską) pociąga za sobą określone skutki prawne, takie jak: ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej oraz zaprzestanie istnienia wspólnego majątku małżonków.
✔️ Współwłasność może występować jako współwłasność ułamkowa, gdzie każdy z właścicieli ma określony udział w majątku.
✔️ W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków we współwłasności ułamkowej, każdy z nich ma obowiązek dbać o nieruchomość. Na podstawie wielkości udziałów określa się natomiast obowiązki oraz prawa wynikające ze współwłasności, przykładowo 👉 obowiązek ponoszenia opłat za ewentualne remonty.
✔️ W przypadku rozdzielności majątkowej, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości bez potrzeby uzyskania zgody drugiego współwłaściciela.
✔️ W przypadku rozwodu przy ustanowionej rozdzielności majątkowej, podział nieruchomości odbywa się proporcjonalnie do udziałów.
Bibliografia:
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-212
- https://arslege.pl/rozporzadzanie-rzecza-wspolna/k9/a3639/
Adwokat w Poznaniu. Specjalistka od spraw rodzinnych i spadkowych.Posiada bogatą praktykę w sprawach o rozwód, podział majątku, kontakty z dziećmi, władzę rodzicielską i opiekę nad dziećmi.
Specjalizuje się zwłaszcza w trudnych rozwodach – gdy w grę wchodzi podział majątku firmowego, walka o winę lub o dzieci. Ukończyła studia prawnicze na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a także
podyplomowe studia z zakresu rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Następnie ukończyła aplikację radcowską i zdała egzamin radcowski. Wykonywała zawód radcy prawnego. Obecnie wykonuje zawód adwokata. Prowadzi praktykę adwokacką w Poznaniu,
Wolsztynie oraz w Świeciu. W trudnych sprawach o rozwód oraz o podział majątku wspólnego reprezentuje klientów w całej Polsce.
Autorka licznych publikacji z zakresu prawa rodzinnego i cywilnego.
e-mail: biuro@slupinska.eu
Dodaj komentarz